Bonus edilizi del defunto: le rate residue passano all'erede?

Le rate non ancora usate della detrazione per la ristrutturazione passano soltanto all’erede che conserva la “detenzione materiale e diretta” della casa, cioè che ne dispone direttamente, per esempio perché ci abita. Lo dice l’art. 16-bis, comma 8, del TUIR. Se la casa viene affittata o data in comodato, l’erede non può usare le rate di quegli anni; se viene venduta, le rate residue non passano all’acquirente e si perdono. Se più eredi detengono la casa insieme, le rate si dividono in parti uguali.

La regola di legge

L’art. 16-bis del TUIR regola la detrazione per il recupero del patrimonio edilizio. Il comma 8 dice due cose:

1. se la casa viene venduta, la detrazione non ancora utilizzata passa, salvo diverso accordo, all’acquirente persona fisica;
2. in caso di decesso dell’avente diritto, il beneficio si trasmette per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

Le istruzioni del 730/2026 applicano la stessa regola anche alle detrazioni per il risparmio energetico (ecobonus e Superbonus): in caso di morte del titolare, il diritto si trasmette esclusivamente all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta dell’immobile.

Cosa significa “detenzione materiale e diretta”

La guida dell’Agenzia delle Entrate sulle ristrutturazioni (febbraio 2026) lo spiega così: la detrazione compete a chi può disporre dell’immobile, a prescindere dal fatto che lo usi come abitazione principale. Non basta essere proprietari sulla carta: bisogna avere la casa “a disposizione”, non affidata ad altri.

Più eredi

Se la detenzione materiale e diretta è esercitata congiuntamente da più eredi, la detrazione è ripartita tra loro in parti uguali, non secondo le quote di eredità. Se invece la casa la detiene uno solo, le rate spettano per intero a lui, anche se la sua quota di eredità è del 50% o meno.

Esempio: tre fratelli ereditano la casa, ma ci vivono in due. Le rate residue si dividono a metà tra i due conviventi; il terzo fratello, pur essendo erede per un terzo, non ne ha diritto. Se uno dei due conviventi se ne va, dagli anni successivi le rate spettano per intero a chi resta; per l’anno del trasloco fatti confermare dal CAF o dal commercialista come ripartirle.

È una regola che può creare squilibri tra fratelli: chi va a vivere nella casa ottiene un vantaggio fiscale che gli altri non hanno. Se ne parlate apertamente, potete tenerne conto quando vi dividete le spese o quando decidete chi tiene la casa. Vedi anche eredi in disaccordo.

L’anno del decesso e gli anni successivi

La guida dell’Agenzia applica il criterio generale: la rata di un anno spetta a chi possiede o detiene l’immobile al 31 dicembre di quell’anno. Quindi all’erede che ha i requisiti spetta anche la rata dell’anno del decesso, perfino se il decesso avviene nello stesso anno in cui è stata pagata la spesa.

La detenzione però deve esserci ogni anno, non solo nell’anno dell’accettazione dell’eredità. La guida chiarisce tre situazioni:

• se l’erede che deteneva la casa poi la affitta o la dà in comodato, perde le rate degli anni in cui non ne ha la detenzione; potrà usare quelle residue degli anni dopo la fine del contratto;
• se al momento del decesso nessun erede deteneva la casa (perché era affittata), la rata dell’anno del decesso non si può detrarre; se negli anni dopo un erede acquisisce la detenzione, potrà detrarre le rate residue;
• se un erede acquisisce la detenzione in corso d’anno, dopo l’apertura della successione, le rate spettano solo dagli anni in cui la detenzione dura dal 1° gennaio al 31 dicembre (principio di diritto n. 7/2025).

Esempio pratico

Il padre di Anna e Luca, nel 2023, ha ristrutturato la sua casa spendendo 40.000 €, con la detrazione del 50%: 20.000 € in 10 rate da 2.000 €. Ha usato le rate del 2023 e del 2024. Muore a marzo 2025. Restano 8 rate, dal 2025 al 2032, per 16.000 €.

