IMU casa ereditata: chi paga, da quando e se ci vive un erede

Dalla data del decesso, ogni erede paga l’IMU sulla propria quota della casa ereditata, a meno che la casa non diventi la sua abitazione principale. L’eccezione più importante è il coniuge superstite che vive nella casa: è lui a essere tenuto all’IMU, e di norma è esente.

L’IMU (imposta municipale propria) è l’imposta che si paga al Comune per il possesso di immobili. Possessore, per l’IMU, è il proprietario oppure chi ha sulla casa un diritto reale di usufrutto, uso o abitazione. Quando ci sono più eredi, ognuno ha un’obbligazione autonoma: paga la sua parte, con le sue eventuali esenzioni, e non risponde dei mancati pagamenti degli altri.

Chi paga

Scadenze

L’IMU si paga in due rate: acconto entro il 16 giugno e saldo entro il 16 dicembre. Si può anche pagare tutto in un’unica soluzione entro il 16 giugno. L’acconto si calcola con aliquota e detrazioni dell’anno precedente; il saldo conguaglia con quelle dell’anno in corso. Aliquote e detrazioni le decide ogni Comune con una delibera, pubblicata sul sito del Comune e del Dipartimento delle finanze. Si paga con il modello F24, anche online dalla banca o dall’area riservata dell’Agenzia delle Entrate: ogni erede compila il proprio, con il proprio codice fiscale e il codice del Comune.

Come si calcola

Il calcolo segue quattro passaggi:

1. Base imponibile: rendita catastale × 1,05 (rivalutazione del 5%) × moltiplicatore. Per le abitazioni (gruppo A, escluso A/10) e per cantine, box e tettoie (C/2, C/6, C/7) il moltiplicatore è 160.
2. Imposta annua: base imponibile × aliquota del Comune. L’aliquota di base per gli immobili diversi dall’abitazione principale è lo 0,86%; il Comune può aumentarla fino all’1,06% o ridurla fino ad azzerarla.
3. Quota: imposta annua × quota di proprietà dell’erede (per esempio 1/2, 1/3).
4. Mesi: × mesi di possesso / 12. Un mese conta per intero se il possesso è durato più della metà dei giorni; il giorno del passaggio si conta in capo a chi subentra.

Esempio pratico: il primo anno, pro quota

Sara e Paolo ereditano in parti uguali la casa della madre, vedova, morta il 20 marzo 2026. La madre ci viveva con la residenza; Sara e Paolo vivono altrove, ciascuno in casa propria. L’aliquota del Comune, in questo esempio, è l’1,06%: controlla quella del tuo Comune.

• Rendita catastale: 750 €.
• Base imponibile: 750 × 1,05 × 160 = 126.000 €.
• IMU annua per l’intera casa: 126.000 × 1,06% = 1.335,60 €.

Il mese di marzo. La madre ha posseduto la casa dal 1° al 19 marzo: 19 giorni su 31, più della metà. Marzo resta quindi a lei; per la madre, trattandosi della sua abitazione principale non di lusso, non c’è IMU da pagare. Sara e Paolo pagano da aprile a dicembre: 9 mesi.

La quota di ciascuno. 1.335,60 × 1/2 × 9/12 = 500,85 € a testa per il 2026.

Dal 2027, se nulla cambia, ciascuno pagherà 667,80 € l’anno (1.335,60 × 1/2), in due rate da 333,90 €.

Variante: Paolo ci va a vivere. Paolo si trasferisce nella casa e vi porta la residenza dal 1° luglio 2026. Per la sua quota la casa diventa abitazione principale da luglio: paga solo aprile–giugno, cioè 166,95 €. Sara, che continua a vivere altrove, paga sempre la sua metà, 500,85 €. Paolo resta esente finché vi dimora e risiede, purché non abbia un’altra abitazione principale nel suo nucleo familiare.

Variante: tre fratelli, casa e box. Luca, Irene e Giada ereditano un appartamento (rendita 600 €) con un box auto C/6 (rendita 100 €). Luca ci vive con la residenza. Con l’aliquota d’esempio dell’1,06%:

Luca non paga nulla: per lui l’appartamento è abitazione principale e il box è la sua unica pertinenza C/6. Irene e Giada pagano ciascuna 415,52 € l’anno (356,16 + 59,36). Se tra loro c’è un accordo per cui Luca rimborsa alle sorelle questa spesa, va messo per iscritto: per il Comune resta comunque dovuta da loro.

IMU arretrata del defunto

Se il defunto non aveva pagato l’IMU di anni precedenti, per esempio su una seconda casa, il debito non si estingue con la morte: è un debito dell’eredità e passa agli eredi che accettano, in proporzione alle quote. Prima di pagare, verifica con l’ufficio tributi del Comune cosa risulta dovuto, se sono già arrivati avvisi e se conviene regolarizzare con il ravvedimento. Se l’eredità ha molti debiti, valuta prima l’accettazione con beneficio d’inventario: vedi debiti e ipoteca sulla casa ereditata.

L’erede che va a viverci

Per l’IMU l’abitazione principale è la casa in cui il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Servono entrambe le cose: la sola residenza, senza viverci davvero, non basta, e il Comune può controllarlo, per esempio dai consumi delle utenze.

Le regole pratiche:

• l’esenzione riguarda solo la quota dell’erede che ci vive; gli altri eredi pagano per le loro quote;
• se i componenti di uno stesso nucleo familiare hanno residenze in case diverse, l’agevolazione spetta per una sola casa, scelta dal nucleo;
• sono esenti come pertinenze al massimo una cantina o soffitta (C/2), un box o posto auto (C/6) e una tettoia (C/7);
• le case di lusso (A/1, A/8, A/9) pagano anche se sono abitazione principale.

