Vendere casa ereditata: cosa serve, documenti, tempi e costi

Per vendere una casa ereditata servono quattro cose: la dichiarazione di successione presentata, l’accettazione dell’eredità, la conformità catastale e urbanistica dell’immobile e l’accordo di tutti gli eredi se si vende l’intera casa. Con questi elementi in ordine, la vendita funziona come quella di qualsiasi altra casa.

La differenza con una vendita normale è che molti documenti sono da ricostruire: il defunto non c’è più per dire dove sono le carte, gli eredi spesso non conoscono la storia della casa, e qualche passaggio del passato può non essere stato fatto. Per questo conviene iniziare dai documenti, anche prima di decidere se vendere davvero (vedi vendere, affittare o tenere).

I passaggi in ordine

1. Dichiarazione di successione. Va presentata all’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dalla data del decesso. Se nell’eredità c’è una casa, è sempre obbligatoria. Con la dichiarazione telematica si chiedono anche le volture catastali. Approfondisci nella guida sulla successione con immobili.
2. Accettazione dell’eredità. Diventi proprietario solo accettando. Per il rogito l’accettazione deve risultare trascritta nei registri immobiliari: spesso è il notaio a trascrivere l’accettazione tacita contenuta nell’atto di vendita. Vedi accettare o rinunciare.
3. Verifica della documentazione. Planimetria catastale conforme allo stato di fatto, titoli edilizi, attestato di prestazione energetica (APE), eventuali certificazioni degli impianti. Le difformità vanno sanate prima del rogito.
4. Accordo tra gli eredi. Se gli eredi sono più di uno, tutti firmano il preliminare e il rogito, anche tramite procura (vedi vendere con più eredi). Se qualcuno non è d’accordo, leggi la guida sugli eredi in disaccordo.
5. Valutazione e messa in vendita. Un prezzo corretto dall’inizio riduce i tempi: le case ereditate sono spesso datate e da ristrutturare, e il prezzo deve tenerne conto. Vedi come fissare il prezzo.
6. Preliminare e rogito. Il notaio verifica la continuità delle trascrizioni, la conformità e le ipoteche, poi stipula l’atto.

Attenzione all’agevolazione prima casa. Se in successione hai chiesto l’agevolazione prima casa e vendi entro cinque anni dall’apertura della successione, potresti perderla, salvo riacquisto di un’altra casa da destinare ad abitazione principale entro un anno dalla vendita (la legge di bilancio 2025 ha portato a due anni un termine diverso: quello per vendere la casa già posseduta quando se ne compra una nuova con l’agevolazione). Verificalo con il notaio prima di mettere in vendita.

Tempi tipici, fase per fase

I tempi sono indicativi: dipendono dal Comune, dal mercato e soprattutto da quanto sono in ordine i documenti.

In media, se la successione è già fatta e la casa è conforme, dalla messa in vendita al rogito servono gli stessi mesi di una vendita normale. Le pratiche di successione e conformità possono aggiungere da uno a sei mesi, più se c’è una sanatoria edilizia o un erede da coinvolgere a distanza.

L’accettazione e la trascrizione, anche per le successioni vecchie

Per vendere, il notaio deve ricostruire la continuità delle trascrizioni: ogni passaggio di proprietà della casa deve risultare nei registri immobiliari, comprese le accettazioni di eredità. Di solito il controllo copre almeno gli ultimi vent’anni.

• La tua successione. Vendere la casa vale come accettazione tacita: il notaio trascrive l’accettazione sulla base dello stesso atto di vendita, che è un atto pubblico.
• Le successioni precedenti. Capita spesso che il defunto avesse ereditato la casa a sua volta, per esempio dai genitori, e che quell’accettazione non sia mai stata trascritta. Il notaio può trascrivere anche quella: sulla base di un atto che conteneva un’accettazione tacita, oppure, con una modifica recente del codice civile, sulla base di una dichiarazione sostitutiva di atto notorio resa in un atto notarile dall’erede o da un suo successore, che attesta l’accettazione tacita o l’acquisto della qualità di erede.
• Successioni mai dichiarate. Se manca proprio la dichiarazione di successione di un passaggio precedente, va presentata, anche tardiva, prima del rogito. Vedi successione tardiva.

Segnala al notaio fin dall’inizio da dove viene la casa: il controllo della provenienza richiede tempo e non va lasciato all’ultima settimana.

Documenti necessari

Conformità catastale, urbanistica e agibilità

Catasto. Nell’atto di vendita gli intestatari devono dichiarare, a pena di nullità, che i dati catastali e la planimetria depositata sono conformi allo stato di fatto; in alternativa si allega l’attestazione di un tecnico abilitato. Prima del rogito il notaio verifica anche che gli intestatari catastali coincidano con quelli dei registri immobiliari: per questo le volture della successione devono essere andate a buon fine.

Urbanistica. La conformità catastale non basta: la casa deve corrispondere anche ai titoli edilizi depositati in Comune. Verande chiuse, soppalchi, pareti spostate senza pratica sono difformità che vanno sanate, quando è possibile, prima di vendere. Per gli edifici la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, l’atto di vendita deve indicare, per dichiarazione di chi vende, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, altrimenti è nullo. Fai fare al tecnico l’accesso agli atti in Comune: vedi immobile irregolare.

Agibilità. L’agibilità attesta sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell’edificio e degli impianti. Oggi si ottiene con una segnalazione certificata presentata dopo nuove costruzioni o interventi che incidono su queste condizioni; per le case più vecchie esiste spesso un certificato di abitabilità o agibilità rilasciato a suo tempo, oppure manca. La mancanza non sempre blocca la vendita, ma va dichiarata nell’atto, incide sul prezzo e può creare problemi con la banca dell’acquirente: chiedi al tecnico e al notaio come gestirla.

