Imposta di successione sulla casa: aliquote, franchigie e tasse

Chi eredita una casa paga, in genere, tre imposte legate alla successione: imposta di successione (solo oltre le franchigie), imposta ipotecaria (2%) e imposta catastale (1%), calcolate sul valore catastale. Dopo, ogni anno, paga l’IMU se la casa non è la sua abitazione principale. Sulla vendita, invece, di norma non c’è plusvalenza da tassare.

Questa pagina è la mappa di tutte le imposte: per ognuna trovi chi paga, quando e quanto, e il rimando alla guida di dettaglio. Conviene pensarle in tre momenti: una volta sola, con la dichiarazione di successione (successione, ipotecaria, catastale, bollo e tassa ipotecaria); ogni anno, finché la casa resta vostra (IMU, TARI, eventuali imposte sull’affitto); alla vendita, quando per la casa ereditata di norma non paghi nulla come venditore.

Tutte le imposte in una tabella

Imposta di successione: aliquote e franchigie

L’imposta si calcola sul valore ereditato da ciascun erede, al netto della franchigia che dipende dal grado di parentela. La franchigia è la parte di valore su cui non si paga nulla.

Esempio: due figli ereditano una casa con valore catastale di 240.000 €. Ognuno riceve 120.000 €, sotto la franchigia di 1 milione: nessuna imposta di successione.

La presunzione del 10%. La legge considera compresi nell’eredità denaro, gioielli e mobilia per un importo pari al 10% del valore netto imponibile dell’asse ereditario, anche se non li dichiari o li dichiari per meno. Lo si evita solo presentando un inventario analitico redatto secondo il codice di procedura civile. Per coniuge e figli, sotto la franchigia, la presunzione di solito non cambia nulla; per fratelli e altri parenti fa salire l’imposta, come vedi nel secondo esempio.

Imposte ipotecaria e catastale

Sono dovute ogni volta che nell’eredità c’è un immobile, indipendentemente dal grado di parentela.

• Ipotecaria: 2% del valore catastale (minimo 200 €).
• Catastale: 1% del valore catastale (minimo 200 €).
• Con l’agevolazione prima casa, se almeno un erede ha i requisiti: 200 € + 200 € in misura fissa. L’agevolazione chiesta da un erede vale anche per gli altri.

A queste si aggiungono l’imposta di bollo (85 €) e la tassa per i servizi ipotecari e catastali (120 € per ogni conservatoria in cui si trovano gli immobili, secondo le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate). Se chiedi l’attestazione di avvenuta presentazione della dichiarazione, servono altri 32 €.

I requisiti della prima casa in successione, in sintesi: la casa non deve essere di lusso (A/1, A/8, A/9) e deve trovarsi nel Comune in cui l’erede ha o stabilisce entro 18 mesi la residenza (o lavora); l’erede non deve avere un’altra casa nello stesso Comune né, in tutta Italia, un’altra casa comprata con le agevolazioni, salvo impegno a venderla entro due anni. I dettagli sono nella guida sulle agevolazioni prima casa.

Cosa si può togliere dal valore

L’imposta di successione si calcola sul valore netto: dall’attivo si tolgono le passività deducibili, che vanno indicate nel quadro ED della dichiarazione e documentate. Le principali sono:

Le passività riducono la base dell’imposta di successione, non quella di ipotecaria e catastale, che restano calcolate sul valore catastale degli immobili. Per coniuge e figli sotto la franchigia, quindi, dedurre i debiti di solito non cambia quanto si paga; per fratelli e altri parenti sì.

Quando e come si paga

Ipotecaria, catastale, bollo e tassa ipotecaria si pagano alla presentazione della dichiarazione, di solito con addebito sul conto indicato nel modello. Per le successioni aperte dal 2025 l’imposta di successione è autoliquidata dagli eredi e va versata entro 90 giorni dal termine di presentazione della dichiarazione (non dalla data di invio). Si può rateizzare se l’importo è almeno 1.000 €: acconto di almeno il 20% entro i 90 giorni e il resto in 8 rate trimestrali, fino a 12 sopra i 20.000 €. L’ufficio controlla l’autoliquidazione e, se trova una maggiore imposta, notifica un avviso di liquidazione entro due anni dalla presentazione.

Il valore catastale si ottiene così: rendita catastale × 1,05 × coefficiente: 110 per la casa per cui si chiede l’agevolazione prima casa, 120 per le altre abitazioni e le pertinenze, 60 per gli uffici, 40,8 per i negozi. Calcola il tuo caso con il calcolatore delle imposte.

