Casa ereditata e ISEE: da quando conta e quanto pesa

La casa ereditata entra nell’ISEE dalla DSU presentata nel secondo anno dopo il decesso: conta il suo valore ai fini IMU al 31 dicembre del secondo anno precedente la dichiarazione, per la quota che possiedi. Se il decesso è avvenuto nel 2025, la casa conta dalle DSU del 2027. Il valore pesa sull’ISEE per il 20%, diviso per la scala di equivalenza del tuo nucleo. Se la casa diventa l’abitazione del tuo nucleo, entra solo per la parte che supera una franchigia, che per alcune prestazioni è stata alzata nel 2026.

Come funziona l’ISEE, in breve

L’ISEE (indicatore della situazione economica equivalente) misura la situazione economica della famiglia per accedere a prestazioni e agevolazioni. Si ottiene con la DSU, la dichiarazione sostitutiva unica, che si presenta online all’INPS o tramite un CAF.

Il regolamento ISEE (D.P.C.M. 159/2013) lo costruisce così:

• ISR: indicatore della situazione reddituale, cioè i redditi;
• ISP: indicatore della situazione patrimoniale, cioè case, terreni, conti, titoli;
• ISE = ISR + 20% dell’ISP (art. 2);
• ISEE = ISE diviso per il parametro della scala di equivalenza, che dipende da quante persone ci sono nel nucleo.

La casa ereditata entra nell’ISP. Il suo peso sull’ISEE, quindi, è il 20% del valore, diviso per la scala di equivalenza.

Da quando conta la casa ereditata

L’art. 5, comma 2, del regolamento stabilisce che il patrimonio immobiliare è pari al valore IMU dei fabbricati al 31 dicembre del secondo anno precedente quello di presentazione della DSU, indipendentemente dal periodo di possesso nell’anno.

“Indipendentemente dal periodo di possesso” significa che non si fa una proporzione sui mesi: basta essere titolari alla data di riferimento.

Quale valore e quale quota

Il valore è quello definito ai fini IMU, anche se la casa è esente dall’imposta. Per un’abitazione la base IMU si calcola così (art. 1, comma 745, legge 160/2019):

rendita catastale × 1,05 × 160

Lo stesso moltiplicatore 160 vale per box, cantine e soffitte (categorie C/6, C/2 e C/7): se la casa ereditata ha un box con rendita propria, il suo valore IMU si aggiunge a quello dell’appartamento. Per un negozio (C/1) il moltiplicatore è 55, per un ufficio (A/10) è 80.

Per i fabbricati intestati a persone fisiche si considera la quota posseduta: se erediti il 50%, nell’ISEE indichi il 50% del valore. Dal valore si toglie, fino a concorrenza, il mutuo residuo al 31 dicembre di riferimento, se era stato contratto per comprare o costruire quella casa.

Attenzione: è un valore molto diverso da quello usato per la successione (rendita × 1,05 × 110 o 120) e da quello di mercato.

La casa di abitazione del nucleo

Se la casa ereditata diventa la casa in cui vive il tuo nucleo, la regola è più favorevole. Secondo il regolamento ISEE, per i nuclei che risiedono in un’abitazione di proprietà:

• il valore della casa, al netto del mutuo, non conta se è inferiore a 52.500 €, soglia aumentata di 2.500 € per ogni figlio convivente successivo al secondo;
• se supera la soglia, conta per due terzi della parte eccedente.

Dal 2026, per alcune prestazioni, la legge di bilancio 2026 (legge 199/2025) ha alzato questa franchigia. Secondo l’INPS (messaggio 102 del 12 gennaio 2026), il nuovo calcolo vale solo per:

• Assegno di inclusione (ADI);
• Supporto per la formazione e il lavoro (SFL);
• Assegno unico e universale per i figli;
• bonus asilo nido e forme di supporto domiciliare;
• bonus nuovi nati.

Per queste prestazioni la franchigia sulla casa di abitazione sale a 91.500 €, e a 120.000 € per chi risiede nei Comuni capoluogo delle città metropolitane, con 2.500 € in più per ogni figlio convivente successivo al primo. Per tutte le altre prestazioni resta il calcolo ordinario.

