Affittare la casa ereditata conviene? Conti, tasse e rischi

Affittare la casa ereditata conviene solo se, tolte tasse, IMU, manutenzione, mesi vuoti e il rischio di un inquilino che non paga, il netto resta più alto di quello che otterresti vendendo e investendo il ricavato: nel nostro esempio, con numeri ipotetici, un affitto lordo del 4,5% si riduce a meno del 2% netto. Può bastare, se credi che la casa si rivaluterà o se vuoi tenerla in famiglia. Ma raramente è il “reddito sicuro” che sembra guardando gli annunci.

L’affitto è la scelta che molti eredi considerano più prudente: non si “svende” la casa dei genitori e intanto entra qualcosa. È un ragionamento comprensibile, che però confronta un numero lordo con un patrimonio netto. Proviamo a fare i conti per intero, con un esempio dichiaratamente di fantasia.

Il caso di partenza

Elena e Marco ereditano in parti uguali un bilocale in una città media. Tutti i numeri che seguono sono ipotesi d’esempio, non dati di mercato.

• Valore di mercato: 200.000 euro.
• Canone di mercato con contratto libero: 750 euro al mese, cioè 9.000 euro l’anno.
• IMU annua, nel nostro esempio: 1.250 euro. La tua dipende dalla rendita catastale e dall’aliquota del Comune: calcolala con la guida sull’IMU della casa ereditata.

Il rendimento lordo è 9.000 / 200.000 = 4,5%. È il numero che di solito si guarda. Vediamo cosa ne resta.

Quanto resta davvero: il conto di un anno normale

Ipotizziamo un mese di sfitto all’anno tra un inquilino e l’altro, la cedolare secca e una manutenzione realistica per una casa abitata.

Due osservazioni. Primo, il netto è meno della metà del lordo, e non abbiamo ancora considerato imprevisti. Secondo, il canone concordato, pur con un canone più basso, si avvicina molto al libero grazie alla cedolare ridotta. Il canone concordato dipende dagli accordi territoriali del tuo Comune, e per questi contratti alcuni Comuni prevedono anche agevolazioni IMU: chiedi all’ufficio tributi. Nel nostro conto non le abbiamo considerate.

Le tasse: cedolare secca o IRPEF

La cedolare secca è un’imposta che sostituisce IRPEF e addizionali sul reddito dell’affitto. Secondo l’Agenzia delle Entrate:

• si paga il 21% sul canone annuo stabilito nel contratto;
• l’aliquota scende al 10% per i contratti a canone concordato su abitazioni nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia e i Comuni confinanti, gli altri capoluoghi di provincia) e nei Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE;
• non si pagano imposta di registro e bollo sul contratto;
• in cambio, per tutta la durata dell’opzione, rinunci ad aggiornare il canone, anche all’inflazione ISTAT.

L’alternativa è la tassazione ordinaria IRPEF, che conviene di rado a chi ha già altri redditi, ma va valutata caso per caso con un commercialista.

Se pensi agli affitti brevi, le regole sono diverse: la cedolare è al 21% per un immobile scelto in dichiarazione e al 26% per gli altri. Dal periodo d’imposta 2026, oltre due appartamenti destinati ad affitti brevi l’attività si considera d’impresa. Gli affitti brevi richiedono anche molto più tempo di gestione: in questo articolo non li confrontiamo.

Il rischio che i conti medi non vedono: la morosità

Il conto annuo “normale” presuppone che l’inquilino paghi. Proviamo invece un anno storto: l’inquilino smette di pagare per sette mesi e per liberare la casa servono un avvocato e una procedura di sfratto. Ipotizziamo spese legali per 2.500 euro.

Un solo anno così cancella quasi tutto il netto di un anno buono. Su cinque anni, quattro normali e uno con morosità, il risultato scende a 11.282,50 euro, circa 2.250 euro l’anno: l’1,1% del valore della casa.

