Successione tardiva: sanzioni e cosa fare se non è stata fatta

Se la dichiarazione di successione non è stata presentata entro 12 mesi dal decesso, puoi e devi presentarla lo stesso: le imposte restano dovute e si aggiungono sanzioni. Se il ritardo è di 90 giorni o meno, il ravvedimento operoso riduce molto la sanzione. Oltre i 90 giorni la riduzione da ravvedimento non si applica più alla dichiarazione, ma conviene comunque mettersi in regola prima che arrivi un avviso dell’Agenzia, anche perché senza dichiarazione la casa non si vende.

Perché una successione resta “in sospeso”

Capita più spesso di quanto si pensi. I motivi tipici sono:

• nessuno sapeva che con una casa la dichiarazione è sempre obbligatoria;
• gli eredi non erano d’accordo su chi dovesse occuparsene;
• c’era un coniuge superstite che viveva nella casa e “non c’era fretta”;
• un erede è morto a sua volta prima di sistemare la prima successione;
• mancavano documenti, oppure la casa aveva problemi catastali.

Il problema emerge di solito quando qualcuno vuole vendere, affittare o chiedere un mutuo. A quel punto la dichiarazione mancante diventa un ostacolo concreto.

Le regole di base

La dichiarazione va presentata entro 12 mesi dalla data di apertura della successione, cioè di norma dalla data del decesso. Se l’eredità comprende immobili o diritti reali immobiliari, l’obbligo c’è sempre. Basta che la presenti uno solo degli eredi, anche per conto degli altri.

Dopo la scadenza la dichiarazione si può ancora presentare. La legge lo prevede espressamente: gli eredi liquidano l’imposta in base alla dichiarazione anche se presentata dopo la scadenza, ma prima che sia notificato l’accertamento d’ufficio (lo ricorda l’Agenzia nella risoluzione 66/E del 2024). In quel caso l’ufficio controlla le imposte autoliquidate e applica le sanzioni per il ritardo.

Se invece nessuno presenta nulla, l’ufficio può accertare e liquidare d’ufficio l’imposta. L’avviso va notificato entro cinque anni dalla scadenza del termine per presentare la dichiarazione (art. 27, comma 4, del Testo unico successioni). Attenzione: la stessa norma precisa che l’imposta è dovuta anche se la dichiarazione viene presentata dopo quei cinque anni.

Quanto costano le sanzioni

Le sanzioni per l’omessa dichiarazione sono nell’art. 50 del Testo unico successioni. Per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024 valgono queste misure:

Per le violazioni più vecchie si applicano le misure in vigore all’epoca, di norma più alte. Se la successione riguarda un decesso di molti anni fa, chiedi al professionista di verificare il regime applicabile.

Due chiarimenti importanti:

1. La sanzione dell’art. 50 è legata all’imposta di successione. Tra coniuge e figli c’è una franchigia di 1 milione di euro per ciascun erede: in moltissimi casi l’imposta di successione è zero e la sanzione per la dichiarazione è quella in misura fissa.
2. Le imposte ipotecaria e catastale, il bollo e la tassa ipotecaria andavano pagati entro lo stesso termine della dichiarazione. Pagarli in ritardo comporta, di norma, la sanzione per omesso o tardivo versamento: il 25% dell’importo, ridotta alla metà se il ritardo non supera 90 giorni (art. 13 del D.Lgs. 471/1997), più gli interessi.

Chi paga? Gli eredi, e i chiamati all’eredità che sono già nel possesso dei beni, rispondono in solido delle somme dovute: l’ufficio può chiedere l’intero importo a ciascuno di loro. Chi ha accettato con beneficio d’inventario risponde solo nei limiti del valore della propria quota. Tra fratelli conviene mettere per iscritto come dividerete imposte, sanzioni e compensi del professionista.

Il ravvedimento operoso: entro 90 giorni conviene molto

Il ravvedimento operoso è la possibilità di correggere da soli un errore o un ritardo pagando una sanzione ridotta, prima che l’Agenzia contesti la violazione. È regolato dall’art. 13 del D.Lgs. 472/1997.

