Casa ereditata vuota: danni, assicurazione e sicurezza

Una casa ereditata vuota non è una casa senza responsabilità: chi la custodisce risponde dei danni che provoca, per esempio un’infiltrazione nell’appartamento di sotto, a meno che dimostri il caso fortuito. Per questo servono tre cose: un’assicurazione che copra la casa anche disabitata, una manutenzione minima con visite regolari e qualche accorgimento contro furti e occupazioni. IMU e, salvo regole comunali, TARI continuano a essere dovute.

Chi risponde dei danni

Il codice civile stabilisce che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito (art. 2051 c.c.). È una responsabilità severa: chi ha subito il danno deve solo dimostrare che è partito dalla casa; tocca al custode dimostrare un evento imprevedibile ed eccezionale, estraneo alla sua sfera di controllo. Un tubo vecchio che si rompe, di regola, non è caso fortuito.

Per i danni causati dalla rovina dell’edificio o di sue parti (un balcone che cede, un cornicione che cade), il codice prevede la responsabilità del proprietario, salvo che provi che la rovina non dipende da difetto di manutenzione o da vizio di costruzione (art. 2053 c.c.).

Chi è il custode della casa ereditata? Dopo l’accettazione, sono gli eredi comproprietari. Prima dell’accettazione la situazione è meno netta: il possesso continua nell’erede con effetto dalla morte (art. 1146 c.c.), e il chiamato che ha le chiavi e gestisce la casa ne ha di fatto la custodia. Chi abbia la responsabilità in un caso concreto dipende dai fatti e può essere discusso: per questo, chiunque abbia le chiavi farebbe bene a comportarsi come custode.

Le infiltrazioni ai vicini: come gestirle

È il danno più frequente in una casa vuota: nessuno si accorge della perdita finché non compare una macchia nel soffitto del vicino.

1. Chiudi l’acqua al rubinetto generale ogni volta che esci. È la misura più efficace e non costa nulla.
2. Lascia un recapito al vicino di sotto e all’amministratore: se vedono una macchia, ti chiamano subito.
3. Se c’è un’infiltrazione, intervieni subito: chiudi l’acqua, chiama un idraulico per individuare la causa, fotografa tutto.
4. Avvisa la compagnia assicurativa entro i termini della polizza, prima di riparare, se non c’è urgenza.
5. Avvisa l’amministratore se la causa può essere in una parte comune (colonne, tetto, facciata).
6. Non promettere risarcimenti a voce prima che la causa sia chiara e che la compagnia abbia valutato il sinistro.

Riparare un danno urgente è una spesa necessaria: chi la paga per tutti ha diritto al rimborso dagli altri comproprietari se questi trascurano di farla (art. 1110 c.c.). Prima dell’accettazione, intervenire per evitare danni rientra negli atti conservativi consentiti al chiamato (art. 460 c.c.).

L’assicurazione

Una polizza che copra responsabilità civile verso terzi e danni all’immobile è la protezione più utile per una casa vuota. Cosa verificare:

Avvisa la compagnia del decesso. Il contratto di solito non cessa automaticamente con la morte dell’assicurato, ma la compagnia deve sapere chi sono i nuovi titolari dell’interesse assicurato e che la casa è vuota. Chiedi per iscritto se la copertura resta valida e a quali condizioni. Se la polizza non è adatta, chiedi due o tre preventivi per una polizza “fabbricato” o “casa” che preveda espressamente l’immobile non abitato.

Anche il condominio ha di solito una polizza globale del fabbricato: chiedi all’amministratore cosa copre e cosa no. Spesso copre le parti comuni ma non i danni partiti dall’interno di un appartamento.

Attenzione. Il caso tipico è questo: la polizza del defunto era addebitata sul conto, il conto viene bloccato, il premio non viene pagato e la copertura si sospende proprio nei mesi in cui la casa è vuota. Appena avvisi la banca del decesso, controlla le scadenze dei premi e paga quelli necessari con soldi tuoi, conservando la ricevuta: è una spesa di conservazione della casa.

La manutenzione minima

Una casa chiusa si deteriora più in fretta di una abitata: umidità, muffa, scarichi che si seccano e lasciano salire cattivi odori, guarnizioni che cedono. Una routine semplice evita la maggior parte dei problemi.

Alla chiusura della casa:

• chiudi l’acqua al rubinetto generale;
• decidi con un tecnico come gestire il gas e la caldaia (antigelo in inverno nelle zone fredde);
• svuota frigorifero e dispensa, togli i rifiuti;
• stacca gli elettrodomestici; valuta se lasciare la corrente per allarme, luci a tempo o deumidificatore;
• chiudi bene finestre e tapparelle, lasciando se possibile un minimo ricambio d’aria;
• togli vasi e oggetti dai balconi; pulisci gli scarichi dei terrazzi.

A ogni visita (ogni due o tre settimane):

• controlla soffitti, pareti e pavimenti per macchie d’acqua o muffa;
• apri le finestre per mezz’ora;
• fai scorrere l’acqua di lavandini, doccia e WC per qualche secondo, per non far seccare i sifoni;
• ritira la posta e i volantini;
• controlla serrature, finestre e contatori; fotografa le letture;
• dopo temporali, forti piogge o gelate, fai una visita in più.

Una volta l’anno: manutenzione della caldaia secondo il libretto, controllo di scarichi e grondaie private, verifica dell’impianto elettrico se è vecchio.

