Quanto costa ereditare una casa nel 2026: tre esempi reali

Ereditare una casa nel 2026 costa da circa 650 euro, se sei figlio e uno degli eredi ha i requisiti prima casa, a più di 10.000 euro, se la casa ti arriva da una zia o da una persona che non è tua parente. La differenza la fanno due cose: il grado di parentela, che decide se paghi l’imposta di successione, e l’agevolazione prima casa, che decide quanto paghi di imposte ipotecaria e catastale. Per la maggior parte delle famiglie la voce più pesante non è l’imposta di successione ma proprio ipotecaria e catastale.

Lo dicono anche i numeri del Fisco. Nel 2024, secondo il Dipartimento Finanze del MEF, l’imposta di successione l’hanno pagata 57.060 pratiche, circa una su nove. L’imposta ipotecaria, invece, compare in 477.301 pratiche, con una media di circa 1.290 euro.

Qui sotto trovi tre casi tipo, con nomi di fantasia e numeri realistici, calcolati con le regole in vigore per le successioni aperte nel 2026.

Le regole che usiamo nei calcoli

Imposta di successione (art. 7 D.Lgs. 346/1990). Si calcola per ciascun erede sul valore che riceve:

Valore della casa. Non conta il prezzo di mercato ma il valore catastale: rendita catastale × 1,05 × 120. Se si chiede l’agevolazione prima casa il coefficiente è 110. La rendita la trovi nella visura catastale, che online è gratuita.

Imposte ipotecaria e catastale. 2% e 1% del valore catastale, con un minimo di 200 euro ciascuna. Se almeno uno degli eredi ha i requisiti prima casa diventano fisse: 200 + 200 euro, per tutti (art. 69 legge 342/2000).

Importi fissi. 85 euro di imposta di bollo e 120 euro di tassa per i servizi ipotecari e catastali per ogni circoscrizione immobiliare. Se chiedi l’attestazione di avvenuta presentazione, che spesso serve in banca, aggiungi 32 euro di bollo e 16 euro di tributi speciali.

Voltura catastale. Si chiede nella stessa dichiarazione di successione e non ha un costo a parte. Solo se va fatta separatamente costa 70 euro più 16 euro di bollo ogni quattro pagine.

Caso 1: figlia unica, con requisiti prima casa

Giulia è figlia unica. La madre, vedova, muore a marzo 2026 e le lascia l’appartamento di Bologna in cui viveva (rendita 900 euro) e 25.000 euro sul conto. Giulia vive in affitto nello stesso Comune e non possiede altre case: ha i requisiti prima casa.

• Valore catastale con coefficiente 110: 900 × 1,05 × 110 = 103.950 euro.
• Imposta di successione: zero. Giulia riceve circa 129.000 euro, molto sotto la franchigia di 1 milione.
• Ipotecaria e catastale: 200 + 200 euro.
• Bollo e tassa ipotecaria: 85 + 120 euro.
• Attestazione per sbloccare il conto: 48 euro.

Totale imposte e tributi: 653 euro. Se Giulia compila da sola la dichiarazione con il servizio precompilato dell’Agenzia, non paga altro. Se si rivolge a un CAF, aggiunge il compenso.

C’è però un vincolo. Se Giulia vende la casa prima di cinque anni dal decesso e non ricompra un’altra abitazione principale entro un anno, perde l’agevolazione: deve pagare le imposte ordinarie meno quanto versato, più una sanzione del 30%. Leggi la guida sull’agevolazione prima casa in successione.

Caso 2: due fratelli, nessuno con requisiti prima casa

Marco e Sara ereditano dal padre un appartamento a Torino (rendita 1.130 euro) con box nello stesso stabile (rendita 120 euro), più 60.000 euro sul conto. Entrambi possiedono già la casa in cui vivono: per loro è una seconda casa, senza agevolazione.

• Valore catastale: (1.130 + 120) × 1,05 × 120 = 157.500 euro.
• Imposta di successione: zero. Ciascuno riceve circa 108.750 euro.
• Ipotecaria 2%: 3.150 euro.
• Catastale 1%: 1.575 euro.
• Bollo e tassa ipotecaria (una circoscrizione): 205 euro.
• Attestazione: 48 euro.

Totale imposte e tributi: 4.978 euro, circa 2.489 euro a testa se dividono in parti uguali.

Il confronto con il caso 1 dice molto. Se Sara avesse i requisiti prima casa, il conto scenderebbe a 653 euro: 4.325 euro in meno per la stessa eredità. Per questo, prima di inviare la dichiarazione, conviene controllare la situazione di ogni erede.