Un punto da chiarire con il commercialista: come vanno trattati, ai fini fiscali, i canoni non incassati per morosità. Ci sono regole specifiche e condizioni da rispettare; nel nostro esempio, per semplicità, abbiamo applicato la cedolare solo ai canoni incassati.

Attenzione. Se la casa è ancora del defunto e non hai deciso se accettare l’eredità, non firmare un contratto d’affitto e non incassare canoni. L’accettazione è tacita quando compi un atto che potresti fare solo da erede (art. 476 del Codice civile), e secondo l’orientamento costante affittare la casa e incassare i canoni lo è. Diventeresti erede puro e semplice, anche degli eventuali debiti. Se c’è un dubbio sui debiti, leggi prima la guida sugli atti di accettazione tacita.

Il confronto con la vendita

Ora l’altra strada. Elena e Marco vendono e investono il ricavato.

Per la casa ricevuta in successione, di regola, alla vendita non si paga l’imposta sulla plusvalenza: i dettagli sono nella guida sulla plusvalenza. Il 2% netto è un’ipotesi, non una previsione né un consiglio d’investimento.

Quando vince l’affitto, allora? Chi affitta, dopo cinque anni ha ancora la casa e prima o poi, se vende, pagherà di nuovo provvigione e tecnico. Facendo i conti con i nostri numeri:

In parole semplici: con un inquilino che paga sempre, l’affitto pareggia la vendita anche se i prezzi restano quasi fermi. Con un solo anno difficile, serve che la casa si rivaluti. Se i prezzi della tua zona scendono, o se la casa ha bisogno di lavori importanti, la vendita vince. Il confronto completo, con la casa tenuta vuota, è nella guida vendere, affittare o tenere.

Se gli eredi sono più di uno

L’esempio di Elena e Marco funziona solo se i due sono d’accordo. Con più eredi le regole sono queste:

• Chi decide. Secondo l’orientamento prevalente, dare in affitto la casa per non più di nove anni è un atto di ordinaria amministrazione: decide la maggioranza calcolata sul valore delle quote, purché tutti siano stati informati prima (art. 1105). Per le locazioni oltre i nove anni serve il consenso di tutti (art. 1108).
• Chi incassa. I canoni spettano a tutti i comproprietari, in proporzione alle quote. Se uno solo incassa, deve rendere conto agli altri.
• Chi paga le tasse. Ogni erede dichiara il reddito della sua quota e sceglie per sé tra cedolare e IRPEF.
• Chi gestisce. Serve un referente per inquilino, guasti e scadenze. È il punto su cui più spesso nascono le liti.

Il consiglio è mettere per iscritto, prima di cercare l’inquilino, un accordo tra eredi: chi firma il contratto, su quale conto arrivano i canoni, come si dividono spese e lavori, chi decide in caso di morosità e quando si rivaluta la scelta, per esempio alla prima scadenza del contratto. Se la casa ha già un inquilino, valgono regole diverse: leggi la guida sulla casa ereditata con inquilino.

Quando affittare ha senso

• Uno degli eredi, o un’agenzia, può seguire la casa da vicino.
• La casa è in buono stato e in una zona con domanda stabile.
• Gli eredi vogliono tenerla per un motivo preciso: un figlio che ci andrà a vivere tra qualche anno, un legame forte, un mercato locale in ripresa.
• L’accettazione dell’eredità è già chiara e non ci sono dubbi sui debiti.

Se invece nessuno può occuparsene, la casa ha bisogno di lavori o gli eredi non vanno d’accordo, l’affitto rischia di trasformare un’eredità in un secondo lavoro, poco pagato. Prima di scegliere, guarda anche quanto costa ereditare una casa nel 2026 e come si muove oggi il mercato delle case ereditate. Se tra eredi le posizioni sono già distanti, leggi i sette errori che fanno litigare i fratelli.

Articolo di informazione generale aggiornato alla data indicata. Non sostituisce il parere di un avvocato, notaio o commercialista sul tuo caso. Hai trovato un errore? Scrivici dalla pagina Chi siamo.