Se un erede ci vive e gli altri no, conviene un accordo scritto su chi paga IMU, condominio e manutenzione, e su eventuali compensi agli altri. Senza accordo nascono le liti descritte in se un coerede occupa la casa.

Il coniuge superstite e il diritto di abitazione

Il codice civile riserva al coniuge superstite il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare, se era di proprietà del defunto o di entrambi, e l’uso dei mobili che la arredano. Il diritto spetta anche quando il coniuge eredita insieme ai figli.

Per l’IMU questo cambia tutto: il soggetto passivo diventa il coniuge, non i figli, anche se i figli sono proprietari di quote. Se la casa è l’abitazione principale del coniuge e non è di lusso, non si paga nulla. Quando il diritto si estingue, per esempio alla morte del coniuge o se vi rinuncia, l’IMU passa ai proprietari. Approfondisci nel diritto di abitazione del coniuge.

Il comodato a un figlio: la riduzione del 50%

La legge riduce del 50% la base imponibile delle case concesse in comodato (prestito gratuito) dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado, cioè genitori o figli, che la usano come abitazione principale. Le condizioni, tutte necessarie, sono:

• la casa non è di lusso (A/1, A/8, A/9);
• il contratto di comodato è registrato all’Agenzia delle Entrate;
• il comodante possiede una sola abitazione in Italia e risiede e dimora nello stesso Comune della casa data in comodato; in alternativa può possedere, nello stesso Comune, quella casa più la propria abitazione principale (non di lusso);
• il figlio o il genitore che riceve la casa ci vive con residenza.

Il beneficio continua anche, se il comodatario muore, a favore del suo coniuge quando ci sono figli minori.

Perché con le case ereditate è spesso difficile. Chi eredita una casa ne possiede di solito almeno due: la propria e quella ereditata. La riduzione resta possibile solo se le due case sono nello stesso Comune e una è la tua abitazione principale. Inoltre il comodato deve andare a un parente in linea retta: un fratello coerede non lo è.

Esempio. Marta eredita per intero l’appartamento della madre a Bologna, dove vive anche lei in casa propria. Lo dà in comodato registrato al figlio Tommaso, che vi trasferisce la residenza. Con la rendita dell’esempio precedente la base imponibile scende da 126.000 € a 63.000 €: con un’aliquota d’esempio dell’1,06% Marta paga 667,80 € l’anno invece di 1.335,60 €. Alcuni Comuni prevedono un’aliquota specifica per il comodato: verificala nella delibera. Se Marta vivesse a Modena, la riduzione non spetterebbe.

Casa inagibile o di interesse storico

La base imponibile è ridotta del 50% anche per:

• i fabbricati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, per il periodo in cui lo sono. L’inagibilità va accertata dall’ufficio tecnico comunale, con perizia a carico del proprietario, oppure attestata con una dichiarazione sostitutiva che richiama la perizia di un tecnico abilitato. Il Comune può definire nel regolamento cosa si intende per fatiscenza;
• i fabbricati di interesse storico o artistico vincolati.

Una casa solo vecchia o da ristrutturare non è per questo inagibile: serve un degrado che non si supera con la manutenzione ordinaria.

Checklist IMU per gli eredi

• Recupera la visura catastale con la rendita di ogni immobile e pertinenza.
• Verifica le quote di ciascun erede (testamento o successione legittima).
• Cerca la delibera delle aliquote del Comune per l’anno in corso.
• Calcola i mesi di possesso dell’anno del decesso.
• Controlla se il defunto aveva rate non pagate degli anni precedenti o dell’anno del decesso.
• Decidi chi paga e con quale F24: ogni erede paga per sé, con il proprio codice fiscale.
• Se uno di voi ci va a vivere, trasferisci residenza e utenze.
• Se pensi al comodato, registra il contratto e verifica i requisiti prima della scadenza dell’acconto.
• Annota le scadenze del 16 giugno e del 16 dicembre nello scadenzario.

Attenzione. Gestire la casa come se fossi già proprietario (affittarla, venderla, fare lavori importanti) può valere come accettazione tacita dell’eredità. Pagare tasse e spese è un caso più incerto, che dipende dalle circostanze: se pensi di rinunciare all’eredità o di accettare con beneficio d’inventario, chiedi a un notaio prima di fare pagamenti o atti sulla casa. Vedi accettare o rinunciare.

Errori frequenti

IMU e decisione sulla casa

Una casa ereditata vuota costa ogni anno IMU, condominio, utenze minime e manutenzione. Prima di decidere se tenerla, confronta questi costi con l’incasso di una vendita o di un affitto: trovi il confronto, con un esempio su cinque anni, nella guida vendere, affittare o tenere. Se affitti, l’IMU resta dovuta anche con la cedolare secca. L’altra imposta locale da non dimenticare è la TARI della casa ereditata, che segue regole diverse.

Riforme in corso. Le regole qui descritte sono quelle della legge 160/2019 in vigore nel 2026. La parte sulla dichiarazione IMU è stata riordinata nel 2026 e dal 2027 sono attesi nuovi testi unici dei tributi: verifica sempre la delibera e le istruzioni del tuo Comune per l’anno in corso.

Le informazioni di questa pagina sono di carattere generale e aggiornate alla data indicata. Non sostituiscono il parere di un avvocato, notaio o commercialista sul tuo caso specifico. Hai trovato un errore? Scrivici dalla pagina Chi siamo.