Caso A. Anna viveva con il padre e continua ad abitare nella casa. Luca vive altrove. Anna detrae le rate da 2.000 € dal 2025 al 2032, se ha abbastanza IRPEF. Luca non detrae nulla.

Caso B. Nessuno viveva con il padre. Anna ci va a vivere il 1° giugno 2026. Per il principio di diritto 7/2025, la detenzione deve durare l’intero anno: Anna detrae solo dal 2027 al 2032, cioè 6 rate per 12.000 €. Le rate del 2025 e del 2026 (4.000 €) non le può usare nessuno.

Caso C. Come nel caso A, ma nel 2028 Anna si trasferisce e affitta la casa fino al 2029. Perde le rate 2028 e 2029 (4.000 €) e riprende dal 2030 quando torna a disporne, se torna a viverci o la tiene a sua disposizione.

Caso D. Anna e Luca vendono la casa nel 2027. Le rate residue dal 2027 in poi non passano all’acquirente, nemmeno se la vendita avviene nell’anno dell’accettazione dell’eredità, e Anna non può più usarle: si perdono 12.000 € di detrazioni. Prima di vendere, fate il conto di quanto valgono le rate che restano.

Attenzione. Le rate residue valgono solo se hai abbastanza IRPEF da cui detrarle: la detrazione riduce l’imposta lorda e la parte che non trova capienza si perde. Un pensionato con IRPEF bassa o chi ha solo redditi a tassazione separata o sostitutiva rischia di non sfruttarle. E controlla sempre che il defunto non avesse scelto lo sconto in fattura o la cessione del credito: in quel caso non ci sono rate da ereditare.

Casi particolari

Il coniuge superstite. Il coniuge ha per legge il diritto di abitazione sulla casa familiare. Se è erede e continua a viverci, ha la detenzione materiale e diretta e quindi le rate residue spettano a lui. La norma richiede però la qualità di erede: se il coniuge rinuncia all’eredità, anche conservando il diritto di abitazione, le rate residue non gli spettano. I figli che non vivono nella casa non hanno la detenzione e quindi non detraggono.

Il defunto era inquilino. La detrazione si trasmette anche quando il defunto era il conduttore della casa (l’inquilino che aveva pagato i lavori), purché l’erede conservi la detenzione subentrando nel contratto di locazione.

Il defunto era usufruttuario. Le rate non passano agli eredi dell’usufruttuario, perché l’usufrutto si estingue con la morte. Ma se l’erede è anche il nudo proprietario che diventa pieno proprietario, può continuare a detrarre le rate residue, sempre che abbia la detenzione materiale e diretta. Vedi la guida sulla riunione dell’usufrutto.

Il defunto era un familiare convivente che aveva pagato i lavori sulla casa di un altro familiare, poi diventato suo erede: anche qui l’erede continua a detrarre se ha la detenzione materiale e diretta.

Barriere architettoniche. Per la detrazione del 75% per l’eliminazione delle barriere architettoniche, la guida dell’Agenzia precisa che in caso di decesso la detrazione non utilizzata non si trasferisce agli eredi.

Affittare, vendere o tenere: quanto pesano le rate

Le rate residue non dovrebbero decidere da sole il futuro della casa, ma sono un elemento del conto. Riprendendo l’esempio di Anna (8 rate da 2.000 € dal 2025):

Se la vendita è comunque la scelta giusta, per esempio perché nessuno può mantenere la casa, il valore delle rate perse va confrontato con i costi di tenerla: IMU, condominio, manutenzione. Vedi decidere cosa fare della casa e vendere la casa ereditata.