Se poi decidono di vendere, al rogito il notaio deve far risultare l’accettazione dell’eredità nei registri immobiliari. Per la trascrizione si pagano imposte fisse: le istruzioni del Tribunale di Como indicano 294 euro (200 di imposta ipotecaria, 59 di bollo, 35 di tassa ipotecaria), più l’onorario del notaio. Vedi accettare o rinunciare all’eredità.

Caso 3: il nipote, e cosa cambia per un estraneo

Zia Anna non ha figli né marito. Con un testamento lascia a Luca, figlio di suo fratello, la casa di Verona (rendita 700 euro) e 40.000 euro. Luca possiede già casa. Per la legge è un parente di terzo grado: paga il 6% su tutto, senza franchigia.

• Valore catastale: 700 × 1,05 × 120 = 88.200 euro.
• Valore totale ricevuto: 88.200 + 40.000 = 128.200 euro.
• Imposta di successione 6%: 7.692 euro.
• Ipotecaria: 1.764 euro. Catastale: 882 euro.
• Bollo, tassa ipotecaria e attestazione: 253 euro.

Totale imposte e tributi: 10.591 euro.

L’imposta di successione supera 1.000 euro, quindi Luca può rateizzarla. Versa almeno il 20% (1.538,40 euro) entro 90 giorni dalla scadenza della dichiarazione e il resto in un massimo di 8 rate trimestrali, con interessi. Ipotecaria, catastale e tributi fissi vanno invece pagati subito, all’invio.

Se Luca ha pagato il funerale e conserva le ricevute, può togliere dal valore fino a 1.032,91 euro di spese funerarie. L’imposta scende di circa 62 euro. Poco, ma qui ogni passività documentata conta.

E se la casa andasse a un estraneo? Con gli stessi beni, una persona non parente (un amico, la badante, il convivente di fatto) pagherebbe l’8%: 10.256 euro di imposta di successione, 13.155 euro in tutto.

E se fosse il nipote figlio di un figlio? La parola “nipote” inganna. Il nipote in linea retta (il figlio di tuo figlio) ha la franchigia di 1 milione come i figli: in questo caso non pagherebbe imposta di successione, ma solo 2.899 euro di ipotecaria, catastale e tributi fissi.

Il confronto in una tabella

I compensi sono solo indicativi. Non esistono tariffe ufficiali: le fasce vengono dai listini che alcuni CAF e studi pubblicano e sono le stesse della nostra guida sui costi della successione. In genere un CAF chiede da circa 300 a 700 euro, un commercialista da circa 500 a oltre 1.500 euro, un notaio spesso da circa 1.000 a oltre 2.500 euro. Chiedi sempre un preventivo scritto.

Attenzione. Il costo che pesa di più, spesso, è quello di un errore. Chiedere l’agevolazione prima casa senza requisiti costa le imposte piene più il 30%. Presentare la dichiarazione dopo i 12 mesi porta sanzioni. E dimenticare un immobile obbliga a una dichiarazione integrativa. Nei casi con testamento, fratelli o nipoti, farsi seguire spesso fa risparmiare.

Le altre spese da mettere in conto

• Pubblicazione del testamento: se c’è un testamento olografo, va pubblicato da un notaio. Il costo dipende dallo studio: chiedi un preventivo.
• Sistemazioni catastali: se la planimetria non corrisponde allo stato della casa serve un tecnico, con un compenso a parte.
• IMU e utenze: dal giorno del decesso la casa genera costi propri. Se non è l’abitazione principale di nessuno, l’IMU va pagata. Vedi la guida sull’IMU della casa ereditata.
• Plusvalenza: se vendi una casa ricevuta in eredità non paghi IRPEF sul guadagno, anche se vendi subito. Se invece pensate di tenerla e affittarla, ecco quando l’affitto conviene davvero.

Un’ultima nota sulle date. Dal 1° gennaio 2027 queste regole passano nel nuovo testo unico dei tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025). Aliquote, franchigie e importi descritti qui restano gli stessi: cambiano i numeri degli articoli. Abbiamo confrontato articolo per articolo cosa cambia con i testi unici del 2027.

Articolo di informazione generale aggiornato alla data indicata. Non sostituisce il parere di un avvocato, notaio o commercialista sul tuo caso. Hai trovato un errore? Scrivici dalla pagina Chi siamo.