Case ereditate e mercato: chi vende oggi casa in Italia

Nel 2025 più della metà delle persone che hanno venduto casa in Italia, il 50,5%, aveva più di 60 anni; uno su quattro ne aveva più di 70. Lo dice il Rapporto Immobiliare 2026 dell’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate. Dietro questo dato ci sono anche molte case ereditate: figli che vendono l’appartamento dei genitori, spesso quando hanno già superato i cinquanta o i sessant’anni. Se erediti una casa e pensi di venderla, entri in un mercato pieno di venditori come te. È un mercato che nel 2026 ha smesso di crescere nei volumi, ma dove i prezzi salgono ancora e le case si vendono in pochi mesi.

Chi compra e chi vende: due generazioni diverse

L’OMI ha analizzato le persone fisiche che nel 2025 hanno comprato o venduto un’abitazione. Le due distribuzioni sono quasi una lo specchio dell’altra.

Fonte: Agenzia delle Entrate-OMI, Rapporto Immobiliare 2026, Tabella 26.

Compra soprattutto chi ha tra 31 e 50 anni. Vende soprattutto chi ne ha più di 60. Guardando l’anno di nascita, i baby boomer (nati tra il 1946 e il 1965) sono il 43,6% dei venditori e solo il 18,1% degli acquirenti.

L’OMI non dice quante di queste vendite riguardino case ereditate: un dato ufficiale su questo non esiste. Quello che sappiamo è che chi vende la casa di un genitore morto a 85 o 90 anni ha spesso tra i 55 e i 65 anni. È quindi ragionevole pensare che una parte importante dei venditori over 60 stia vendendo un’eredità. È un’interpretazione nostra, non una statistica.

Quante case passano ogni anno per una successione

I dati del Fisco danno l’ordine di grandezza. Nel 2025 in Italia sono morte circa 652.000 persone (ISTAT). Nel 2024 il Dipartimento Finanze del MEF ha registrato circa 505.000 pratiche di successione: 478.481 contenevano immobili, cioè circa il 95%.

Il valore degli immobili dichiarati è stato di 40,5 miliardi di euro, in media 84.740 euro per pratica. Attenzione però: è un valore catastale, quello che si usa per le imposte, e di solito è molto più basso del prezzo di mercato.

Il numero delle pratiche è una stima: il MEF non pubblica il totale delle dichiarazioni, e lo ricaviamo dalla voce di imposta presente in quasi tutte. Non si possono nemmeno confrontare direttamente le 478.000 successioni con immobili e le 767.000 compravendite. Una successione può contenere più case, o solo un terreno o un box. E molte case ereditate non vengono vendute: restano in famiglia, si affittano o restano vuote.

Il mercato nel 2026: volumi fermi, prezzi in salita

Il 2025 è stato un buon anno per le compravendite: 766.757 abitazioni, il 6,4% in più del 2024. Ma la crescita ha rallentato già a fine anno: nel quarto trimestre 2025 il rialzo è stato solo dello 0,4%, e al Sud le vendite sono calate del 5,5%.

Nel 2026 la frenata si è confermata. Gli ultimi dati disponibili raccontano un mercato fermo nei numeri ma ancora vivace nei prezzi.

Sconto e tempi vengono dal sondaggio della Banca d’Italia presso circa 1.500 agenzie immobiliari, pubblicato ad agosto 2026: riguardano quindi le vendite fatte tramite agenzia. Secondo la Banca d’Italia sono ai livelli minimi dall’inizio della rilevazione. Lo stesso sondaggio segnala però una domanda ancora debole e un’offerta in calo.

Cosa significa per chi eredita e deve decidere

Il prezzo. Per ora i prezzi tengono. L’ISTAT stima per il secondo trimestre 2026 un aumento del 4% in un anno, in rallentamento rispetto al +5,1% del primo trimestre. Le medie nascondono differenze enormi. Nel 2025 un’abitazione compravenduta valeva in media 188.300 euro al Centro e 181.600 euro nel Nord-Ovest, ma 115.600 euro al Sud e 113.800 euro nelle Isole. Il valore della tua casa dipende dalla via, dal piano e dallo stato, non dalla media nazionale. Come stimarlo lo spieghiamo nella guida sul prezzo della casa ereditata.

