Casa donata dai genitori: si può vendere? Collazione e rischi

Se il defunto ti aveva donato la casa, alla sua morte quella casa non è più nel suo patrimonio, ma non sparisce dai conti della successione: va considerata per calcolare la legittima degli altri familiari e, se concorri all’eredità con fratelli o con il coniuge, va “conferita” in collazione, di regola imputandone il valore alla tua quota.

Le donazioni di immobili ai figli sono molto diffuse: i genitori anticipano ciò che i figli avrebbero ereditato. Alla morte del donante, però, nascono due domande. Come si “pareggiano” i conti tra i fratelli? E chi ha ricevuto la casa rischia di doverla restituire? In questa guida vediamo la collazione, la riduzione delle donazioni, cosa è cambiato con la riforma entrata in vigore il 18 dicembre 2025 e cosa deve sapere chi vuole comprare una casa che proviene da una donazione.

Due parole chiave:

• Collazione: è l’operazione con cui, nella divisione dell’eredità, figli, loro discendenti e coniuge conferiscono ai coeredi ciò che hanno ricevuto in donazione dal defunto, per dividere in modo equo (art. 737 c.c.).
• Riduzione della donazione: è lo strumento con cui un legittimario che ha ricevuto meno della quota di legittima chiede di ridurre le donazioni che la superano (art. 555 c.c.).

Collazione e riduzione: qual è la differenza?

La collazione riguarda ciò che il defunto ha donato direttamente o indirettamente: non solo la casa intestata con atto di donazione, ma anche, per esempio, il denaro dato al figlio per comprare casa. Sono soggette a collazione anche le somme spese per avviare un figlio a un’attività o per pagare i suoi debiti (art. 741 c.c.). Non lo sono invece le spese di mantenimento, educazione, malattia, abbigliamento e nozze ordinarie (art. 742 c.c.).

Come si fa la collazione della casa?

Chi ha ricevuto la casa può scegliere (art. 746 c.c.):

• in natura: rimette la casa nella massa da dividere;
• per imputazione: tiene la casa e “si conta” il suo valore nella propria quota, ricevendo meno degli altri beni.

Se la casa è stata venduta o ipotecata, la collazione si fa solo per imputazione. Il valore da considerare è quello al momento dell’apertura della successione, cioè della morte, non quello della donazione (art. 747 c.c.). A favore di chi ha ricevuto la casa si deducono le migliorie fatte, nei limiti del loro valore alla morte, e le spese straordinarie di conservazione; si addebitano invece i deterioramenti causati per sua colpa (art. 748 c.c.).

Esempio pratico: la casa donata a Davide

Nel 2012 Ugo dona a suo figlio Davide un appartamento. Nel 2026 Ugo muore senza testamento; è vedovo e lascia due figli, Davide e Irene. Alla morte, Ugo possiede ancora un conto con 70.000 euro e un box da 30.000 euro. Davide ha ristrutturato l’appartamento spendendo 40.000 euro; un tecnico stima che oggi le migliorie valgano 25.000 euro.

Senza testamento i due figli ereditano in parti uguali (art. 566 c.c.): 142.500 euro ciascuno. Davide sceglie l’imputazione: tiene l’appartamento, che conta 185.000 euro, quindi ha già ricevuto più della sua quota. Irene prende l’intero conto e il box, 100.000 euro.

Con la collazione per imputazione Davide non deve versare denaro a Irene: semplicemente non riceve nulla degli altri beni. Irene ottiene 100.000 euro anziché 142.500. Può pretendere di più? Qui entra in gioco la legittima.

• Massa di calcolo per la legittima (art. 556 c.c.): 100.000 euro di beni più la donazione, che nella riunione fittizia si valuta con le regole della collazione (artt. 747-750 c.c.), quindi 185.000 euro. Totale: 285.000 euro.
• Con due figli la legittima è di 2/3, cioè 1/3 a testa: 95.000 euro per Irene.

Irene riceve 100.000 euro, più della sua legittima di 95.000: non c’è lesione, e non può chiedere la riduzione della donazione. Se invece i beni rimasti fossero stati solo 50.000 euro, la legittima di Irene (circa 78.300 euro su una massa di 235.000) sarebbe stata lesa per circa 28.300 euro, e Irene avrebbe potuto chiedere la riduzione della donazione o, più probabilmente, un conguaglio in denaro da Davide.

E se Davide scegliesse la collazione in natura? Rimetterebbe l’appartamento nella massa: i fratelli dividerebbero 310.000 euro di beni (appartamento, conto e box), ma a Davide andrebbe prima rimborsato il valore delle migliorie, 25.000 euro, e potrebbe trattenere il possesso della casa fino al rimborso (art. 748 c.c.). Di solito questa scelta conviene solo se chi ha ricevuto la casa non vuole tenerla, per esempio perché va venduta per dividere il ricavato.

I numeri sono semplificati: nella pratica conviene affidare stime e conteggi a un notaio o a un avvocato.

E se il genitore ha pagato la casa intestata al figlio?

