Vendere casa ereditata tra fratelli o con più eredi

Quando una casa è ereditata da più persone, tra gli eredi si crea una comunione ereditaria: ognuno è proprietario di una quota ideale dell’intera casa. Per vendere l’immobile intero devono firmare tutti, di persona o tramite procura.

Nella maggior parte delle famiglie la vendita “a più mani” funziona senza problemi, a patto di decidere presto tre cose: il prezzo minimo, chi segue la vendita e come si dividono spese e ricavato. Questa guida spiega come farlo, cosa succede quando un erede è lontano o minore, e quali strade restano se qualcuno non è d’accordo.

Chi firma e come

• Tutti gli eredi firmano preliminare e rogito.
• Chi non può essere presente rilascia una procura notarile (in Italia o al consolato, se è all’estero).
• Se tra gli eredi c’è un minore o una persona sotto tutela o amministrazione di sostegno, serve l’autorizzazione del giudice tutelare o del tribunale, che allunga i tempi.

Per gli eredi minori ricorda che l’eredità si può accettare solo con beneficio d’inventario, e che il giudice, nell’autorizzare la vendita, di solito indica anche come investire la parte del prezzo che spetta al minore. Vedi erede all’estero per i dettagli sulle procure.

Come si divide il ricavato

Il prezzo si divide in proporzione alle quote. Se manca il testamento, valgono le quote della successione legittima: per esempio, coniuge e due figli ereditano un terzo ciascuno. Il notaio può indicare nell’atto come ripartire il prezzo tra i venditori.

Il coniuge ha inoltre per legge il diritto di abitazione sulla casa familiare: se vive nella casa, la vendita richiede anche il suo consenso a rinunciare a questo diritto, e il prezzo ne tiene conto.

Esempio pratico: madre e due figli

Il padre di Ugo e Lia muore senza testamento. Eredi sono la moglie Rosa e i due figli, un terzo ciascuno. Rosa vive nella casa, che libera vale 240.000 €, ma vuole trasferirsi in un appartamento più piccolo vicino a Lia. Tutti sono d’accordo a vendere.

1. Rosa rinuncia al diritto di abitazione nell’atto di vendita: così la casa si vende libera, al valore pieno.
2. Il valore del diritto di abitazione viene stimato dal notaio in base all’età di Rosa. Nell’esempio, ipotizziamo 45.000 €: è un numero d’esempio, il calcolo reale dipende dall’età e dai criteri usati.
3. Ripartizione concordata: dal prezzo si tolgono le spese di vendita e il valore del diritto di Rosa; il resto si divide per terzi.

Gli eredi possono anche accordarsi diversamente, per esempio dividendo tutto per terzi se Rosa preferisce così, oppure lasciando a Rosa una parte maggiore perché possa comprare la nuova casa senza mutuo. Non esiste una ripartizione “giusta” valida per tutti: conta che tutti la conoscano e la accettino prima di firmare, e che Rosa, se è anziana o fragile, sia libera di decidere e ben consigliata. L’importante è mettere l’accordo per iscritto prima del preliminare e chiedere al notaio di riportare la ripartizione nell’atto. Vedi il diritto di abitazione del coniuge.

Secondo esempio: tre fratelli, uno all’estero

Nadia, Omar e Pia ereditano dalla madre, vedova, una casa che vendono a 195.000 €. Pia vive in Germania e firma una procura al consolato a favore di Nadia. Omar, che abita vicino, ha pagato per tutti 2.400 € di condominio e 600 € di riparazioni dal decesso al rogito.

Omar riceve 2.000 € in più perché gli altri due gli restituiscono la loro parte delle spese anticipate (1.000 € ciascuno); la sua parte, 1.000 €, resta a suo carico. Il notaio può indicare nell’atto i bonifici a ciascun venditore già calcolati in questo modo. La procura di Pia è stata richiesta due mesi prima del rogito: con gli appuntamenti consolari, prima è meglio.

Come organizzare la vendita tra eredi

Con più venditori la vendita funziona meglio se c’è un referente: uno degli eredi, scelto da tutti, che tiene i contatti con l’agenzia, organizza le visite e riferisce agli altri. Le decisioni importanti restano però di tutti.

• Incarico all’agenzia: firmato da tutti gli eredi, con prezzo richiesto, prezzo minimo, durata e provvigione chiari. Le clausole da controllare sono nell’articolo su casa ereditata e agenzia immobiliare.
• Visite e chiavi: decidete chi le tiene e chi può accompagnare i visitatori.
• Proposte d’acquisto: vanno girate a tutti, per iscritto, con un termine per rispondere.
• Preliminare: firmano tutti, anche tramite procura. La caparra va ripartita secondo le quote o lasciata in deposito al notaio fino al rogito, secondo quanto concordato.
• Rogito: tutti presenti o rappresentati; ogni erede indica il conto su cui ricevere la sua parte.

