Dopo quanto si può vendere la casa ereditata? Tempi reali

Una casa ereditata si può vendere anche subito: la legge non impone un periodo di attesa. Prima del rogito, però, devono esserci tre cose: la dichiarazione di successione presentata, l’eredità accettata e trascritta, la casa in regola con catasto e Comune. Se tutto è in ordine, tra il decesso e il rogito possono bastare quattro o cinque mesi. Se manca qualcosa, i tempi si allungano anche di molto.

In questa guida trovi cosa si può fare già nelle prime settimane, cosa deve aspettare la dichiarazione di successione, i tempi realistici e i casi in cui la vendita richiede un passaggio in più. I passaggi completi della vendita sono nella guida su come vendere una casa ereditata.

Si può vendere prima della successione?

Il rogito no. I notai non possono stipulare atti che trasferiscono beni caduti in successione se non hanno la prova che la dichiarazione di successione è stata presentata, o che l’ufficio ha già accertato l’imposta (art. 48 del D.Lgs. 346/1990). In pratica, al notaio porti la ricevuta di presentazione.

Tutto il resto sì. Mentre la dichiarazione è in preparazione puoi già:

• far valutare la casa e decidere il prezzo con gli altri eredi;
• incaricare un tecnico della verifica di conformità catastale e urbanistica;
• svuotare e pulire la casa, d’accordo con tutti gli eredi (vedi svuotare la casa);
• metterla in vendita e cercare un acquirente;
• firmare un preliminare, fissando il rogito dopo la presentazione della dichiarazione.

Attenzione. Firmare un preliminare come venditore è un atto che presuppone la volontà di essere erede: di regola vale come accettazione tacita (art. 476 del Codice civile). Se il defunto aveva debiti o non sai se li avesse, prima di firmare decidi come accettare. Leggi quali atti fanno scattare l’accettazione.

Le tre condizioni per arrivare al rogito

La dichiarazione di successione. Va presentata entro 12 mesi dal decesso, ma nessuno ti obbliga ad aspettare: se vuoi vendere presto, presentala presto. Con la dichiarazione telematica si chiedono anche le volture catastali. Tutti i dettagli nella guida sulla dichiarazione di successione con immobili.

L’accettazione. Senza accettare non diventi proprietario, quindi non puoi vendere. Non serve un atto apposito: la vendita stessa vale come accettazione tacita, e il notaio la trascrive nei registri immobiliari insieme alla compravendita (art. 2648 del Codice civile). Il problema nasce quando mancano le accettazioni dei passaggi precedenti, per esempio la casa che il defunto aveva ereditato dai suoi genitori: il notaio deve sistemare anche quelle, e richiede tempo.

La conformità. La planimetria catastale deve corrispondere alla casa com’è oggi, e la casa deve avere i titoli edilizi in regola. Nelle case ereditate, spesso abitate per decenni dalla stessa persona, una parete spostata o una veranda chiusa sono frequenti. Se serve una sanatoria, è il passaggio più lungo di tutti.

I tempi reali, caso per caso

I tempi sono indicativi e partono dal giorno del decesso.

La parte che non dipende da te è la ricerca dell’acquirente e il suo mutuo: dalla messa in vendita al rogito servono in genere gli stessi mesi di una vendita normale. Il resto si accorcia lavorando in parallelo: mentre il CAF o il commercialista prepara la dichiarazione, il tecnico verifica la conformità e la casa si svuota.

Esempio pratico

Laura e suo fratello Davide ereditano dal padre, morto il 10 marzo, un trilocale. Vogliono venderlo e sono d’accordo su tutto.

• Marzo-aprile. Raccolgono certificato di morte, visure e atto di provenienza. Chiedono una valutazione e un tecnico verifica la casa: la planimetria non riporta un ripostiglio ricavato in corridoio.
• Maggio. Il CAF presenta la dichiarazione di successione con le volture; il tecnico aggiorna la planimetria al catasto. La casa va in vendita.
• Giugno. Arriva una proposta. Firmano il preliminare con il rogito fissato a settembre, per dare tempo all’acquirente di ottenere il mutuo.
• Settembre. Rogito. Il notaio trascrive l’accettazione tacita dei due fratelli insieme alla vendita.

