Testi unici 2027: cosa cambia per successioni e casa ereditata

Dal 1° gennaio 2027 le regole sull’imposta di successione e sulle imposte ipotecaria e catastale si leggeranno in un nuovo testo unico, il D.Lgs. 123/2025, e quella sulla plusvalenza della casa ereditata nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi, il D.Lgs. 117/2026. Per chi eredita una casa la sostanza non cambia: aliquote, franchigie, scadenze e agevolazione prima casa sono le stesse di oggi. Cambiano i numeri degli articoli. La riforma che ha davvero cambiato qualcosa è un’altra ed è già in vigore dal 2025: l’autoliquidazione dell’imposta di successione.

Ecco cosa abbiamo trovato leggendo i testi pubblicati su Normattiva, aggiornati a ottobre 2026.

Che cosa sono i due testi unici

Sono il frutto della delega fiscale del 2023 (legge 111/2023, art. 21). Il Governo doveva riordinare le norme tributarie sparse in decine di leggi, raggrupparle per materia e abrogare quelle superate. Un testo unico, quindi, raccoglie regole che esistono già. Non nasce per introdurre nuove tasse.

Il D.Lgs. 123/2025 si chiama “Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposta di registro e di altri tributi indiretti”. È stato firmato il 1° agosto 2025 e pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 186 del 12 agosto 2025. Ha 205 articoli divisi in sei parti: imposta di registro, imposte ipotecaria e catastale, imposta sulle successioni e donazioni (articoli da 87 a 138), imposta di bollo, agevolazioni, norme finali.

All’inizio doveva applicarsi dal 1° gennaio 2026. Il decreto-legge 200 del 31 dicembre 2025 (art. 4, comma 5) ha spostato la data al 1° gennaio 2027. Da quel giorno l’art. 204 abroga gran parte del vecchio Testo unico successioni (D.Lgs. 346/1990) e del decreto sulle imposte ipotecaria e catastale (D.Lgs. 347/1990).

Il D.Lgs. 117/2026 è il “Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposte sui redditi”. È datato 19 giugno 2026 ed è uscito nella Gazzetta Ufficiale n. 152 del 3 luglio 2026. Anche questo si applica dal 1° gennaio 2027 (art. 377). Da quella data abroga gli articoli da 1 a 191 del TUIR, cioè il testo che oggi regola l’IRPEF (art. 376).

Dove finiscono le regole che contano per te

Ogni articolo dei nuovi testi riporta tra parentesi la norma da cui proviene. Per esempio l’art. 93 del D.Lgs. 123/2025 indica “articolo 7 decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 346”. Così è facile fare il confronto.

Cosa cambia davvero: quasi niente nella sostanza

Abbiamo confrontato i punti che toccano chi eredita una casa.

Imposta di successione. L’art. 93 riprende parola per parola le aliquote di oggi: 4% per coniuge e parenti in linea retta oltre 1.000.000 di euro per ciascuno; 6% per fratelli e sorelle oltre 100.000 euro; 6% senza franchigia per gli altri parenti fino al quarto grado e alcuni affini; 8% per tutti gli altri. Per la persona con disabilità grave (legge 104/1992, art. 3, comma 3) la franchigia resta di 1,5 milioni.

Prima casa. La tariffa allegata al testo unico conferma le imposte ipotecaria e catastale di 200 euro ciascuna per la casa ricevuta in successione. Basta che i requisiti prima casa li abbia almeno uno degli eredi, come oggi.

Plusvalenza. L’art. 76 del D.Lgs. 117/2026 esclude ancora dalla tassazione la vendita degli immobili “acquisiti per successione”. Anche la regola dei dieci anni per le case con lavori Superbonus continua a escludere gli immobili ereditati. Se erediti e vendi, anche dopo pochi mesi, non paghi IRPEF sul guadagno. Approfondisci nella guida sulla plusvalenza della casa ereditata.

Cosa cambia, allora. Cambiano i riferimenti: negli atti del notaio, nelle istruzioni dei modelli, nelle lettere dell’Agenzia. Chi prepara la tua dichiarazione dovrà citare i nuovi articoli. Per te, in pratica, cambia poco.

Il testo, però, non è fermo. Normattiva registra già diverse modifiche al D.Lgs. 123/2025 prima ancora che si applichi. Il D.Lgs. 141 del 5 agosto 2026 ha ritoccato decine di articoli, tra cui quelli su controlli e accertamento (art. 112 e 118). La Corte costituzionale, con la sentenza n. 89/2026, ha dichiarato illegittima una norma sulle rendite vitalizie (art. 102, comma 4). Sono interventi tecnici, che non toccano aliquote e franchigie. Ma ricordano una cosa: prima di firmare, controlla sempre il testo vigente.

