Casa ereditata nel 730: quadro B, codici e vendita

La casa ereditata va indicata nel quadro B del 730 (o nel quadro RB del modello Redditi) dalla data del decesso, per la tua quota di eredità e per i giorni di possesso nell’anno. Se resta vuota, di norma non paghi IRPEF, perché l’IMU la sostituisce, ma va dichiarata lo stesso. L’eccezione più comune è la casa vuota nello stesso Comune della tua abitazione principale: lì il 50% della rendita entra nel reddito. Se la affitti, dichiari il canone. Se il coniuge superstite ha il diritto di abitazione, è lui a dichiararla per intero.

I codici e le regole citati qui sono quelli delle istruzioni del modello 730/2026 (redditi 2025). Ogni anno controlla le istruzioni nuove: i codici possono cambiare.

Chi deve dichiarare la casa ereditata

Il quadro B lo compilano i proprietari di fabbricati in Italia con rendita catastale e i titolari di usufrutto o altro diritto reale, come l’abitazione. Le istruzioni sono chiare su un punto: in caso di usufrutto o di diritto di abitazione, il titolare della sola “nuda proprietà” non deve dichiarare il fabbricato. E ricordano che il diritto di abitazione spetta, per esempio, al coniuge superstite (art. 540 del codice civile).

Quota e giorni di possesso

Nella colonna 3 indichi i giorni di possesso nell’anno (365 per l’anno intero). Nella colonna 4 indichi la percentuale di possesso (100 se per intero). Per l’anno del decesso:

• l’erede indica i giorni dal decesso al 31 dicembre;
• il defunto, nella sua ultima dichiarazione presentata dagli eredi, indica i giorni dal 1° gennaio al giorno precedente il decesso.

Se durante l’anno cambia l’utilizzo (per esempio la casa resta vuota e poi viene affittata) o cambia la quota, compili più righi, uno per ogni situazione, e barri la casella “Continuazione” (colonna 8). La somma dei giorni dello stesso immobile non può superare 365.

La quota è quella che ti spetta per testamento o per legge: la stessa indicata nella dichiarazione di successione e, dopo la voltura, nella visura catastale. Se più avanti gli eredi fanno una divisione e la casa viene assegnata a uno solo, dalla data dell’atto di divisione cambia la quota: anche in questo caso servono due righi con “Continuazione”. Se l’immobile viene venduto, indichi i giorni fino al rogito.

Nella colonna 1 riporti la rendita catastale così come risulta in visura: la rivalutazione del 5% la calcola chi presta l’assistenza fiscale.

I codici di utilizzo da conoscere

La colonna 2 “Utilizzo” è quella che cambia di più il risultato. Ecco i codici più frequenti per una casa ereditata, secondo le istruzioni 730/2026:

Il codice 10 è molto utile tra eredi: se la casa ereditata è in comproprietà tra fratelli e uno ci abita come abitazione principale, gli altri, nel loro 730, usano il codice 10 per la propria quota.

IMU sostitutiva: perché la casa vuota spesso non costa IRPEF

Le istruzioni lo spiegano così: in generale l’IMU sostituisce l’IRPEF e le addizionali sui fabbricati non locati, compresi quelli in comodato (codici 2, 9, 10 e 15). Questi immobili vanno comunque indicati nel quadro B, ma chi fa il calcolo considera solo quelli affittati.

L’eccezione che riguarda molti eredi: se l’abitazione non locata e soggetta a IMU si trova nello stesso Comune in cui hai l’abitazione principale, il suo reddito entra nell’IRPEF per il 50%. In questo caso nella colonna 12 “Casi particolari IMU” si indica il codice 3. Altri codici della colonna 12: 1 per immobili totalmente esenti da IMU, 2 per abitazioni principali che pagano IMU (categorie di lusso A/1, A/8, A/9), per le quali non spetta la deduzione.

Ricorda che l’IMU sulla casa ereditata la paghi a parte, al Comune: vedi la guida sull’IMU della casa ereditata.

Esempio pratico

Marco e la sorella Giulia ereditano dalla madre, morta il 10 marzo 2025, un appartamento a Bologna: rendita catastale 900 €, quote al 50%. La casa resta vuota per tutto il 2025. Marco vive a Bologna in una casa sua; Giulia vive a Milano.

Giorni: dal 10 marzo al 31 dicembre 2025 sono 297 giorni. La madre, nella sua ultima dichiarazione, indica i 68 giorni dal 1° gennaio al 9 marzo.

Marco (730/2026, rigo B1):

• colonna 1: 900; colonna 2: 2; colonna 3: 297; colonna 4: 50; colonna 12: 3 (stesso Comune dell’abitazione principale).
• Calcolo: 900 × 1,05 = 945; × 50% = 472,50; × 297/365 = 384,48; × 50% = 192 € circa di reddito imponibile IRPEF.
• Con un’aliquota marginale del 35% sono circa 67 € di IRPEF, più le addizionali regionale e comunale.

Giulia (730/2026, rigo B1): stessi dati, ma senza codice 3 in colonna 12, perché la casa è in un Comune diverso dalla sua abitazione principale. Reddito IRPEF: zero, perché l’IMU sostituisce l’IRPEF. Deve comunque indicare il fabbricato.

Variante con affitto. Dal 1° settembre 2025 Marco e Giulia affittano la casa a canone libero, 800 € al mese. Servono due righi con “Continuazione”:

• rigo 1: codice 2, dal 10 marzo al 31 agosto, 175 giorni;
• rigo 2: codice 3, dal 1° settembre al 31 dicembre, 122 giorni, canone di 4 × 800 = 3.200 €.