La concorrenza. Molte case ereditate hanno lo stesso profilo: costruite decenni fa, abitate a lungo da una persona anziana, spesso da rinnovare. Sono proprio le abitazioni esistenti, quelle che nel secondo trimestre 2026 sono calate dello 0,8%, mentre le nuove crescevano. Chi compra ha in genere tra 31 e 50 anni e quasi uno su due usa un mutuo: la banca farà una perizia e il notaio controllerà conformità e documenti. Una casa con i documenti in ordine si vende meglio.

I tempi. I 5 mesi della Banca d’Italia partono da quando la casa è in vendita. Per una casa ereditata, prima, servono altri passaggi: la dichiarazione di successione, l’accettazione dell’eredità, l’accordo tra gli eredi. Se siete in più, conviene decidere insieme prezzo e mandato prima di pubblicare l’annuncio. Vedi come vendere con più eredi.

Le tasse. Su una casa ereditata non si paga plusvalenza, anche se la vendi subito. Non c’è quindi un motivo fiscale per aspettare. Ma non c’è nemmeno un motivo per correre: la decisione resta tua.

Esempio pratico: vendere la casa della madre

Elena e Davide ereditano a febbraio 2026 l’appartamento della madre in una città del Sud. Dopo la successione chiedono due valutazioni, che indicano un prezzo richiesto di circa 130.000 euro. È un’ipotesi: il valore reale dipende dalla casa.

Se la trattativa si chiude con lo sconto medio del Sud e Isole (9%), il prezzo finale sarebbe intorno a 118.000 euro. Se servono i tempi medi, circa cinque mesi dall’annuncio, l’atto arriverebbe a fine anno, dopo aver presentato la dichiarazione e trascritto l’accettazione.

Nel frattempo la casa costa: IMU, condominio, utenze minime, assicurazione. Per una casa vuota questi costi si pagano senza un reddito in cambio. Per questo conviene fare un conto onesto: quanto costa tenerla un anno, e quanto si potrebbe guadagnare affittandola. Il confronto completo è nella guida vendere, affittare o tenere. Tutte le voci, con tre casi d’esempio, sono in quanto costa ereditare una casa nel 2026; se pensate all’alternativa, c’è il conto su affittare o vendere la casa ereditata.

Attenzione. Non fissare il prezzo sul valore indicato nella dichiarazione di successione: è il valore catastale, quasi sempre più basso del mercato. E prima di fare qualcosa sulla casa, come affittarla o firmare un incarico di vendita, informati sull’accettazione dell’eredità: alcuni atti valgono come accettazione tacita. Leggi la guida accettare o rinunciare.

Il rischio della casa che resta vuota

C’è un altro modo di leggere questi dati. Al Censimento 2021 l’ISTAT contava 9.581.772 abitazioni non occupate, il 27,2% del totale: case vuote o abitate solo da non residenti. Nelle Isole la quota arrivava al 34,9%, al Sud al 32%.

Molte di queste sono probabilmente case ereditate in piccoli comuni, dove vendere è più difficile. Anche questa è un’interpretazione, non un dato ISTAT. Ma il messaggio per chi eredita è chiaro: la scelta tra vendere e tenere va fatta guardando il mercato della tua zona, non quello nazionale. Una casa che oggi si vende in cinque mesi in città può restare invenduta per anni in un paese che si spopola.

In sintesi

• Chi vende casa è spesso anziano: nel 2025 il 50,5% dei venditori aveva più di 60 anni.
• Ogni anno quasi 480.000 successioni contengono immobili.
• Nel 2026 le compravendite sono ferme (+0,1%), le case esistenti calano, i prezzi crescono ancora (+3,7% per l’usato).
• Le vendite tramite agenzia si chiudono in circa 5 mesi con uno sconto medio del 7%, ma al Sud e nelle Isole lo sconto sale al 9%.
• Il valore catastale della successione non è il prezzo di mercato.

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