Esempio pratico 1: due figli

Laura e Davide ereditano dalla madre vedova, senza testamento, un appartamento (A/2, rendita 1.000 €) e un conto con 40.000 €. Entrambi hanno già una casa nello stesso Comune: niente agevolazione prima casa.

Ogni anno, poi, Laura e Davide pagano l’IMU sulla loro metà, perché nessuno dei due ci abita. Se Davide avesse i requisiti prima casa (per esempio, non ha altre case in quel Comune e vi trasferisce la residenza entro 18 mesi), ipotecaria e catastale scenderebbero a 200 € ciascuna: totale 605 €, con un risparmio di 3.380 €.

Esempio pratico 2: due fratelli

Sergio muore senza coniuge, figli né genitori viventi, e senza testamento. Eredita il fratello Ivo e la sorella Nadia, a metà. Nell’eredità ci sono un appartamento (A/3, rendita 1.200 €) e conti per 90.000 €. Per semplicità non consideriamo debiti e spese funerarie, che in parte si possono dedurre.

Ipotecaria, catastale, tassa e bollo (4.741 €) si versano con la dichiarazione; l’imposta di successione (3.919,20 €) entro 90 giorni dal termine di presentazione. Senza la presunzione del 10%, ciascun fratello avrebbe pagato 1.236 € invece di 1.959,60 €: per questo, se i mobili non hanno valore, alcuni eredi valutano l’inventario. Se uno dei due fratelli avesse i requisiti prima casa, ipotecaria e catastale scenderebbero a 400 € in tutto.

IMU sulla casa ereditata

Dalla data del decesso ogni erede paga l’IMU per la propria quota, se la casa non è la sua abitazione principale. Se il coniuge superstite vive nella casa, è lui a pagarla in quanto titolare del diritto di abitazione e, trattandosi di abitazione principale non di lusso, di norma è esente. Approfondisci nella guida sull’IMU della casa ereditata, con il calcolo del primo anno pro quota e la riduzione per comodato.

TARI, redditi, ISEE e bonus edilizi

• TARI. È la tassa sui rifiuti: la paga chi possiede o detiene a qualsiasi titolo locali suscettibili di produrre rifiuti. Se più persone possiedono la casa, sono obbligate in solido. Riduzioni ed esenzioni per le case vuote dipendono dal regolamento del Comune: comunica il cambio di intestatario. Vedi la guida sulla TARI.
• Dichiarazione dei redditi. La casa ereditata entra nella tua dichiarazione dall’anno del decesso. Se è affittata, dichiari il canone (IRPEF o cedolare secca); se non lo è, di norma l’IMU sostituisce l’IRPEF, ma ci sono eccezioni. Gli eredi presentano anche, se dovuta, l’ultima dichiarazione del defunto. Vedi la casa ereditata nel 730.
• ISEE. La quota di casa ereditata entra nel patrimonio immobiliare della tua DSU. Se chiedi prestazioni agevolate, chiedi al CAF da quale anno va indicata.
• Bonus edilizi. Se il defunto stava usando detrazioni per ristrutturazioni, le rate residue passano per intero solo all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta della casa (per esempio ci abita). Se la casa viene affittata o venduta, le cose cambiano: chiedi al commercialista.

Plusvalenza: perché di norma non si paga

La tassazione della plusvalenza sulla vendita entro cinque anni riguarda gli immobili acquistati a titolo oneroso. La casa ricevuta in successione è esclusa. Dettagli, e le eccezioni per case donate, quote comprate e terreni, nella guida sulla plusvalenza della casa ereditata.

Checklist fiscale per gli eredi

• Visure catastali con le rendite di tutti gli immobili.
• Saldi di conti e titoli alla data del decesso.
• Documenti di debiti e spese funerarie da dedurre.
• Verifica dei requisiti prima casa di ciascun erede.
• IBAN del conto per l’addebito delle imposte.
• Calcolo dell’imposta di successione e scelta se rateizzare.
• Aliquota IMU del Comune e prima rata dopo il decesso.
• Cambio di intestazione della TARI.
• Ultima dichiarazione dei redditi del defunto e prima dichiarazione con la casa ereditata.

Attenzione. La dichiarazione di successione va presentata entro 12 mesi dal decesso. In ritardo si pagano sanzioni, che si possono ridurre con il ravvedimento: vedi la successione tardiva e i costi della successione.

Errori frequenti

Novità dal 2027. Dal 1° gennaio 2027 il Testo unico sulle successioni confluisce nel nuovo testo unico dei tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025). Le regole descritte qui valgono per le successioni aperte nel 2025 e nel 2026; aggiorneremo la guida con i nuovi riferimenti.

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