APE. Il venditore deve avere l’attestato di prestazione energetica, metterlo a disposizione di chi compra già all’inizio delle trattative e consegnarlo alla fine. Nel rogito l’acquirente dichiara di averlo ricevuto e una copia va allegata. Se la dichiarazione o l’allegazione mancano, le parti rischiano una sanzione da 3.000 a 18.000 €, in solido e in parti uguali.

Box: cosa controllerà chi compra

Cosa controllerà chi compra. Un acquirente attento, la sua banca e il notaio verificheranno:

• che la successione sia stata presentata e le volture fatte;
• che l’accettazione dell’eredità di tutti i venditori sia trascritta o trascrivibile al rogito;
• la provenienza: se la casa era arrivata al defunto per donazione, con quali rischi;
• ipoteche e pignoramenti dalla visura ipotecaria;
• conformità catastale e urbanistica, agibilità, APE;
• presenza di inquilini o del diritto di abitazione del coniuge;
• spese condominiali arretrate e lavori straordinari già deliberati;
• che tutti gli eredi firmino, di persona o con procura valida.

Preparare queste risposte prima di mettere in vendita accorcia la trattativa. Approfondisci in cosa controlla l’acquirente.

Se la casa era stata donata al defunto

Se il defunto aveva ricevuto la casa in donazione, per esempio dai suoi genitori, si parla di provenienza donativa. Fino al 2025 un legittimario leso dalla donazione poteva, in alcuni casi, agire anche contro chi aveva comprato dal donatario o dai suoi eredi: per questo alcune banche erano prudenti a finanziare l’acquisto.

La legge 182/2025 ha cambiato le regole: la riduzione della donazione non pregiudica più i terzi che hanno acquistato dal donatario, il quale deve invece compensare in denaro i legittimari. La novità si applica alle successioni aperte dopo l’entrata in vigore della legge; per quelle precedenti c’era un periodo transitorio di sei mesi in cui i legittimari potevano tutelarsi con una domanda di riduzione o un atto di opposizione trascritti. Chiedi al notaio di verificare la tua situazione: vedi anche testamento e legittima.

Vendere con il coniuge titolare del diritto di abitazione

Il coniuge superstite ha per legge il diritto di abitazione sulla casa che era residenza familiare, se era del defunto o comune, e l’uso dei mobili. Il diritto dura tutta la vita e spetta anche quando eredita insieme ai figli.

Per vendere ci sono due strade:

1. Il coniuge partecipa alla vendita e rinuncia al diritto nell’atto: la casa si vende libera, al valore pieno. Gli eredi si accordano su come dividere il prezzo, riconoscendo al coniuge, oltre alla sua quota di proprietà, il valore del diritto a cui rinuncia.
2. Si vende la proprietà gravata dal diritto: l’acquirente compra una casa che non potrà usare finché il coniuge è in vita. Il prezzo è molto più basso e gli acquirenti sono pochi.

Il valore del diritto di abitazione si calcola di solito in base all’età del coniuge, con criteri simili a quelli dell’usufrutto: fatti fare il conto dal notaio. Vedi il diritto di abitazione del coniuge.

Quanto costa vendere una casa ereditata

Chi vende non paga imposte sulla vendita in sé: l’imposta di registro è a carico dell’acquirente e, come detto, sulla casa ereditata non c’è plusvalenza tassabile. I costi tipici per gli eredi sono:

• imposte e spese della successione, se non già pagate (stima con il calcolatore delle imposte);
• eventuale sanatoria catastale o urbanistica e l’APE;
• cancellazione di un’ipoteca residua, se c’era un mutuo;
• la provvigione dell’agenzia, se ci si affida a un’agenzia.

Esempio pratico

Marco e Giulia ereditano a metà dalla madre, vedova, un appartamento che vale 210.000 €. La madre è morta a febbraio; la successione non è ancora stata presentata. Il tecnico trova una parete spostata non riportata in planimetria.

Il valore catastale dell’esempio deriva da una rendita di 900 €: 900 × 1,05 × 120 = 113.400 €. Dal prezzo di 210.000 € tolgono 12.093 € di costi e restano circa 197.900 €, cioè circa 98.950 € a testa, prima del compenso del CAF. Dalla decisione di vendere al rogito passano circa sei mesi, di cui due per mettere in ordine i documenti.

Checklist operativa

• Dichiarazione di successione presentata e ricevute conservate.
• Esito delle volture: tutti gli immobili volturati.
• Provenienza ricostruita: come era arrivata la casa al defunto?
• Visura ipotecaria: ipoteche da cancellare?
• Planimetria confrontata con lo stato reale da un tecnico.
• Titoli edilizi e agibilità reperiti in Comune.
• APE pronto prima degli annunci.
• Accordo scritto tra eredi su prezzo minimo, agenzia e ripartizione di spese e ricavato.
• Procure per gli eredi lontani (vedi erede all’estero).
• Spese condominiali in regola e delibere di lavori note.
• Utenze e casa sgomberata secondo l’accordo con l’acquirente.

Errori frequenti

Quanto tempo serve

Se la dichiarazione è già presentata e la casa è conforme, i tempi sono quelli di una vendita normale. I ritardi nascono quasi sempre da tre cause: dichiarazione di successione non ancora presentata, difformità catastali o edilizie, eredi che non trovano un accordo. Conviene affrontarle subito, anche prima di decidere se vendere. I tempi caso per caso, e cosa puoi fare già prima della successione, sono nella guida dopo quanto si può vendere la casa ereditata.

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