Casa ereditata: vendere o affittare? I conti a confronto

Non esiste una risposta giusta per tutti: dipende da quanto costa tenere la casa, da quanto renderebbe davvero, da quanto vale oggi e da quanti eredi devono essere d’accordo. Il modo più semplice per decidere è mettere i numeri su un orizzonte di cinque anni, come nell’esempio qui sotto, e poi aggiungere i fattori che i numeri non vedono.

Tre domande per decidere

1. Qualcuno degli eredi ci vivrà davvero? Se sì, valuta che liquidi gli altri: vedi comprare la quota dei fratelli.
2. L’affitto netto copre costi, tasse e rischi? Togli dall’affitto IMU, manutenzione, mesi sfitti e imposte.
3. Gli eredi sono d’accordo nel lungo periodo? Gestire una casa in comune per anni è difficile: se le visioni sono diverse, vendere evita conflitti.

Le voci da mettere nel conto

Prima di fare qualsiasi calcolo, raccogli questi dati. Senza, il confronto è solo un’impressione.

Come si calcola l’IMU. La base imponibile è la rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 160 (abitazioni e pertinenze C/2, C/6, C/7). Su questa base si applica l’aliquota decisa dal Comune: quella di base per le case diverse dall’abitazione principale è lo 0,86%, ma il Comune può alzarla fino all’1,06% o ridurla. Per i dettagli vedi la guida sull’IMU della casa ereditata.

Come funziona la cedolare secca. È un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali sul canone: si applica il 21% al canone annuo stabilito nel contratto, ridotto al 10% per i contratti a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa e negli altri previsti dalla legge. Sostituisce anche registro e bollo sul contratto. In cambio il proprietario rinuncia ad aggiornare il canone, anche all’inflazione, per la durata dell’opzione. Se la casa è di più eredi, ogni comproprietario sceglie per sé.

Esempio pratico: cinque anni a confronto

Anna, Bruno e Carla ereditano dalla madre un trilocale in città. I numeri sono di fantasia ma realistici; l’aliquota IMU è un’ipotesi d’esempio: verifica quella del tuo Comune.

• Valore di mercato: 180.000 €.
• Rendita catastale: 800 €.
• Aliquota IMU del Comune (esempio): 1,06%.
• Canone di mercato: 700 € al mese, cioè 8.400 € l’anno.

Passo 1: l’IMU annua. 800 × 1,05 × 160 = 134.400 € di base imponibile. 134.400 × 1,06% = 1.424,64 € l’anno, circa 475 € a testa. In cinque anni: 7.123 €.

Passo 2: tenere la casa vuota.

In cinque anni la casa vuota costa 21.873 €, circa 7.290 € per ciascun fratello, senza entrate. In cambio i tre restano proprietari: se il valore della casa sale, recuperano in parte questa spesa; se scende o la casa si degrada, la perdono tutta.

Passo 3: affittare. Ipotizziamo un contratto libero con cedolare secca al 21% e una riserva del 10% per mesi sfitti tra un inquilino e l’altro.

Sono circa 3.750 € a testa in cinque anni, cioè poco più di 60 € al mese ciascuno, senza contare il tempo per cercare e gestire l’inquilino e il rischio di morosità o di lavori straordinari. Per semplicità la cedolare è calcolata sui canoni incassati: verifica con il commercialista come trattare i canoni non riscossi. Una caldaia da sostituire (3.000 € circa) basta a ridurre il risultato di un quarto.

Passo 4: vendere.

Nessuna imposta sulla plusvalenza: la casa ricevuta in successione è esclusa dalla tassazione prevista per chi vende entro cinque anni dall’acquisto. A ciascun fratello vanno circa 57.450 € subito. Se quella somma venisse lasciata in un investimento prudente con un rendimento netto ipotetico del 2% l’anno, in cinque anni produrrebbe circa 17.900 € in totale (circa 6.000 € a testa). È solo un’ipotesi, non una previsione: i rendimenti cambiano e vanno valutati con un consulente.

Il confronto finale.

Il calcolo dice due cose. Primo, tenere la casa vuota è quasi sempre la scelta più costosa, a meno che qualcuno non ci vada davvero a vivere o che il valore cresca molto. Secondo, l’affitto rende, ma meno di quanto sembri guardando solo il canone lordo: in questo esempio il netto è circa un quarto dei canoni teorici. La vendita è la scelta più semplice, ma rinuncia alla possibile crescita del valore e, soprattutto, alla casa stessa.

E se il valore della casa cambia?

Il punto debole di ogni confronto è il prezzo futuro, che nessuno conosce. Conviene quindi chiedersi: di quanto dovrebbe salire il valore per rendere conveniente aspettare? Nell’esempio, tenere la casa vuota cinque anni costa 21.873 €. Per pareggiare, la casa dovrebbe valere circa 22.000 € in più, cioè salire di oltre il 12% in cinque anni, solo per tornare al punto di partenza, senza contare il rendimento perso sul ricavato non incassato.

