Casa ricevuta in donazione: cosa cambia con la legge 182/2025

Con la legge 182/2025 chi compra da te una casa che hai ricevuto in donazione, o la banca che ci iscrive un’ipoteca, non rischia più di perderla se un giorno i legittimari del donante si sentiranno lesi: tu, invece, resti obbligato a compensarli in denaro. La regola vale per le successioni aperte dal 18 dicembre 2025 e, dopo un periodo transitorio di sei mesi ormai chiuso, anche per molte di quelle aperte prima.

È una delle riforme più attese degli ultimi anni nel mondo delle case di famiglia. Per decenni la parola “provenienza donativa” è bastata a far rallentare un rogito o a far dire di no a una banca. Vediamo cosa cambia davvero, per chi ha ricevuto la casa e per chi vuole comprarla, e cosa invece resta com’era.

Il problema che la legge voleva risolvere

In Italia una parte del patrimonio è riservata per legge ad alcuni familiari, i legittimari: coniuge, figli e, in certi casi, genitori. Se il defunto, con donazioni fatte in vita, ha intaccato la loro quota, alla sua morte possono chiedere la riduzione delle donazioni.

Fino al 2025 questo diritto poteva colpire anche chi non c’entrava nulla. Con le vecchie regole, se il donatario non era in grado di pagare, il legittimario poteva chiedere la restituzione della casa anche a chi l’aveva comprata da lui, entro vent’anni dalla trascrizione della donazione. Per frenare questi effetti, coniuge e parenti in linea retta del donante potevano anche trascrivere un atto di opposizione alla donazione.

Il risultato pratico era noto a notai e agenti immobiliari: molti acquirenti diffidavano, molte banche chiedevano garanzie extra o rifiutavano il mutuo, e a volte si ricorreva a soluzioni costose come polizze assicurative dedicate.

Cosa dice ora il Codice civile

L’art. 44 della legge 2 dicembre 2025, n. 182, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 281 del 3 dicembre 2025 e in vigore dal 18 dicembre 2025, ha riscritto alcuni articoli del Codice civile.

In sostanza, il diritto del legittimario non sparisce. Cambia forma: da diritto di riavere la casa, anche da terzi, diventa diritto a una somma di denaro, da chiedere al donatario.

C’è un’eccezione importante. Se il legittimario ha già trascritto la domanda di riduzione quando l’acquirente trascrive il proprio acquisto, l’acquirente non è protetto: è arrivato dopo. Per questo il notaio, prima di un rogito su una casa donata da una persona già morta, controllerà i registri immobiliari.

A chi si applicano le nuove regole

Il punto delicato è il regime transitorio, scritto nell’art. 44, comma 2. Conta la data di morte del donante, cioè di apertura della successione.

I sei mesi si contano dall’entrata in vigore della legge, il 18 dicembre 2025: la finestra si è quindi chiusa a metà giugno 2026. Oggi, per le successioni aperte prima della riforma, la domanda da farsi è una sola: nei registri immobiliari risulta trascritta, entro quel termine, una domanda di riduzione o un atto di opposizione? Se no, valgono le nuove regole. Per il conteggio preciso del termine in un caso concreto, affidati al notaio.

La legge fa salvi anche gli effetti degli atti di opposizione già notificati e trascritti con le vecchie regole. Come questa salvezza vada letta quando il donante era ancora vivo il 18 dicembre 2025 e muore dopo, il testo non lo dice in modo esplicito: è un punto su cui conviene chiedere un parere al notaio, se nella storia della tua casa c’è un’opposizione trascritta.

Esempio pratico: Marta vuole vendere

Nel 2015 Giovanna ha donato alla figlia Marta un appartamento. Giovanna è ancora in vita; ha anche un figlio, Luca. Nel 2026 Marta si trasferisce per lavoro e vuole vendere la casa a 240.000 euro. I numeri sono di fantasia.

• Con le vecchie regole. L’acquirente avrebbe comprato una casa “a rischio” fino al 2035, cioè vent’anni dalla trascrizione della donazione, salvo opposizioni. La sua banca, probabilmente, avrebbe chiesto garanzie aggiuntive o rifiutato il mutuo.
• Con le nuove regole. La successione di Giovanna si aprirà dopo il 18 dicembre 2025. Quando Giovanna morirà, se Luca risulterà leso nella legittima, potrà chiedere la riduzione della donazione, ma l’acquirente di Marta non ne sarà toccato: Marta ha venduto e l’acquisto è stato trascritto prima di qualsiasi domanda.

Cosa resta a carico di Marta? Se alla morte della madre i conti diranno che Luca ha ricevuto meno della sua legittima, Marta dovrà pagargli la differenza in denaro. Il calcolo si fa con le regole della legittima, che la riforma non ha toccato: le trovi nella guida su quote di legge e legittima.

Attenzione. La riforma protegge chi compra e chi finanzia, non chi ha ricevuto la donazione. Se vendi la casa donata e spendi il ricavato, l’eventuale debito verso i tuoi fratelli o verso il coniuge del donante resta tutto. Prima di vendere, valuta con il notaio se la donazione rischia di ledere la legittima di qualcuno e, se la famiglia è d’accordo, metti per iscritto un’intesa su come compensarla. Ricorda che, finché il donante è in vita, i legittimari non possono rinunciare in anticipo all’azione di riduzione.

E il mutuo?

Qui la riforma incide direttamente. Le ipoteche iscritte dal donatario restano efficaci anche se la donazione viene ridotta (art. 561). In pratica, la banca che finanzia chi compra una casa donata, o lo stesso donatario che vuole un mutuo dando in garanzia la casa, non rischia più che la sua garanzia venga cancellata da una futura azione dei legittimari.

Questo dovrebbe rendere più facile ottenere un mutuo su una casa di provenienza donativa. Non abbiamo però dati verificati su come le singole banche abbiano aggiornato le loro politiche di credito: ogni istituto decide in autonomia. Se una banca ti dice di no citando la provenienza da donazione, chiedi per iscritto il motivo e fai presente la riforma; il notaio può aiutarti a documentare la situazione nei registri.

Cosa non cambia

Molte cose restano come prima, e confonderle è il rischio più grande per chi legge i titoli dei giornali.

• La legittima. Le quote riservate ai familiari sono le stesse.
• L’azione di riduzione. Il legittimario leso può sempre agire contro il donatario. Cambia solo che cosa può ottenere dai terzi.
• La collazione tra fratelli. Alla morte del donante, la casa donata va considerata nella divisione tra coeredi come prima. Lo spieghiamo nella guida sulla casa ricevuta in donazione. Se tra fratelli la tensione sale, abbiamo raccolto i sette errori più comuni sulla casa ereditata.
• I testamenti. Per le disposizioni testamentarie la riforma ha toccato solo un aspetto: se la domanda di riduzione contro l’erede o il legatario è trascritta dopo tre anni dall’apertura della successione, la sentenza non pregiudica chi ha comprato da loro con un atto trascritto prima (art. 2652, n. 8).

Cosa controllare se compri una casa donata

Queste verifiche le fa il notaio con le visure ipotecarie. Le altre, valide per ogni casa di famiglia, sono nella guida su cosa controlla chi compra una casa ereditata.

Il nostro giudizio

La riforma sposta il rischio dove è giusto che stia: su chi ha ricevuto il regalo, non su chi ha pagato il prezzo o ha prestato il denaro. Per le famiglie significa che una casa donata torna a essere una casa come le altre sul mercato. Ma significa anche che il conto con i fratelli non si chiude vendendo: si chiude solo quando, alla morte del donante, si fanno i calcoli della legittima.

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