Quanto costa la successione di una casa: imposte, CAF e notaio

Con una casa nell’eredità la successione costa, di norma, da circa 600 euro (se c’è l’agevolazione prima casa) a qualche migliaio di euro, più l’eventuale compenso di chi la prepara. La voce più pesante sono quasi sempre le imposte ipotecaria (2%) e catastale (1%) sul valore catastale. L’imposta di successione, tra coniuge e figli, si paga solo oltre 1 milione di euro per erede. Poi ci sono importi fissi: 85 € di bollo e 120 € di tassa ipotecaria per ogni circoscrizione immobiliare.

Le voci di costo in sintesi

Gli importi delle imposte e dei tributi sono quelli delle istruzioni ufficiali del modello di successione (quadro EF) e della tabella delle tasse ipotecarie e catastali in vigore dal 2025.

Imposte sulla casa: come si calcolano

Per i fabbricati la base non è il prezzo di mercato ma il valore catastale:

rendita catastale × 1,05 × coefficiente

Il coefficiente è 110 per la casa per cui si chiede l’agevolazione prima casa e 120 per le altre abitazioni e le pertinenze. Su questo valore si applicano il 2% di ipotecaria e l’1% di catastale.

Con l’agevolazione prima casa le due imposte diventano fisse: 200 € + 200 €. Basta che i requisiti li abbia uno solo degli eredi: l’agevolazione vale anche per gli altri (art. 69 della legge 342/2000). Vedi la guida sull’agevolazione prima casa in successione.

L’imposta di successione dipende dal grado di parentela e dal valore ricevuto da ciascun erede:

• coniuge e figli: 4% oltre 1.000.000 € per erede;
• fratelli e sorelle: 6% oltre 100.000 € per erede;
• altri parenti fino al 4° grado e alcuni affini: 6% senza franchigia;
• altre persone: 8% senza franchigia.

Per le successioni aperte dal 2025 l’imposta di successione la calcolano gli eredi nella dichiarazione e va versata entro 90 giorni dal termine di presentazione. Se è almeno 1.000 € si può rateizzare: acconto del 20% e il resto in 8 rate trimestrali, o 12 sopra i 20.000 €. Ipotecaria, catastale, bollo e tassa ipotecaria, invece, si pagano al momento dell’invio.

Per un calcolo rapido usa il calcolatore delle imposte di successione.

Debiti e spese che riducono l’imposta di successione

Dal valore dell’eredità si possono togliere alcune passività, indicate nel quadro ED della dichiarazione e documentate. Le istruzioni dell’Agenzia citano, tra le altre:

• i debiti del defunto esistenti alla data del decesso, se risultano da documenti idonei;
• le spese mediche e chirurgiche per il defunto negli ultimi sei mesi di vita, pagate dagli eredi e con regolari quietanze;
• le spese funerarie, fino a un massimo di 1.032,91 €.

Queste passività abbassano la base dell’imposta di successione. Non riducono invece le imposte ipotecaria e catastale, che si calcolano sul valore degli immobili. Tra coniuge e figli, sotto la franchigia di 1 milione, quindi di solito non cambiano il conto. Contano molto, invece, quando eredita un fratello o un parente senza franchigia, come nel terzo scenario qui sotto.

Come si pagano, in pratica

Le somme si versano quasi sempre con addebito sul conto corrente, indicando nella dichiarazione l’IBAN e il codice fiscale dell’intestatario. Le istruzioni ufficiali prevedono tre casi:

1. se presenti tu la dichiarazione online, l’addebito avviene sul tuo conto, presso una banca convenzionata o Poste Italiane;
2. se la presenta un intermediario (CAF, commercialista) o un notaio, l’addebito può essere sul suo conto o sul tuo;
3. se la trasmetti tramite un ufficio dell’Agenzia, puoi pagare anche con F24 in banca o in posta.