Per confronto, chi vende oggi incassa 172.362 € netti, più l’eventuale rendimento. La tabella non è una previsione: serve a vedere che, con prezzi stabili, l’affitto ben gestito batte la vendita di poco, mentre la casa vuota perde in quasi tutti gli scenari. In più, una casa venduta tra cinque anni avrà comunque spese di vendita e potrebbe aver bisogno di lavori.

Quando tenere la casa ha senso

• Un erede ci andrà a vivere entro breve e può liquidare gli altri, o tutti sono d’accordo a lasciargliela usare a condizioni scritte.
• La casa è in una zona dove la domanda di affitto è forte e almeno un erede, o un’agenzia, può seguirla da vicino.
• Gli eredi hanno già un accordo solido su spese, lavori e uscita futura, con una data in cui rivalutare.
• Il mercato locale è momentaneamente fermo e la casa ha bisogno di documenti da sistemare: aspettare qualche mese, mettendo tutto in ordine, può essere ragionevole.

Come rifare il calcolo per la tua casa

1. Chiedi una valutazione e cerca il canone di case simili già affittate, non quello degli annunci più alti.
2. Prendi la rendita dalla visura e l’aliquota IMU dalla delibera del tuo Comune.
3. Calcola l’IMU annua: rendita × 1,05 × 160 × aliquota.
4. Somma i costi fissi di una casa vuota (condominio, utenze, TARI, assicurazione, manutenzione).
5. Per l’affitto, togli dal canone annuo almeno un mese di sfitto, la cedolare (o l’IRPEF), l’IMU e una manutenzione più alta.
6. Per la vendita, togli provvigione, APE, eventuale sanatoria e cancellazione di ipoteca.
7. Metti le tre colonne su cinque anni e dividi per le quote di ciascun erede.

Attenzione. Prima di vendere o affittare devi aver accettato l’eredità: affittare o vendere la casa vale come accettazione tacita e ti rende erede a tutti gli effetti, debiti compresi. Se non sei sicuro dei debiti del defunto, leggi prima accettare o rinunciare.

Errori frequenti

Se un erede vuole tenerla

Se uno dei fratelli vuole andarci a vivere, la soluzione più lineare è che compri le quote degli altri al valore stimato, eventualmente pagando nel tempo con un mutuo. Così gli altri incassano e chi resta ha la casa a pieno titolo. Se ci va a vivere senza accordo, gli altri possono chiedere un’indennità di occupazione o la divisione: vedi se un coerede occupa la casa.

Una via di mezzo, se uno dei figli ci vive e gli altri non hanno fretta, è un comodato gratuito registrato: per l’IMU esiste una riduzione del 50% della base imponibile, ma solo con requisiti stretti, spesso non soddisfatti quando la casa è in comproprietà tra fratelli. I dettagli sono nella guida sull’IMU.

I fattori che i numeri non vedono

Una casa ereditata non è solo un bene. È la casa dei genitori, spesso piena di ricordi. Questi fattori pesano quanto i numeri e vanno detti apertamente tra eredi.

• Il tempo del lutto. Nei primi mesi molte persone non riescono a decidere. Non è un problema, purché nel frattempo si mettano in ordine i documenti e si tenga la casa in sicurezza: vedi i primi passi e come svuotare la casa senza fretta.
• I ricordi e gli oggetti. Decidere di vendere la casa non significa perdere ciò che contiene. Dividere prima mobili e oggetti con calma, magari con un elenco condiviso, riduce le tensioni.
• La distanza. Chi vive lontano fatica a seguire inquilini e lavori. Se nessuno degli eredi è vicino, l’affitto richiede un’agenzia di gestione, che costa.
• Gli equilibri familiari. Tenere una casa in comune per anni significa decidere insieme ogni spesa. Se i rapporti sono già tesi, ogni bolletta può diventare una lite.
• Il coniuge superstite. Se il genitore superstite vive nella casa, ha per legge il diritto di abitarla: la decisione va presa con lui, non al suo posto. Vedi il diritto di abitazione del coniuge.
• Il futuro dei nipoti. Alcune famiglie scelgono di tenere la casa per i figli. È legittimo, ma conviene metterlo per iscritto, con chi paga cosa e fino a quando.

Checklist per decidere insieme

• Dichiarazione di successione presentata o in preparazione.
• Valutazione scritta della casa condivisa con tutti gli eredi.
• Rendita catastale e aliquota IMU del Comune.
• Rendiconto condominiale e spese degli ultimi 12 mesi.
• Stato di impianti e documenti: conformità catastale, APE, certificazioni.
• Canone realistico di case simili in zona.
• Calcolo a 5 anni delle tre opzioni, diviso per le quote.
• Una riunione tra eredi con i numeri sul tavolo e un verbale scritto delle decisioni.
• Una data entro cui rivedere la scelta, se si decide di aspettare.

Se non c’è accordo

Ogni coerede può chiedere in qualsiasi momento la divisione dei beni ereditari. Prima del giudice è obbligatoria la mediazione. Spesso basta un valore condiviso per ripartire: vedi la guida sugli eredi in disaccordo, la divisione amichevole e, come ultima strada, la divisione giudiziale.

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