Le tasse quando si vende in più eredi

Per la parte ereditata nessun erede paga la plusvalenza, anche se la vendita è subito dopo la successione. Restano due attenzioni:

• l’IMU dell’anno è dovuta da ciascun erede per la sua quota fino al mese del rogito;
• se uno degli eredi aveva chiesto in successione l’agevolazione prima casa, è lui a rischiare di perderla vendendo entro cinque anni, salvo riacquisto entro un anno di una casa da destinare ad abitazione principale.

Se uno degli eredi aveva comprato la quota di un fratello prima della vendita, su quella parte la plusvalenza può essere tassata: vedi plusvalenza della casa ereditata.

Attenzione. Firmare il preliminare o il rogito vale come accettazione tacita dell’eredità per ogni erede che vende. Se uno di voi teme debiti del defunto, deve chiarire la sua posizione prima, con il notaio: dopo la vendita non può più rinunciare. Vedi accettare o rinunciare.

Spese anticipate da un solo erede

Capita che un erede abbia pagato IMU, condominio o lavori per tutti. Conviene mettere per iscritto prima della vendita come verranno rimborsate: è una delle cause più frequenti di lite al momento del rogito.

Un metodo semplice: un foglio condiviso con data, spesa, importo, chi ha pagato e ricevuta. Al rogito il notaio può far pagare a ciascun venditore la sua parte del prezzo già al netto dei rimborsi. Ricorda che l’IMU è un obbligo di ciascun erede per la sua quota: se un fratello l’ha pagata per tutti, va restituita, ma per il Comune ognuno resta debitore della propria parte.

Il ruolo del notaio quando i venditori sono tanti

Il notaio non rappresenta nessuno degli eredi in particolare: è un pubblico ufficiale che garantisce la regolarità dell’atto. Con più venditori il suo lavoro aumenta, perché deve:

• verificare che ogni erede abbia titolo, cioè che la successione sia stata dichiarata e che ciascuno abbia accettato, trascrivendo l’accettazione tacita contenuta nella vendita;
• controllare che le procure siano valide e contengano i poteri necessari, compreso il prezzo minimo;
• verificare le autorizzazioni del giudice per minori o persone tutelate;
• raccogliere le dichiarazioni di conformità catastale da tutti gli intestatari;
• indicare nell’atto la ripartizione del prezzo e i pagamenti a ciascun venditore.

Per questo conviene contattarlo presto, già alla firma della proposta d’acquisto, e inviargli subito l’elenco degli eredi con i documenti. Di solito il notaio lo sceglie chi compra, ma nulla vieta agli eredi di chiedergli in anticipo una lista dei documenti necessari.

Tempi tipici con più eredi

Se un erede non vuole vendere

Nessun erede può essere obbligato a vendere la casa intera, ma ciascuno può chiedere la divisione o vendere la propria quota. Le strade possibili sono spiegate nella guida sugli eredi in disaccordo.

In sintesi, prima del giudice la legge impone la mediazione: per le liti su divisioni e successioni è una condizione per poter fare causa. Il primo incontro si tiene tra 20 e 40 giorni dal deposito della domanda e il procedimento dura al massimo sei mesi, prorogabili con accordo scritto. Le parti partecipano personalmente, assistite da un avvocato.

Se la mediazione fallisce, si può chiedere la divisione giudiziale. Una casa di solito non è divisibile in natura: il giudice la assegna per intero a uno dei coeredi, preferibilmente a chi ha la quota maggiore, con un conguaglio in denaro agli altri, oppure, se nessuno la vuole, ne dispone la vendita all’asta. È una strada che richiede spesso anni e costi rilevanti. Vedi divisione giudiziale e, per l’alternativa consensuale, divisione amichevole.

Se un erede vive nella casa

Ogni comproprietario può usare la casa, ma senza impedire agli altri di farne pari uso. Se un fratello ci vive da solo e gli altri gli hanno chiesto di poterla usare o di metterla in vendita senza ottenere nulla, secondo l’orientamento prevalente può dover pagare un’indennità di occupazione, spesso commisurata al valore locativo in proporzione alle quote degli altri. Al rogito questa indennità, se concordata, può essere compensata con le spese che lui ha sostenuto. Vedi se un coerede occupa la casa.

Se un erede non risponde

Se uno dei chiamati all’eredità non ha mai accettato né rinunciato e non risponde, chiunque vi abbia interesse può chiedere al giudice di fissargli un termine per decidere: se lo lascia scadere, perde il diritto di accettare e la sua quota va agli altri chiamati. Se invece ha accettato ma semplicemente non collabora, restano la vendita delle proprie quote o la divisione.

Checklist per vendere in più eredi

• Elenco degli eredi con quote, recapiti e residenza.
• Dichiarazione di successione presentata e volture riuscite.
• Stima scritta della casa condivisa da tutti.
• Accordo scritto su prezzo minimo, agenzia, durata dell’incarico.
• Conteggio delle spese anticipate e criterio di rimborso.
• Posizione del coniuge sul diritto di abitazione.
• Procure pronte per chi non sarà presente.
• Autorizzazioni del giudice per minori o persone tutelate.
• Ripartizione del prezzo comunicata al notaio prima del rogito.

Errori frequenti

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