Sei mesi dal decesso al rogito. Senza la planimetria da aggiornare sarebbero stati gli stessi: il tempo lo ha deciso il mutuo dell’acquirente.

Quando la vendita richiede un passaggio in più

Accettazione con beneficio d’inventario. Protegge il tuo patrimonio dai debiti del defunto, ma per vendere un immobile ereditario serve l’autorizzazione del tribunale: se vendi senza, perdi il beneficio (art. 493 del Codice civile). Mettila in conto nei tempi. Vedi casa ereditata con debiti.

Un erede minorenne. Il minore accetta solo con beneficio d’inventario, tramite chi lo rappresenta, e per vendere la sua quota serve l’autorizzazione del giudice. Vedi le situazioni particolari.

Il coniuge con il diritto di abitazione. Se il genitore superstite ha il diritto di abitare la casa familiare, i figli possono vendere solo la nuda proprietà, oppure vendere tutto insieme a lui. Vedi il diritto di abitazione del coniuge.

Gli eredi non sono d’accordo. Per vendere l’intera casa servono le firme di tutti. Chi non vuole vendere non può essere obbligato, ma nessuno è obbligato a restare in comproprietà: si può vendere la propria quota o arrivare alla divisione. Vedi eredi in disaccordo.

La casa era stata donata al defunto. Una provenienza da donazione può rallentare la vendita e il mutuo dell’acquirente, anche se le regole sono cambiate nel 2025. Leggi cosa cambia con la riforma della casa donata.

Vendere subito o aspettare: cosa cambia per le tasse

Plusvalenza. La vendita di una casa ricevuta in successione non genera plusvalenza tassabile, in qualsiasi momento avvenga: la regola dei cinque anni vale per le case comprate, non per quelle ereditate (art. 67 del TUIR). Dettagli e eccezioni nella guida sulle tasse sulla vendita della casa ereditata.

Agevolazione prima casa. Se in successione hai pagato le imposte ipotecaria e catastale fisse grazie ai requisiti prima casa e vendi entro cinque anni, perdi l’agevolazione, salvo che entro un anno compri un’altra casa da adibire ad abitazione principale. Verifica con il notaio la data da cui si contano i cinque anni. Vedi prima casa in successione.

IMU e spese. Finché la casa non è venduta, ogni erede paga l’IMU sulla propria quota, oltre a condominio, utenze e assicurazione. Per una casa vuota sono migliaia di euro l’anno: anche per questo, se avete deciso di vendere, conviene non perdere mesi. Vedi l’IMU sulla casa ereditata.

Checklist per vendere prima possibile

• Raccogli certificato di morte, visure catastali e atto di provenienza della casa.
• Chiedi una valutazione e mettiti d’accordo sul prezzo con gli altri eredi.
• Fai verificare la conformità catastale e urbanistica da un tecnico.
• Presenta la dichiarazione di successione senza aspettare la scadenza dei 12 mesi.
• Decidi come accettare l’eredità prima di firmare il preliminare.
• Segnala al notaio da dove viene la casa: le provenienze vecchie richiedono controlli.
• Se un erede è lontano, prepara per tempo la procura.

Errori frequenti

Aspettare la scadenza dei 12 mesi per la successione. È un termine massimo, non un’attesa obbligatoria. Chi vuole vendere ha interesse a presentarla subito.

Firmare il preliminare senza aver pensato ai debiti. Il preliminare vale di regola come accettazione: dopo non si torna indietro.

Scoprire le difformità al rogito. Una planimetria non conforme blocca l’atto. Il controllo del tecnico va fatto all’inizio, non dopo aver trovato l’acquirente.

Fissare il rogito troppo presto. Se la dichiarazione non è ancora presentata o la provenienza è da ricostruire, un termine troppo stretto nel preliminare espone a penali.

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