Un erede o un fratello non vuole vendere la casa: cosa fare

Nessun erede può essere costretto a vendere la casa intera, ma nessuno può nemmeno bloccare gli altri per sempre: ogni coerede può chiedere la divisione in qualsiasi momento. Prima di arrivare in tribunale ci sono però soluzioni più rapide ed economiche.

Quando più persone ereditano la stessa casa nasce una comunione ereditaria: ognuno possiede una quota ideale dell’intera casa. Per vendere tutto serve il consenso di tutti; per le decisioni di ordinaria amministrazione (per esempio piccole spese e manutenzione) basta la maggioranza calcolata sul valore delle quote, purché tutti siano stati informati. Se non si decide nulla, ciascuno può rivolgersi al giudice.

Le soluzioni, dalla più semplice

Perché gli eredi litigano (e come sbloccare)

Dietro un “non voglio vendere” ci sono quasi sempre ragioni concrete. Riconoscerle aiuta a scegliere la soluzione.

Vendere solo la propria quota

È possibile, ma una quota di casa vale sul mercato meno della corrispondente parte del valore pieno, perché chi compra entra in comunione con gli altri eredi. Prima di vendere a un estraneo bisogna offrire la quota agli altri coeredi, che hanno diritto di prelazione (retratto successorio). Approfondisci in vendere la quota di una casa ereditata.

Il primo passo: un valore su cui tutti concordano

La maggior parte dei conflitti nasce da aspettative diverse sul valore. Una stima indipendente e scritta della casa è spesso ciò che sblocca la trattativa tra fratelli. Vedi anche come si stabilisce il prezzo e, quando l’accordo c’è, come vendere con più eredi.

Se un erede abita la casa: l’indennità di occupazione

Ogni comproprietario può usare la casa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne pari uso secondo il loro diritto. Una casa però si può abitare di fatto da una sola famiglia: quando un fratello ci vive e gli altri no, nasce il problema.

Secondo l’orientamento prevalente dei giudici, chi usa la casa da solo può dover pagare un’indennità agli altri se ne ha impedito l’uso, per esempio dopo una richiesta scritta di poterla usare o di metterla a reddito rimasta senza risposta. Spesso l’indennità viene commisurata al valore locativo della casa, in proporzione alle quote degli altri, ma ogni caso è diverso.

Esempio. Tre fratelli ereditano a parti uguali una casa che si affitterebbe a 900 € al mese. Ci vive Daniele. Le sorelle gli scrivono chiedendo di affittarla o di pagare loro un compenso. Se il giudice riconoscesse un’indennità sul valore locativo, la parte delle due sorelle sarebbe pari ai due terzi del canone: 600 € al mese in tutto, 300 € a testa. Daniele, dal canto suo, potrebbe chiedere di tener conto delle spese straordinarie che ha pagato da solo. Meglio quindi un accordo scritto subito che una causa dopo anni.

Se invece sei tu a vivere nella casa, la mossa più saggia è proporre agli altri un accordo prima che lo chiedano: un compenso mensile, l’impegno a pagare tutte le spese, oppure l’acquisto delle loro quote a rate. Approfondisci in se un coerede occupa la casa.

Le spese pagate da uno solo: come fare i conti

Dal giorno del decesso la casa costa: IMU, condominio, utenze, assicurazione, piccole riparazioni. Spesso paga chi vive più vicino o chi ha più disponibilità, e dopo qualche anno quelle spese diventano un motivo di lite. Il codice civile prevede che ogni comproprietario contribuisca alle spese necessarie per la conservazione e il godimento della casa, e a quelle decise a maggioranza; di regola la ripartizione segue le quote. Chi ha anticipato per gli altri può quindi chiedere il rimborso. Conserva ricevute e bonifici: senza prove, il conteggio diventa una discussione di parole.

Esempio. Elisa e i fratelli Franco e Gino ereditano in parti uguali. In due anni Elisa ha pagato per tutti 3.600 € di condominio e 900 € per riparare una perdita; l’IMU, invece, ognuno l’ha pagata per la propria quota. Totale anticipato per la casa: 4.500 €, di cui un terzo a suo carico. Franco e Gino le devono 1.500 € ciascuno. Al rogito il notaio può ripartire il prezzo in modo da rimborsarla direttamente.

Preparare un incontro tra eredi

Un incontro ben preparato evita mesi di messaggi e incomprensioni. Alcuni accorgimenti:

1. Prima dell’incontro, condividete gli stessi documenti: stima della casa, visura, conteggio delle spese, eventuale testamento.
2. Un ordine del giorno: cosa fare della casa, entro quando, chi si occupa di cosa.
3. Una persona neutrale, se i rapporti sono tesi: un professionista che tutti conoscono o un mediatore.
4. Un verbale scritto alla fine, anche semplice, firmato da tutti: chi vuole cosa, cosa si è deciso, prossima scadenza.
5. Un piano B concordato: se entro una data non si vende, si passa alla vendita della quota o alla mediazione.