La vera riforma è già in vigore dal 2025

La novità che ha cambiato la vita degli eredi è il D.Lgs. 139/2024. Vale per le successioni aperte dal 1° gennaio 2025. Il testo unico del 2027 la recepisce così com’è.

La guida dell’Agenzia delle Entrate di giugno 2026 ricorda anche altre novità della stessa riforma. È stato abolito il “coacervo”, cioè il cumulo dell’eredità con le donazioni fatte in vita dal defunto. Sono cambiate le regole sui debiti contratti dal defunto negli ultimi sei mesi. E c’è il servizio di dichiarazione precompilata web, che propone dati già in possesso dell’Agenzia e calcola le imposte.

In pratica: se l’imposta di successione è dovuta, la calcoli tu (o chi ti assiste) e la versi tu, senza aspettare una lettera. Tra coniuge e figli, sotto il milione a testa, non c’è nulla da versare. Restano sempre ipotecaria, catastale, bollo e tassa ipotecaria per la casa.

Esempio pratico: un decesso a fine 2026

Laura e Paolo perdono il padre il 10 novembre 2026. Ereditano la casa in cui lui viveva, con una rendita catastale di 850 euro, e 40.000 euro sul conto. Paolo vive in affitto e ha i requisiti prima casa.

La loro dichiarazione scade il 10 novembre 2027: la presenteranno quando il nuovo testo unico è già applicabile. Il conto, però, è lo stesso con le vecchie e con le nuove norme:

• imposta di successione: zero, perché ciascuno riceve molto meno di 1 milione;
• ipotecaria e catastale: 200 + 200 euro grazie ai requisiti di Paolo;
• bollo 85 euro e tassa ipotecaria 120 euro, se la casa è in una sola circoscrizione immobiliare.

Se nel 2028 vendono la casa, non pagano plusvalenza: né con l’art. 67 del TUIR, né con l’art. 76 del nuovo testo unico.

Un punto da chiarire c’è. Il D.Lgs. 123/2025 non contiene una norma transitoria specifica per le successioni aperte nel 2026 e dichiarate nel 2027: l’art. 205 dice solo che le disposizioni “si applicano a decorrere dal 1° gennaio 2027”. Poiché il contenuto è identico, il problema è soprattutto di riferimenti. Chiedi comunque a chi prepara la dichiarazione quale versione del software e delle istruzioni userà.

Attenzione. Non rimandare la dichiarazione “in attesa delle nuove regole”. Il termine di 12 mesi dal decesso resta uguale anche nel testo unico (art. 116) e le sanzioni per il ritardo continuano ad applicarsi. Se sei vicino alla scadenza, leggi cosa succede con una successione tardiva.

Cosa resta uguale, in sintesi

• Il termine di 12 mesi dal decesso per presentare la dichiarazione.
• Le aliquote (4%, 6%, 8%) e le franchigie (1 milione per coniuge e figli, 100.000 euro per fratelli e sorelle, 1,5 milioni per disabili gravi).
• Le imposte ipotecaria (2%) e catastale (1%) sul valore catastale, o 200 + 200 euro con i requisiti prima casa.
• L’autoliquidazione e le rate, introdotte dal 2025.
• La solidarietà tra eredi nel pagamento.
• L’esenzione dalla plusvalenza per la casa ricevuta in eredità.

Cosa tenere d’occhio nei prossimi mesi

Un testo unico non blocca le riforme future. Il Parlamento potrà sempre cambiare aliquote o franchigie con una legge, per esempio con la legge di bilancio. Ad oggi, 17 ottobre 2026, i testi pubblicati non lo fanno.

Nelle prossime settimane conviene guardare a tre cose:

1. le istruzioni e il software della dichiarazione di successione aggiornati ai nuovi riferimenti;
2. eventuali altri decreti correttivi sui testi unici, come quello di agosto 2026;
3. i chiarimenti dell’Agenzia sulle successioni a cavallo tra 2026 e 2027.

Noi aggiorneremo le guide con i nuovi articoli dal 1° gennaio 2027. Per i costi del tuo caso trovi gli importi aggiornati nella guida su quanto costa la successione. Per vedere le imposte su tre famiglie tipo, leggi quanto costa ereditare una casa nel 2026.

Articolo di informazione generale aggiornato alla data indicata. Non sostituisce il parere di un avvocato, notaio o commercialista sul tuo caso. Hai trovato un errore? Scrivici dalla pagina Chi siamo.