Il conto del defunto, di norma, è bloccato fino alla presentazione della dichiarazione. Per questo spesso un erede anticipa le imposte e poi si fa rimborsare dagli altri, o le recupera quando il conto viene sbloccato. Mettete per iscritto chi anticipa cosa, così da evitare discussioni dopo.

Bollo, tasse fisse e circoscrizioni

Molti si stupiscono di pagare due volte il bollo o la tassa ipotecaria. Il motivo è la circoscrizione immobiliare: l’ufficio di pubblicità immobiliare (la vecchia conservatoria) competente per il Comune in cui si trova ciascun immobile. Bollo (85 €) e tassa ipotecaria (120 €) si pagano per ogni circoscrizione, non per ogni immobile.

• Casa e box nello stesso Comune: una circoscrizione.
• Casa in città e casa al mare in un’altra provincia: di norma due circoscrizioni.

Se nella dichiarazione chiedi anche l’attestazione di avvenuta presentazione (la “copia conforme” che spesso serve per sbloccare conti e titoli), aggiungi 32 € di bollo e 16 € di tributi speciali. Puoi anche non chiederla subito e ritirarla dopo in un ufficio dell’Agenzia, pagando lì.

Quanto costano CAF, commercialista e notaio

Non esistono tariffe ufficiali per la dichiarazione di successione: ogni CAF, studio o notaio fissa il proprio compenso. Le cifre qui sotto sono puramente indicative, ricavate dai listini che alcuni operatori pubblicano. Possono cambiare molto da città a città e in base al lavoro richiesto.

Il prezzo sale in genere con il numero di immobili e di eredi, la presenza di testamento o di rinunce, i problemi catastali da sistemare, le successioni precedenti mai presentate e le dichiarazioni integrative. Chiedi sempre un preventivo scritto che dica cosa comprende: invio, calcolo delle imposte, controllo dell’esito della voltura, eventuali correzioni. Quando conviene l’uno o l’altro lo spieghiamo nell’articolo successione: CAF, notaio o commercialista?.

La trascrizione dell’accettazione

La dichiarazione di successione è un adempimento fiscale. Per vendere la casa, però, nei registri immobiliari deve risultare anche l’accettazione dell’eredità. Le strade principali sono tre:

1. accettazione espressa con atto del notaio, che poi la trascrive;
2. accettazione con beneficio d’inventario, con dichiarazione in tribunale o davanti al notaio, anche questa da trascrivere;
3. accettazione tacita, che il notaio trascrive di solito al momento della vendita sulla base di un atto che la presuppone.

Per la trascrizione si pagano imposte in misura fissa. Il Tribunale di Como, nelle istruzioni per l’accettazione con beneficio d’inventario, indica per la trascrizione 294 € con F24: 200 € di imposta ipotecaria, 59 € di imposta di bollo e 35 € di tassa ipotecaria, oltre a marche da bollo per l’atto. Davanti al notaio si aggiunge il compenso, che varia secondo l’atto. Prima di decidere, chiedi al notaio un preventivo con imposte e onorario separati. Vedi anche accettare o rinunciare.

Tre scenari esemplificativi

I casi sono di fantasia, con numeri realistici. Le imposte sono calcolate con le regole ufficiali; i compensi usano le fasce indicative viste sopra.

Nel terzo scenario l’imposta di successione supera 1.000 €, quindi il fratello può pagarne il 20% entro 90 giorni dal termine e il resto in 8 rate trimestrali, con interessi. Ipotecaria, catastale, bollo e tassa vanno invece pagate subito con l’invio.

Sempre nel terzo scenario, se il fratello ha pagato il funerale e conserva le quietanze, può dedurre fino a 1.032,91 €: l’imposta di successione scende a 6% × (276.800 − 1.032,91 − 100.000) = 10.546 € circa, con un risparmio di circa 62 €. Piccolo, ma è un esempio di come le passività documentate contino solo quando c’è imposta di successione da pagare.