Quanto costa: esempi

I numeri seguenti sono esempi ipotetici per un appartamento medio: ogni casa è diversa e i prezzi dipendono dalla zona.

A questi si aggiungono IMU, TARI e condominio: vedi la tabella completa dei costi in gestire la casa in attesa di decidere.

Sicurezza: furti e occupazioni

Una casa che sembra disabitata attira ladri e, in alcune città, occupazioni abusive. Alcuni accorgimenti:

• non lasciare oggetti di valore: gioielli, contanti, documenti importanti vanno messi al sicuro altrove, con elenco e foto condivisi con gli altri eredi;
• fai sembrare la casa vissuta: posta ritirata, tapparelle non sempre abbassate allo stesso modo, luci con timer;
• chiedi ai vicini di segnalarti movimenti strani;
• verifica porte e serrature: se le chiavi sono passate per molte mani, cambia il cilindro e consegna le nuove chiavi agli eredi;
• valuta un allarme o una telecamera, soprattutto se la casa resterà vuota a lungo; informati sulle regole di privacy se riprende spazi comuni;
• non lasciare cartelli che indichino che la casa è vuota o in vendita con le date delle visite.

Se trovi la casa forzata o occupata, non entrare da solo e non cercare di cacciare gli occupanti: chiama subito le forze dell’ordine, fotografa dall’esterno e sporgi denuncia. La denuncia ti servirà anche per l’assicurazione. Avvisa gli altri eredi e l’amministratore.

Un calendario delle visite tra eredi

Quando gli eredi sono più di uno, il rischio è che ognuno pensi che ci vada un altro. Un calendario condiviso risolve il problema:

Dopo ogni visita, chi è andato scrive nel gruppo di famiglia cosa ha controllato e allega una foto dei contatori e del rubinetto dell’acqua chiuso. Chi abita lontano può contribuire pagando una persona di fiducia o un servizio di custodia: il costo si divide pro quota, oppure resta a carico di chi non fa le visite, se così avete concordato per iscritto.

IMU e TARI sulla casa vuota

IMU. Una casa vuota non è abitazione principale di nessuno: dalla data del decesso ogni erede paga l’IMU sulla propria quota. La base imponibile è la rendita catastale rivalutata del 5% per 160; l’aliquota di base è lo 0,86%, che il Comune può alzare fino all’1,06% o ridurre. Esistono riduzioni per immobili inagibili e per alcuni comodati: tutti i dettagli nella guida sull’IMU della casa ereditata.

TARI. La legge la collega al possesso o alla detenzione di locali “suscettibili di produrre rifiuti urbani”, e, se i possessori sono più di uno, li considera tenuti in solido all’unica obbligazione. I Comuni possono prevedere con il proprio regolamento riduzioni ed esenzioni, per esempio per le abitazioni tenute a disposizione per uso stagionale o limitato e discontinuo. Molti regolamenti escludono o riducono il tributo per case vuote, senza arredi e senza utenze attive. Leggi il regolamento del tuo Comune o chiedi all’ufficio tributi prima di staccare le utenze solo per risparmiare la TARI. Vedi anche le tasse della casa ereditata.

Esempio pratico: Irene, Fabio e Giorgio

Irene, Fabio e Giorgio ereditano in parti uguali la casa del padre e la lasciano vuota mentre decidono se venderla. Il conto del padre è bloccato da marzo; la polizza casa, addebitata sul conto, scade a maggio. Irene se ne accorge e paga il rinnovo, 150 €. Chiede per iscritto alla compagnia se la polizza copre una casa disabitata: la risposta è sì, fino a dodici mesi di non utilizzo continuativo.

Gennaio dell’anno dopo. Una gelata rompe il flessibile sotto il lavello. L’acqua generale era aperta perché, nell’ultima visita, Fabio si era dimenticato di chiuderla. Il vicino del piano di sotto si ritrova il soffitto della cucina rovinato.

Cosa paga la polizza. La responsabilità civile copre i danni al vicino con una franchigia di 250 €: la compagnia paga 4.250 €. La garanzia per danni da acqua copre ricerca del guasto e parquet fino a 2.500 €, con una franchigia di 250 €: la compagnia paga 2.500 € e restano scoperti 500 € (3.000 - 2.500).

I 750 € scoperti si dividono pro quota: 250 € a testa. Irene, che ha anticipato anche il premio, si fa rimborsare 50 € da ciascun fratello. Discutono se Fabio, che ha lasciato aperta l’acqua, debba pagare di più: decidono di no, ma da quel momento firmano un foglio con la checklist delle visite.

Senza assicurazione, i tre avrebbero dovuto pagare 7.500 €: 2.500 € a testa, cioè l’equivalente di cinquant’anni di premi.

Errori frequenti

1. Lasciare aperta l’acqua. È la causa della maggior parte dei danni nelle case vuote.
2. Non controllare la polizza del defunto. Può essere sospesa per mancato pagamento o non coprire la casa disabitata.
3. Staccare tutto d’inverno. Senza antigelo gli impianti possono gelare.
4. Lasciare oggetti di valore in casa.
5. Fare visite solo “quando capita”. Un calendario condiviso tra eredi evita che passino mesi senza controlli.
6. Ignorare le segnalazioni dei vicini. Una macchia piccola oggi è un sinistro grande domani.
7. Non dirlo alla compagnia. Se la polizza richiede di comunicare che la casa è disabitata e non lo fai, in caso di sinistro l’indennizzo può essere ridotto o negato: leggi le condizioni e scrivi alla compagnia.

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