Casa ereditata: mutuo, inquilini, difformità e altri casi

Molte case ereditate hanno una “complicazione”: un mutuo ancora aperto, un inquilino, una planimetria che non corrisponde allo stato reale, un erede minore o lontano. Nessuna di queste impedisce di vendere o di tenere la casa, ma ognuna va gestita prima, e quasi sempre cambia tempi e prezzo.

Questa pagina è una mappa: per ogni situazione trovi cosa succede, cosa fare subito e la guida di dettaglio. Se più complicazioni si sommano, per esempio un mutuo e un erede all’estero, affrontale in parallelo: ognuna ha i suoi tempi. Se la tua situazione non è in elenco, parti dalla checklist in fondo alla pagina.

Mutuo, ipoteca e debiti

Se la casa ha un mutuo, il debito non sparisce con la morte: passa agli eredi che accettano, in proporzione alle quote. Prima di tutto chiedi alla banca:

• il debito residuo alla data del decesso, utile anche per dedurlo in successione;
• se il mutuo era coperto da una polizza per il caso di morte, che può estinguere tutto o parte del debito;
• se le rate sono sospese o continuano a decorrere, e chi deve pagarle nel frattempo.

Se gli eredi vendono, il mutuo si estingue al rogito con una parte del prezzo e il notaio cura la cancellazione dell’ipoteca. Se i debiti complessivi superano il valore dei beni, valuta l’accettazione con beneficio d’inventario o la rinuncia. Approfondisci in debiti e ipoteca sulla casa ereditata.

Esempio pratico. Roberto lascia ai due figli una casa da 200.000 € con 60.000 € di mutuo residuo e nessuna polizza. Se vendono, al rogito 60.000 € vanno alla banca e restano 140.000 € da dividere, meno le spese. Se uno dei due vuole tenerla, può subentrare nel mutuo, con l’accordo della banca, e liquidare l’altro sulla base del valore netto: (200.000 − 60.000) / 2 = 70.000 €.

Casa con inquilino

Il contratto di affitto non si interrompe con la morte del proprietario: gli eredi diventano i nuovi locatori, incassano i canoni secondo le quote e ne pagano le imposte. Va comunicato il subentro all’inquilino; per gli adempimenti sul contratto registrato all’Agenzia delle Entrate fatti aiutare da un CAF. Se vendete, l’acquirente subentra nel contratto: per questo una casa affittata si rivolge soprattutto a investitori, e spesso con un prezzo più basso di una casa libera. Vedi casa con inquilino.

Casa occupata da un erede

Quando un fratello vive nella casa e gli altri no, la casa resta in comunione: tutti sono comproprietari, ma uno solo la usa. Senza accordo, chi è escluso può chiedere un’indennità o la divisione. La soluzione migliore è un accordo scritto su spese, durata ed eventuale compenso, o la vendita delle quote a chi ci vive. Vedi se un coerede occupa la casa e comprare la quota dei fratelli.

Difformità catastali o edilizie

Nell’atto di vendita gli intestatari devono dichiarare, a pena di nullità, che i dati catastali e la planimetria depositata corrispondono allo stato di fatto; in alternativa si allega l’attestazione di un tecnico abilitato. Prima del rogito il notaio verifica anche che gli intestatari catastali coincidano con quelli dei registri immobiliari. Una parete spostata, una veranda chiusa o un bagno ricavato senza pratica vanno quindi sistemati prima.

Le difformità catastali si correggono di solito con un aggiornamento della planimetria; quelle urbanistiche richiedono una pratica in Comune (sanatoria) e a volte non sono sanabili. Fai fare un controllo al tecnico appena possibile: vedi immobile irregolare e cosa controllerà chi compra.

Coniuge con diritto di abitazione

Il coniuge superstite ha per legge il diritto di abitazione sulla casa familiare e l’uso dei mobili che la arredano, se erano del defunto o comuni. Il diritto spetta anche quando il coniuge eredita insieme ai figli e dura tutta la vita. Per i figli significa che la casa, finché il genitore ci vive, vale meno sul mercato e non si può vendere libera senza il suo consenso. In compenso, l’IMU la paga il coniuge, di norma esente. Vedi diritto di abitazione del coniuge.

Erede all’estero

Chi vive all’estero può fare quasi tutto a distanza:

• la dichiarazione di successione si presenta online; il modello cartaceo è ammesso solo per i residenti all’estero che hanno impedimenti alla trasmissione telematica, inviato con raccomandata;
• l’accettazione, la rinuncia o la procura a vendere si possono firmare davanti a un notaio italiano o al consolato; un atto firmato davanti a un notaio straniero va di solito legalizzato o apostillato e tradotto;
• se il defunto risiedeva all’estero, contano anche le regole sulla legge applicabile alla successione.

Prepara la procura con largo anticipo rispetto al rogito. Vedi erede all’estero.

Erede minore o sotto tutela

Le eredità che vanno ai minori e agli interdetti si possono accettare solo con beneficio d’inventario, tramite chi li rappresenta e con le autorizzazioni previste. Anche per vendere la quota del minore serve l’autorizzazione del giudice, che valuta se la vendita è nel suo interesse e come verrà investito il ricavato. Mettere in conto alcuni mesi in più e, se c’è conflitto di interessi tra genitore e figlio (per esempio se sono coeredi entrambi), può servire la nomina di un curatore speciale.

Casa che il defunto aveva ricevuto in donazione

Se il defunto aveva ricevuto la casa in donazione, chi la compra dagli eredi vuole essere sicuro che nessun altro legittimario possa rivendicarla. Fino al 2025 un legittimario leso poteva, in certi casi, agire anche contro chi aveva comprato dal donatario: per questo le banche erano prudenti a finanziare l’acquisto di case con “provenienza donativa”.