Capita spesso che il genitore non doni la casa con un atto di donazione, ma paghi il prezzo dell’appartamento che il figlio compra a proprio nome. È una donazione indiretta: la collazione riguarda ciò che il figlio ha ricevuto “direttamente o indirettamente” (art. 737 c.c.). Cosa si conferisce, in questi casi, la casa o la somma pagata? Secondo l’orientamento prevalente della Cassazione, quando il genitore paga l’intero prezzo dell’immobile acquistato dal figlio, oggetto della donazione è l’immobile stesso; quando invece paga solo una parte, si guarda in genere alla somma versata. Sono casi in cui le prove contano molto: bonifici, assegni, dichiarazioni nell’atto di acquisto.

Esempio. Nel 2010 Carla bonifica 150.000 euro al venditore dell’appartamento che sua figlia Sofia compra per 150.000 euro. Alla morte di Carla l’appartamento vale 230.000 euro. Se si considera donato l’immobile, Sofia dovrà imputare alla sua quota 230.000 euro (al netto di eventuali migliorie); se si considerasse donato il denaro, imputerebbe 150.000 euro. La differenza, 80.000 euro, può cambiare l’esito della divisione con i fratelli. In casi come questo è utile un parere legale prima di discutere le cifre in famiglia.

Se la somma è stata data per pagare un debito del figlio, per esempio una parte del mutuo, anche questa è soggetta a collazione (art. 741 c.c.).

La riforma del 2025: cosa cambia per chi ha ricevuto la casa

Fino al 2025 una casa donata era considerata “a rischio” per chi la comprava: se alla morte del donante un legittimario leso otteneva la riduzione e il donatario non poteva pagare, il legittimario poteva chiedere la restituzione anche al terzo acquirente, entro certi limiti di tempo. Per questo molte banche erano restie a concedere mutui su immobili di provenienza donativa.

La legge 2 dicembre 2025, n. 182 (art. 44), in vigore dal 18 dicembre 2025, ha cambiato le regole:

Se il donatario è insolvente, chi ha ricevuto da lui la casa a titolo gratuito (per esempio in donazione) deve compensare i legittimari nei limiti del vantaggio ricevuto (art. 563 c.c.). Chi l’ha comprata pagando un prezzo, invece, è al sicuro.

Periodo transitorio. Le nuove norme si applicano alle successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025. Per le successioni aperte prima, i legittimari avevano sei mesi di tempo per notificare e trascrivere la domanda di riduzione o un atto di opposizione alla donazione; in mancanza, decorsi i sei mesi, anche a queste successioni si applicano le nuove regole (art. 44, comma 2, L. 182/2025). Restano salvi gli effetti degli atti di opposizione già notificati e trascritti con le vecchie regole.

Attenzione. La riforma protegge chi compra, non chi ha ricevuto la donazione. Se hai avuto la casa in dono e i tuoi fratelli o il coniuge del donante sono stati lesi nella legittima, dovrai comunque pagare loro la differenza in denaro, anche se hai già venduto la casa. Prima di vendere, verifica i conti della successione e, se possibile, chiudi un accordo scritto con gli altri legittimari.

Comprare una casa che proviene da una donazione

Se stai acquistando, o se vuoi vendere una casa che hai ricevuto in donazione, ecco cosa verificare con il notaio:

• Data di morte del donante. Se il donante è morto, controlla se esistono domande di riduzione trascritte: un acquisto trascritto dopo la domanda non è protetto.
• Successioni aperte prima del 18 dicembre 2025. Verifica nei registri immobiliari se sono stati trascritti atti di opposizione alla donazione o domande di riduzione entro il termine transitorio.
• Ipoteche. Con le nuove regole le ipoteche iscritte dal donatario restano valide: questo rende più facile ottenere un mutuo.
• Plusvalenza. Se vendi una casa ricevuta in donazione, i cinque anni per la plusvalenza si contano dalla data di acquisto del donante, non dalla donazione (art. 67, comma 1, lett. b, TUIR). Vedi la guida sulla plusvalenza.

Rimedi e accordi

Checklist dei documenti da raccogliere

• Atto di donazione, con la nota di trascrizione; oppure, per le donazioni indirette, bonifici e atto di acquisto.
• Eventuale clausola di dispensa dalla collazione contenuta nell’atto di donazione o nel testamento: ricorda che vale solo nei limiti della disponibile.
• Fatture e permessi dei lavori di ristrutturazione eseguiti dal donatario, per far valere le migliorie.
• Stima aggiornata della casa al momento della morte del donante.
• Elenco degli altri beni e dei debiti del defunto, e delle altre donazioni fatte ai coeredi: anche quelle si conferiscono.
• Visura ipotecaria della casa, per verificare ipoteche, domande di riduzione o atti di opposizione trascritti.

Errori frequenti

• Pensare che la casa donata “non c’entri” con l’eredità. Conta sia per la collazione sia per la legittima.
• Usare il valore della donazione. Si usa il valore al momento della morte del donante.
• Dimenticare le migliorie. Se hai ristrutturato, conserva fatture e chiedi che il loro valore sia considerato.
• Credere che la riforma cancelli i diritti dei legittimari. Li trasforma, nei confronti di chi compra, in un diritto a una somma di denaro.
• Firmare in vita del donante una rinuncia “per stare tranquilli”. Non ha valore.

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