Le soglie e le prestazioni interessate possono cambiare da un anno all’altro: verifica sempre sul sito INPS e con il CAF.

Esempio pratico

Laura vive da sola in affitto. Ha un ISEE di 9.000 €. Sua madre muore a marzo 2025 e lascia una casa con rendita catastale 750 € (categoria A/2) a Laura e ai suoi due fratelli, un terzo ciascuno.

Valore IMU della casa: 750 × 1,05 × 160 = 126.000 €. Quota di Laura: 42.000 €.

DSU 2026 (riferimento 31 dicembre 2024): la casa non c’è ancora. L’ISEE resta circa 9.000 €.

DSU 2027 (riferimento 31 dicembre 2025):

• caso A, la casa resta vuota: l’ISP di Laura aumenta di 42.000 €. Nell’ISE entra il 20%: 8.400 €. Laura vive sola, quindi il parametro della scala è 1: l’ISEE sale di 8.400 €, a circa 17.400 €;
• caso B, Laura va a vivere nella casa e vi porta la residenza: la sua quota (42.000 €) è sotto la franchigia di 52.500 € dell’ISEE ordinario, quindi per la casa non conta nulla. Attenzione però: chi vive in affitto con contratto registrato può sottrarre dai redditi il canone annuo, fino a 7.000 € (art. 4 del regolamento), e questa detrazione è alternativa a quella per chi vive in casa di proprietà. Lasciando l’affitto, Laura perde quella detrazione: l’effetto netto va simulato con il CAF.

Il salto da 9.000 a 17.400 € può far perdere o ridurre prestazioni con soglie basse. Per questo conviene pensarci prima del 31 dicembre dell’anno che farà da riferimento.

Un secondo esempio: famiglia con figli e nuove franchigie

Marta e Giorgio vivono a Roma in affitto con due figli. Nel 2025 Marta eredita per intero la casa della zia, sempre a Roma, e la famiglia ci va a vivere, portandovi la residenza. Valore IMU della casa: 150.000 €.

Per l’Assegno unico, quindi, la casa pesa molto meno che per le altre prestazioni, come l’università o i servizi comunali. L’ISE va poi diviso per la scala di equivalenza della famiglia, che per le prestazioni “nuove” è stata resa più favorevole per i nuclei con figli. Lo stesso nucleo potrà avere due valori di ISEE diversi, uno ordinario e uno per le prestazioni familiari e di inclusione.

Conti, titoli e altri beni ereditati

Oltre alla casa, l’eredità porta spesso conti correnti, titoli, buoni postali. Entrano nel patrimonio mobiliare, con regole proprie su date e valori che trovi nelle istruzioni della DSU. Il regolamento prevede alcune protezioni:

• una franchigia sul patrimonio mobiliare di 6.000 €, aumentata di 2.000 € per ogni componente del nucleo dopo il primo, fino a 10.000 €, e di altri 1.000 € per ogni figlio dopo il secondo;
• l’esclusione di titoli di Stato, buoni fruttiferi postali e libretti di risparmio postale fino a 50.000 € complessivi per nucleo. Nella DSU precompilata l’esclusione è automatica, in quella autodichiarata va fatta da chi compila.

Ogni componente del nucleo indica le proprie quote: se hai ereditato un terzo della casa e un terzo di un conto, indichi un terzo di ciascuno. Le case e i conti degli altri eredi che non fanno parte del tuo nucleo non ti riguardano.

Effetti sulle prestazioni

Un ISEE più alto può significare:

• importi più bassi dell’Assegno unico per i figli;
• perdita dei requisiti per l’Assegno di inclusione o il Supporto per la formazione e il lavoro, che hanno anche limiti propri sul patrimonio;
• tariffe più alte per asilo nido, mensa, trasporto scolastico, fissate dai Comuni;
• tasse universitarie più alte e perdita di borse di studio;
• compartecipazioni più alte per servizi socio-sanitari, come centri diurni o RSA;
• perdita di bonus sociali e agevolazioni legate all’ISEE.