La legge 182/2025 ha cambiato le regole: la riduzione della donazione non pregiudica più i terzi che hanno acquistato dal donatario, che deve invece compensare in denaro i legittimari. La novità vale per le successioni aperte dopo l’entrata in vigore della legge; per quelle precedenti è previsto un regime transitorio di sei mesi, durante il quale i legittimari potevano ancora tutelarsi con una domanda di riduzione o un atto di opposizione trascritti. Il notaio verifica la situazione dell’atto: vedi testamento e legittima.

Successione mai fatta o vecchia

Capita di scoprire, al momento di vendere, che la successione di un nonno non è mai stata fatta o che l’accettazione dell’eredità non è mai stata trascritta. Prima del rogito vanno sistemate entrambe le cose: si presenta la dichiarazione, anche tardiva, e si trascrive l’accettazione. Con una modifica recente del codice civile, l’accettazione tacita si può trascrivere anche sulla base di una dichiarazione sostitutiva dell’erede contenuta in un atto notarile. Vedi successione tardiva e atti che valgono accettazione tacita.

Usufrutto che si riunisce

Se il defunto era usufruttuario della casa (per esempio il genitore che aveva donato la nuda proprietà ai figli), alla sua morte l’usufrutto si estingue e i nudi proprietari diventano pieni proprietari. Se dopo la voltura automatica l’usufrutto risulta ancora intestato al defunto, secondo l’Agenzia delle Entrate basta un’istanza in carta libera a un ufficio provinciale del Territorio.

Casa piena di mobili e oggetti

Quasi tutte le case ereditate sono ancora arredate. Svuotarle è spesso il passaggio più faticoso, anche emotivamente. Due attenzioni pratiche: prima di buttare o regalare, mettetevi d’accordo tra eredi su cosa tenere, perché mobili e oggetti fanno parte dell’eredità; e se il coniuge superstite vive nella casa, ha anche l’uso dei mobili che la arredano. Ricorda inoltre che, ai fini dell’imposta di successione, la legge presume comunque un valore per denaro, gioielli e mobilia pari al 10% dell’asse, salvo inventario. Vedi come svuotare la casa.

Esempio. Tre fratelli fanno un elenco condiviso degli oggetti di valore affettivo e ognuno sceglie a turno; i mobili che nessuno vuole vengono donati o portati via da una ditta di sgombero, il cui preventivo viene diviso in tre. Così si evita che uno svuoti la casa da solo e gli altri si sentano esclusi.

Condominio, utenze e spese arretrate

Se la casa è in condominio, comunica all’amministratore il decesso e i nominativi degli eredi, e chiedi un estratto delle spese non pagate. Le spese arretrate del defunto sono debiti dell’eredità; quelle successive al decesso spettano agli eredi, in proporzione alle quote, finché la casa resta loro. In caso di vendita, l’acquirente chiederà di sapere se ci sono arretrati e lavori straordinari già deliberati: meglio averli chiariti prima. Per le utenze, valuta se volturarle o tenerle al minimo. Vedi condominio e utenze.

Testamento che lascia la casa a uno solo

Se il testamento lascia la casa a un figlio e poco o nulla agli altri, i figli e il coniuge esclusi, che la legge chiama legittimari, possono chiedere la parte che la legge riserva loro (quota di legittima), con l’azione di riduzione. Finché la questione non è risolta, chi ha ricevuto la casa fatica a venderla, perché l’acquirente e la banca vogliono certezze. Spesso la via più rapida è un accordo con conguaglio in denaro. Vedi testamento e legittima.

Più case o case in Comuni diversi

Se nell’eredità ci sono più immobili, tutti vanno nella stessa dichiarazione di successione, anche se si trovano in province diverse. Cambiano alcuni costi: la tassa per i servizi ipotecari e catastali (120 €) e l’imposta di bollo si pagano per ogni conservatoria in cui ci sono immobili. L’agevolazione prima casa si può chiedere per una sola abitazione per ciascun erede che ha i requisiti. Con più case, la divisione tra eredi è spesso più semplice: ognuno può prendere un immobile, con conguagli in denaro se i valori sono diversi. Vedi divisione amichevole.

Un erede che non risponde

A volte uno dei chiamati all’eredità non si fa sentire: non accetta, non rinuncia, non firma. Senza di lui la casa intera non si vende. Chiunque vi abbia interesse, per esempio un altro erede, può chiedere al giudice di fissargli un termine entro cui dichiarare se accetta o rinuncia: se non risponde entro quel termine, perde il diritto di accettare e la sua quota va agli altri chiamati. È una procedura da fare con un avvocato, ma spesso basta avviarla perché la persona si decida. Se l’erede risponde ma non è d’accordo sulla vendita, vedi invece eredi in disaccordo.

Attenzione. Molte di queste situazioni si scoprono tardi, quando c’è già un acquirente. Controlla visura ipotecaria, planimetria e provenienza prima di firmare un preliminare: dopo, ogni sorpresa diventa un ritardo o uno sconto sul prezzo.

Checklist: capire subito se il tuo è un caso particolare

• Visura ipotecaria: ci sono ipoteche, pignoramenti, altre trascrizioni?
• Contratto di mutuo e polizze collegate.
• Contratto di affitto registrato, se c’è un inquilino.
• Planimetria catastale confrontata con lo stato reale.
• Atto con cui il defunto aveva ricevuto la casa: acquisto, donazione, successione.
• Chi vive nella casa oggi: coniuge, un erede, altri.
• Eredi minori, sotto tutela o residenti all’estero.
• Successioni precedenti non dichiarate o accettazioni non trascritte.

Errori frequenti

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