Per la dichiarazione presentata in ritardo la regola chiave è questa:

• se la presenti con un ritardo non superiore a 90 giorni, la sanzione è ridotta a un decimo del minimo previsto per l’omessa dichiarazione;
• se il ritardo supera 90 giorni, la legge esclude in ogni caso la riduzione (art. 13, comma 2-ter, per le violazioni dal 1° settembre 2024).

Per i pagamenti in ritardo (ipotecaria, catastale e, se dovuta, imposta di successione) il ravvedimento riduce la sanzione in base a quanto tempo è passato: un decimo, un nono, un ottavo del minimo e così via, sempre con gli interessi legali calcolati giorno per giorno. Il calcolo esatto lo fanno il software dell’Agenzia o il professionista.

Esempio pratico

Marco ed Elena ereditano dalla madre, morta il 10 marzo 2025, una casa a Torino. Rendita catastale 900 €. Nessuno dei due ha i requisiti prima casa. La dichiarazione andava presentata entro il 10 marzo 2026.

Valore catastale: 900 × 1,05 × 120 = 113.400 €. Imposta di successione: zero, perché ogni figlio riceve molto meno di 1 milione.

Imposte dovute comunque:

• ipotecaria 2%: 2.268 €;
• catastale 1%: 1.134 €;
• bollo 85 € e tassa ipotecaria 120 € per una circoscrizione: 205 €.

Totale: 3.607 €.

Scenario A, ritardo di 60 giorni. Elena presenta la dichiarazione a maggio 2026. Con il ravvedimento, la sanzione per la dichiarazione è un decimo del minimo di 250 €: 25 €. Sui 3.607 € versati in ritardo si applica la sanzione per tardivo versamento (25% dimezzato perché il ritardo è entro 90 giorni, poi ridotto con il ravvedimento) più pochi euro di interessi. In tutto le sanzioni restano nell’ordine di qualche decina di euro.

Scenario B, ritardo di due anni. Se la dichiarazione arrivasse nel 2028, la sanzione per la dichiarazione non godrebbe più della riduzione da ravvedimento: sarebbe da 250 € a 1.000 €, stabilita dall’ufficio. Sul ritardato versamento delle imposte ipotecaria e catastale si aggiungerebbero sanzioni e due anni di interessi. E per tutto quel tempo la casa non si sarebbe potuta vendere.

Successioni “a catena”

Si parla di successione a catena quando un erede muore prima che la successione precedente sia stata sistemata. Esempio tipico: il nonno muore nel 2016, nessuno presenta la dichiarazione; nel 2025 muore il papà, che era erede del nonno.

Ogni decesso apre una successione distinta, con la sua dichiarazione. In pratica:

1. va presentata prima la dichiarazione del primo decesso (il nonno). La presentano gli eredi del papà, perché l’obbligo e il diritto di accettare l’eredità passano a loro (art. 479 del codice civile). Il modello prevede un codice apposito per chi presenta la dichiarazione come erede dell’erede;
2. poi va presentata la dichiarazione del secondo decesso (il papà), che comprende anche la quota della casa ereditata dal nonno;
3. per i decessi avvenuti prima del 3 ottobre 2006 si usa ancora il vecchio Modello 4 cartaceo, da spedire con raccomandata all’ufficio competente. Per i decessi dal 3 ottobre 2006 si usa il modello telematico;
4. per le successioni aperte prima del 2025 l’imposta di successione la calcola l’ufficio, che manda un avviso di liquidazione; per quelle dal 2025 la calcolano gli eredi.

Il primo decesso è quello con il ritardo maggiore, quindi anche con sanzioni e interessi più alti. Le due dichiarazioni vanno coordinate: le quote della seconda dipendono da quello che risulta nella prima.

C’è anche un aspetto civilistico. Se il papà non aveva mai accettato l’eredità del nonno, i figli possono accettarla o rinunciarvi. Se però rinunciano all’eredità del papà, rinunciano anche a quella del nonno che gli era stata devoluta (art. 479, terzo comma). Su questo serve un notaio.