E se si rinuncia all’eredità?

Chi rinuncia all’eredità non diventa erede e, di norma, non paga le imposte della successione: le pagano gli altri eredi o chi subentra al suo posto. La rinuncia però ha un costo proprio, perché si fa con una dichiarazione davanti al notaio o in tribunale, da registrare. Se tutti i chiamati rinunciano prima della scadenza, la dichiarazione di successione non va presentata. Valuta la scelta con calma e con un notaio: leggi accettare o rinunciare.

Esempio pratico

Chiara e Luca ereditano dalla madre, morta a gennaio 2026, la casa di famiglia a Padova (scenario 1). Chiara vive in affitto a Padova e non possiede altre case: ha i requisiti prima casa e lo dichiara nella successione. L’agevolazione vale anche per Luca.

Spesa totale: 605 € di imposte e tributi, più 48 € perché chiedono l’attestazione per sbloccare il conto della madre. Chiara compila la dichiarazione da sola con l’applicativo online, dopo aver scaricato gratis la visura catastale. Due anni dopo decidono di vendere: il notaio trascrive l’accettazione tacita al rogito, con imposte fisse intorno ai 300 € più il suo onorario.

Attenzione però: se vendessero prima di cinque anni dal decesso senza che Chiara ricompri un’altra prima casa entro un anno, si perderebbe l’agevolazione. Andrebbero pagate le imposte ordinarie (2% e 1% su 92.400 €, meno quanto già versato) più una sovrattassa del 30%.

Attenzione. Il costo più alto non è quasi mai il compenso, ma l’errore. Una quota scritta male blocca la voltura; una dichiarazione presentata in ritardo porta sanzioni; un’agevolazione prima casa chiesta senza requisiti costa le imposte piene più il 30%. Se la situazione non è lineare, pagare un professionista spesso fa risparmiare. Vedi cosa succede con una successione tardiva.

Altre spese che potresti incontrare

• Visure catastali: online sono gratuite, anche per immobili che non sono ancora intestati a te.
• Voltura separata: 70 € più 16 € di bollo, solo se la voltura automatica non è possibile o non è riuscita. Vedi la guida sulla voltura catastale.
• Sistemazioni catastali: se la planimetria non corrisponde allo stato della casa, servirà un tecnico, come un geometra, con un compenso a parte e i tributi catastali per l’aggiornamento.
• Dichiarazione integrativa: se dimentichi un bene o sbagli un dato, la correzione può richiedere un nuovo invio e, se fatta da un professionista, un nuovo compenso.
• IMU e altre tasse: dalla data del decesso la casa genera costi propri, come l’IMU e la TARI.

Come ridurre i costi senza rischi

1. Verifica subito i requisiti prima casa di ciascun erede: basta uno per abbattere ipotecaria e catastale a 400 € in tutto.
2. Controlla visure e quote prima di affidare la pratica: meno correzioni, meno ore pagate.
3. Chiedi più preventivi scritti e confrontali voce per voce.
4. Rispetta i 12 mesi: le sanzioni per il ritardo sono un costo evitabile.
5. Valuta da solo i casi semplici: un immobile, pochi eredi, nessun testamento e dati catastali puliti.
6. Conserva le quietanze di funerale, spese mediche e debiti pagati: se c’è imposta di successione, riducono la base imponibile.
7. Chiedi l’attestazione solo se serve: se la banca accetta altri documenti, risparmi 48 €.

Novità dal 2027. Dal 1° gennaio 2027 il Testo unico successioni confluisce nel D.Lgs. 123/2025. Gli importi descritti valgono per le successioni aperte nel 2025 e nel 2026.

Le informazioni di questa pagina sono di carattere generale e aggiornate alla data indicata. Non sostituiscono il parere di un avvocato, notaio o commercialista sul tuo caso specifico. Hai trovato un errore? Scrivici dalla pagina Chi siamo.