La mediazione obbligatoria

Prima di fare causa per una divisione o per questioni di successione ereditaria, la legge impone di tentare la mediazione: è una condizione di procedibilità. Se non la fai, il giudice rinvia la causa perché venga svolta.

Come funziona, in pratica:

1. Domanda: uno degli eredi, con il suo avvocato, deposita la domanda presso un organismo di mediazione.
2. Primo incontro: l’organismo nomina un mediatore e fissa il primo incontro tra 20 e 40 giorni dal deposito, salvo diverso accordo.
3. Partecipazione: le parti partecipano personalmente, assistite dai loro avvocati; per giustificati motivi possono delegare un rappresentante che conosce i fatti e ha i poteri per accordarsi.
4. Durata: il procedimento dura al massimo sei mesi dal deposito, prorogabili con accordo scritto delle parti per periodi non superiori a tre mesi.
5. Esito: se si trova un accordo, si firma un verbale; se riguarda la casa, l’accordo va poi formalizzato, di solito con l’autentica delle firme, per poter essere trascritto. Se non si trova, si può andare dal giudice.

Costi. Ogni parte paga all’organismo un’indennità che comprende spese di avvio e del primo incontro, più le spese documentate. Se al primo incontro non si trova l’accordo, non si paga altro all’organismo. Gli importi dipendono dal valore della lite e dalle tabelle dell’organismo; si aggiunge il compenso dell’avvocato. Gli atti della mediazione sono esenti da bollo e il verbale di accordo è esente dall’imposta di registro fino a 100.000 € di valore. Chi è ammesso al patrocinio a spese dello Stato non paga l’indennità.

La divisione giudiziale: tempi e costi

Se la mediazione fallisce, ogni coerede può chiedere al tribunale di dividere l’eredità. Ciascuno ha diritto, in linea di principio, alla sua parte in natura, cioè in beni. Se però la casa non è comodamente divisibile, come accade quasi sempre con un appartamento, il codice prevede che:

• venga assegnata per intero a uno dei coeredi, preferibilmente a chi ha la quota maggiore, che paga agli altri un conguaglio in denaro;
• oppure venga assegnata a più coeredi insieme, se la chiedono congiuntamente;
• se nessuno la vuole, venga venduta all’incanto, cioè all’asta.

Tempi. Una divisione giudiziale richiede spesso anni, tra stima del consulente del giudice, eventuali contestazioni e, se si arriva all’asta, le fasi di vendita. Costi. Si sommano compensi degli avvocati, contributo unificato, compenso del consulente tecnico d’ufficio per la stima, spese di vendita. Il prezzo d’asta, inoltre, può essere inferiore a quello di una vendita libera. Per questo la causa conviene quasi sempre come ultima strada, o come leva per arrivare a un accordo. Approfondisci in divisione giudiziale e nell’alternativa della divisione amichevole.

Il testamento può vietare la divisione per un periodo limitato: al massimo cinque anni dalla morte, oppure, se ci sono eredi minori, fino a un anno dalla maggiore età dell’ultimo nato. Anche in questi casi il giudice può autorizzarla prima, se ci sono gravi circostanze.

Attenzione. Non cambiare le serrature, non svuotare la casa e non affittarla senza l’accordo degli altri eredi, anche se hai ragione nel merito: sono atti che possono peggiorare il conflitto, essere contestati e, se non hai ancora accettato l’eredità, valere come accettazione tacita.

Esempio pratico: tre strade per lo stesso conflitto

Alessandro, Beatrice e Chiara ereditano a parti uguali una casa stimata 270.000 €. Beatrice vuole tenerla, Alessandro vuole vendere, Chiara è indecisa.

Se Beatrice non ha la liquidità per comprare tutto, la mediazione è spesso il luogo dove trovare una via intermedia: pagamenti in più tempi, un periodo concordato prima della vendita, oppure l’acquisto di una sola quota. Chiara, che è indecisa, ha tutto l’interesse a partecipare: qualunque soluzione scelgano gli altri due la riguarda, e restare in comproprietà con un fratello che ha appena comprato la quota dell’altro è una scelta da fare con consapevolezza, magari con un accordo scritto su spese e uscita futura. Vedi comprare la quota dei fratelli.

Checklist per uscire dallo stallo

• Verificare che la successione sia stata presentata e chi ha accettato.
• Ottenere una stima scritta della casa, condivisa.
• Fare un conteggio delle spese pagate da ciascuno dal decesso a oggi.
• Mettere per iscritto le richieste di ciascuno: tenere, vendere, affittare.
• Se un erede abita la casa, inviargli una richiesta scritta su uso o compenso.
• Proporre un incontro, eventualmente con un professionista neutrale.
• Se non funziona, depositare la domanda di mediazione tramite avvocato.
• Solo dopo, valutare la causa di divisione.

Errori frequenti

Quando serve un avvocato

Se c’è un testamento che si ritiene lesivo della legittima, se un erede occupa la casa senza accordo, o se la mediazione fallisce, serve un avvocato esperto in successioni. Per la mediazione obbligatoria l’assistenza dell’avvocato è prevista dalla legge. Vedi anche testamento e legittima.

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