Con la tassazione ordinaria, nella colonna 6 si indica il 95% del canone, cioè 3.040 €, per intero, anche se la quota è del 50%: è la regola delle istruzioni per la comproprietà. Chi calcola poi applica la quota. In alternativa possono scegliere la cedolare secca al 21% (colonna 11), con il canone al 100%.

Il coniuge con diritto di abitazione

Quando muore uno dei coniugi, il superstite ha per legge il diritto di abitare la casa familiare, se era di proprietà del defunto o comune. Ai fini del 730:

• il coniuge dichiara la casa per il 100%, con codice 1 se è la sua abitazione principale. Così ha la deduzione e, di fatto, non paga IRPEF;
• i figli non la dichiarano, perché sono titolari di una proprietà gravata dal diritto di abitazione.

La stessa logica vale per l’IMU: paga il coniuge, che per l’abitazione principale non di lusso è esente. Se però il coniuge rinuncia al diritto di abitazione o va a vivere altrove, la situazione cambia e ognuno torna a dichiarare la sua quota. Approfondisci nella guida sul diritto di abitazione del coniuge.

Se vai a vivere nella casa ereditata

Se dopo il decesso trasferisci la tua dimora abituale nella casa ereditata, dal giorno in cui ci vai a vivere usi il codice 1 (abitazione principale). Nell’anno del trasloco compili due righi con “Continuazione”: uno con codice 2 per il periodo in cui era a disposizione, uno con codice 1 per il periodo successivo. La deduzione per abitazione principale si calcola in proporzione alla quota e ai giorni in cui la casa è stata davvero la tua abitazione principale. Spetta per una sola unità: se possiedi anche un’altra casa, quella diventa “a disposizione” o affittata, con il codice corrispondente.

Box e cantine collegati all’abitazione principale vanno su righi separati con il codice 5, se hanno una rendita autonoma. Se invece la casa principale non è la tua, la pertinenza di una casa a disposizione usa il codice 9.

Se il defunto aveva affittato la casa

Se la casa era già affittata, il contratto di solito prosegue con gli eredi come nuovi locatori. Nel 730 dell’anno del decesso:

• il defunto dichiara i canoni fino alla data del decesso;
• ogni erede dichiara la casa con codice 3 (o 8, se a canone concordato) dalla data del decesso, indicando nella colonna 6 il canone del periodo per intero; la quota la applica chi fa il calcolo;
• se il defunto aveva scelto la cedolare secca, verifica con il CAF se e come gli eredi possono mantenerla: l’opzione spetta al locatore e va gestita con l’Agenzia delle Entrate.

Ricorda che i canoni non incassati vanno dichiarati comunque, salvo le eccezioni previste per lo sfratto per morosità o l’ingiunzione di pagamento indicate nelle istruzioni.

La casa in comodato a un familiare

Molte famiglie lasciano la casa ereditata a un figlio o a un nipote, senza affitto. Nel 730 del proprietario:

• se il familiare vi dimora abitualmente e ha lì la residenza anagrafica, il codice è 10;
• se la casa è data in uso gratuito a una persona non familiare, il codice è 2.

In entrambi i casi l’IMU sostituisce l’IRPEF. Per l’IMU, invece, la riduzione del 50% della base imponibile per il comodato spetta solo con requisiti precisi: comodato a figli o genitori che la usano come abitazione principale, contratto registrato, e il comodante deve possedere una sola abitazione in Italia (o, in più, la propria abitazione principale nello stesso Comune) e risiedere nello stesso Comune. Con una casa ereditata in aggiunta alla propria, spesso questi requisiti non ci sono.

Il comodatario non dichiara la casa: la dichiara il proprietario.

L’ultima dichiarazione del defunto

Gli eredi devono presentare anche la dichiarazione dei redditi della persona scomparsa, per la parte d’anno in cui era in vita. Secondo le istruzioni 730/2026:

• per i decessi dal 1° gennaio 2025 al 30 settembre 2026, la dichiarazione dei redditi 2025 del defunto si può fare con il 730/2026, tramite CAF, professionista o direttamente online. Non si può consegnare al sostituto d’imposta del defunto o dell’erede;
• per i decessi successivi al 30 settembre 2026, si usa solo il modello Redditi PF, nei termini previsti per gli eredi;
• l’erede barra la casella “Rappresentante o tutore o erede” e indica i propri dati;
• per i decessi nel 2025 o entro il 28 febbraio 2026 i versamenti seguono i termini ordinari; per i decessi successivi sono prorogati di sei mesi.

In quella dichiarazione la casa compare con i giorni fino al decesso e la quota del defunto.

Attenzione. L’errore più frequente è indicare 365 giorni o la quota sbagliata nell’anno del decesso, oppure usare il codice 1 per una casa che non è la propria abitazione principale. Un altro errore comune: dimenticare il codice 3 in colonna 12 quando la casa vuota è nello stesso Comune in cui abiti. Non cambia l’IMU, ma cambia l’IRPEF e può portare a un controllo con sanzioni. Se il 730 è precompilato, verifica sempre questi campi.

Checklist prima di inviare il 730

• visura aggiornata con rendita e quota corrette;
• data del decesso e calcolo dei giorni nell’anno;
• codice di utilizzo per ogni periodo (vuota, comodato, affittata);
• colonna 12 con il codice 3 se la casa è nello stesso Comune della tua abitazione principale;
• contratto di affitto: canone, data di inizio, eventuale cedolare secca;
• se il coniuge ha il diritto di abitazione, nessun rigo per i figli;
• ultima dichiarazione del defunto, con il modello giusto.

Il modello Redditi PF usa regole e codici analoghi nel quadro RB: se presenti quel modello, segui le sue istruzioni dell’anno.

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