Effetti sulla vendita della casa

Qui il ritardo pesa davvero. L’art. 48 del Testo unico successioni vieta ai pubblici ufficiali, quindi anche ai notai, di compiere atti relativi a trasferimenti per causa di morte se non viene fornita la prova che la dichiarazione di successione è stata presentata. Il divieto vale anche dopo i cinque anni dell’accertamento.

In concreto, per vendere una casa ereditata ti serviranno:

Anche le banche applicano un divieto simile: non possono pagare agli eredi le somme del defunto senza la prova della presentazione. Per le imposte dovute sulla casa esiste però una deroga limitata a favore dell’erede unico che non ha più di 26 anni.

Se hai già un acquirente, non firmare un preliminare con una data di rogito troppo vicina. Prima fai verificare al notaio quali successioni mancano e quanto tempo servirà per sistemarle. Approfondisci nella guida su come vendere la casa ereditata.

Prima casa con una successione tardiva

Puoi chiedere l’agevolazione prima casa anche in una dichiarazione tardiva. Secondo la risoluzione 66/E del 2024, nel caso di dichiarazione omessa la richiesta è possibile entro il termine di decadenza dell’accertamento, cioè entro cinque anni dal termine ordinario. Restano due condizioni: i requisiti devono esistere al momento del decesso e, se dovevi trasferire la residenza nel Comune della casa, il termine di 18 mesi non può essere già scaduto senza che tu l’abbia fatto. Dettagli nella guida sull’agevolazione prima casa in successione.

Errori frequenti

• Pensare che basti il testamento. Il testamento dice chi eredita, ma non sostituisce la dichiarazione di successione, che è un adempimento fiscale.
• Credere che il coniuge che vive in casa “copra” tutto. Il diritto di abitazione del coniuge va indicato nella dichiarazione, che resta obbligatoria anche se nessuno vuole vendere.
• Presentare solo l’ultima successione di una catena. Se la casa risulta ancora intestata a un nonno, la dichiarazione del papà da sola non basta: il notaio chiederà anche quella precedente.
• Dimenticare i conti correnti. La dichiarazione deve comprendere tutti i beni. Se ne ometti qualcuno, dovrai presentare una dichiarazione integrativa, con nuove possibili sanzioni.
• Usare quote o dati catastali sbagliati per la fretta. La voltura automatica si blocca e l’errore si scopre al momento del rogito.
• Pagare con F24 come per le tasse ordinarie. Con la dichiarazione telematica le somme si versano con addebito sul conto corrente indicato nel modello.

Attenzione. Non aspettare l’avviso “per vedere se arriva”. Oltre i 90 giorni non c’è più ravvedimento sulla dichiarazione, ma ogni mese in più fa crescere gli interessi sui versamenti e rimanda la possibilità di vendere o sbloccare i conti. Se pensi di rinunciare all’eredità, invece, parla prima con un notaio: in alcuni casi la scelta cambia chi deve presentare la dichiarazione e se va presentata.

Come rimettersi in regola, passo per passo

1. Ricostruisci la storia: date dei decessi, eredi, testamenti, immobili. Una visura per soggetto intestata al defunto ti mostra le case ancora a suo nome.
2. Verifica le successioni precedenti: se in visura compare ancora un nonno o un bisnonno, c’è una catena da sistemare.
3. Raccogli i documenti: certificato di morte, codici fiscali degli eredi, eventuale testamento pubblicato, visure catastali recenti, saldi dei conti alla data del decesso.
4. Scegli chi presenta: puoi farlo da solo con l’applicativo online dell’Agenzia, ma con ritardi e catene conviene un CAF, un commercialista o un notaio. Vedi quanto costa la successione.
5. Calcola imposte, sanzioni e interessi e paga con addebito sul conto indicato nella dichiarazione.
6. Controlla la voltura: con la dichiarazione online è di norma automatica. Vedi la guida sulla voltura catastale.
7. Pensa all’accettazione: se intendi vendere, verifica con il notaio come trascriverla.

Novità dal 2027. Dal 1° gennaio 2027 il Testo unico successioni confluisce nel D.Lgs. 123/2025. Le regole qui descritte valgono per le successioni aperte fino al 2026; per i ritardi che si trascineranno oltre quella data chiedi al professionista quali norme applicare.

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