Ogni prestazione ha le sue soglie e regole: non esiste una soglia unica. Controlla i requisiti sul sito dell’ente che la eroga (INPS, Comune, Regione, università).

Redditi della casa ereditata nell’ISEE

Oltre al patrimonio, la casa può incidere sui redditi dell’ISEE:

• se la affitti, il canone entra nei redditi. Anche con la cedolare secca, che è esclusa dal reddito complessivo IRPEF, il reddito torna a contare per le agevolazioni collegate al reddito, come l’ISEE: lo ricordano le istruzioni del 730;
• se resta vuota e soggetta a IMU, di norma non produce reddito IRPEF e quindi non aumenta l’ISR, salvo il caso della casa nello stesso Comune dell’abitazione principale. Vedi la guida sul 730 della casa ereditata.

L’ISEE corrente

L’ISEE corrente permette di aggiornare l’indicatore quando la situazione cambia. Per il patrimonio, l’art. 9 del regolamento prevede che, dal 1° aprile di ogni anno, si possa presentare un ISEE corrente se il patrimonio calcolato sull’anno precedente differisce di oltre il 20% da quello calcolato in via ordinaria. Vale fino al 31 dicembre dell’anno di presentazione.

È utile soprattutto quando il patrimonio scende: per esempio se la casa ereditata è stata venduta e il ricavato speso o diviso. Tieni presente che il ricavato della vendita, finché resta sul conto, entra nel patrimonio mobiliare.

Attenzione. L’ISEE è una dichiarazione sostitutiva: se ometti la casa ereditata o ne indichi un valore sbagliato, rischi la revoca delle prestazioni, la restituzione di quanto ricevuto e sanzioni. Nella DSU precompilata i dati catastali arrivano dalle banche dati, ma non sempre sono aggiornati dopo una successione recente: controlla tu che la quota e la rendita siano giuste. Se sei solo chiamato all’eredità e non hai ancora deciso se accettare, chiedi al CAF come indicare la casa.

Errori frequenti

• Indicare la casa nella DSU sbagliata. Se il decesso è del 2025, nella DSU 2026 la casa non va indicata come tua: la data di riferimento è il 31 dicembre 2024. Comparirà dalla DSU 2027.
• Usare il valore di mercato o quello della successione. Nell’ISEE si usa il valore IMU: rendita × 1,05 × 160 per le abitazioni, non la stima dell’agenzia immobiliare.
• Indicare l’intero valore invece della quota. Se hai ereditato il 50%, indichi il 50%.
• Dimenticare il mutuo residuo. Se la casa ereditata aveva un mutuo per l’acquisto e lo stai pagando tu come erede, il debito residuo alla data di riferimento si sottrae dal valore.
• Applicare la franchigia a una casa in cui non vivi. La franchigia vale solo per la casa di abitazione del nucleo, con residenza.
• Confondere le soglie. Le franchigie da 91.500 € e 120.000 € valgono solo per le prestazioni indicate dall’INPS, non per tutte.
• Non aggiornare dopo una vendita. Se il patrimonio è sceso molto, dal 1° aprile valuta l’ISEE corrente invece di aspettare la DSU dell’anno dopo.

Cosa chiedere al CAF

1. Da quale DSU devo indicare la casa ereditata e per quale quota?
2. Qual è il valore IMU da riportare, anche se la casa è esente o inagibile?
3. Quale ISEE mi serve: ordinario, per l’Assegno unico, per l’università, socio-sanitario?
4. Cosa cambia se vado a vivere nella casa o se la affitto?
5. Mi conviene un ISEE corrente dopo la vendita o la divisione?

Checklist

• annota la data del decesso e calcola da quale DSU la casa conterà;
• scarica la visura e calcola il valore IMU della tua quota;
• verifica se la casa diventerà l’abitazione del tuo nucleo e quale franchigia si applica alle prestazioni che ti interessano;
• simula con il CAF l’effetto su assegno unico, ADI, università, servizi comunali;
• se vendi o dividi la casa, valuta l’ISEE corrente dal 1° aprile;
• conserva visure e documenti della successione per eventuali controlli.

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