Se l’erede fa nuovi lavori

Le rate ereditate seguono le aliquote dell’anno in cui il defunto ha pagato i lavori. Se invece sei tu, da erede, a fare nuovi lavori sulla casa, valgono le regole dell’anno della tua spesa. Secondo la guida dell’Agenzia aggiornata a febbraio 2026, per la ristrutturazione:

• spese 2025 e 2026: 50% se la casa è l’abitazione principale del proprietario o del titolare di un diritto reale; 36% negli altri casi, con un limite di spesa di 96.000 € per unità;
• spese 2027: 36% per l’abitazione principale e 30% negli altri casi;
• dal 2028: 30% con un limite di spesa più basso.

Quindi ristrutturare la casa ereditata per andarci a vivere può valere una detrazione più alta che ristrutturarla per affittarla. Dal 2025 esiste anche un limite complessivo alle detrazioni per chi ha redditi oltre 75.000 €. Paga sempre con il bonifico dedicato alle detrazioni edilizie e conserva le fatture.

Come si indicano nel 730

Le rate residue si riportano nel quadro E della dichiarazione dell’erede, nella sezione dedicata agli interventi edilizi o a quelli di risparmio energetico, con i dati della spesa originaria (anno, tipo di intervento, importo, numero della rata). Le regole di compilazione cambiano ogni anno: segui le istruzioni del modello che presenti o porta al CAF la documentazione.

Per l’ecobonus, le istruzioni del 730 ricordano che eredi e acquirenti possono rideterminare il numero delle rate solo per le spese sostenute nel 2008; negli altri casi il piano di rateizzazione resta quello già avviato dal defunto.

Documenti da conservare

Per usare le rate residue devi poter dimostrare la spesa come se l’avessi fatta tu. Recupera e conserva:

• le fatture dei lavori intestate al defunto;
• le ricevute dei bonifici “parlanti” con causale e codice fiscale;
• gli eventuali titoli edilizi (CILA, SCIA, permesso) o la dichiarazione sostitutiva sulla data di inizio lavori;
• per l’ecobonus, la comunicazione all’ENEA e l’asseverazione, quando richieste;
• le dichiarazioni dei redditi del defunto in cui ha usato le rate precedenti, per sapere a che rata si è arrivati;
• per i lavori condominiali, la certificazione dell’amministratore.

Senza questi documenti, in caso di controllo la detrazione può essere tolta con recupero dell’imposta e sanzioni.

Errori frequenti

• Dividere le rate secondo le quote di eredità. La legge non guarda le quote: le rate vanno a chi detiene la casa, in parti uguali se sono più di uno.
• Continuare a detrarre dopo aver affittato. Negli anni in cui la casa è affittata o in comodato le rate non spettano. Se le indichi lo stesso, in caso di controllo l’Agenzia le recupera con sanzioni e interessi.
• Pensare che l’acquirente erediti le rate. Per gli eredi la regola è diversa da quella della vendita fatta dal proprietario che ha pagato i lavori: se l’erede vende, le rate non passano a chi compra.
• Dimenticare la rata dell’anno del decesso. Se al 31 dicembre detenevi già la casa, spetta a te anche la rata di quell’anno.
• Riportare le rate senza i documenti. In un controllo serve dimostrare la spesa del defunto: fatture, bonifici, titoli edilizi.
• Considerare la residenza come unico criterio. Conta la disponibilità effettiva della casa, non solo l’iscrizione anagrafica; per sicurezza conserva prove di come la usi (utenze a tuo nome, spese di gestione).
• Trascurare il coniuge. Se il coniuge è erede e vive nella casa, le rate sono sue, non dei figli.

Checklist

• verifica nelle ultime dichiarazioni del defunto quali detrazioni aveva e quante rate restano;
• controlla che non avesse scelto sconto in fattura o cessione del credito;
• decidi chi di voi avrà la detenzione materiale e diretta della casa;
• prima di affittare o vendere, calcola quanto valgono le rate che perderesti;
• verifica di avere abbastanza IRPEF per assorbire le rate;
• raccogli e conserva tutti i documenti della spesa.

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