Casa ereditata con abusi o difformità: si può vendere?

Puoi ereditare una casa anche se ha abusi edilizi o difformità: le nullità previste dalle leggi urbanistiche riguardano gli atti “tra vivi”, non la successione. Ma per vendere la casa, o per dividerla tra eredi, l’atto deve contenere le menzioni urbanistiche richieste e la dichiarazione di conformità catastale; altrimenti è nullo. Per questo la verifica tecnica va fatta prima di cercare un acquirente.

Molte case ereditate sono state costruite o modificate decenni fa: una veranda chiusa, un sottotetto reso abitabile, un bagno spostato, una finestra aperta senza permesso. Spesso gli eredi non lo sanno finché l’agente immobiliare o il notaio non lo scoprono. In questa guida vediamo cosa prevede la legge, cosa si può sanare, quali sono le tolleranze, quanto costa in genere il tecnico e come regolarsi tra eredi.

Tre termini utili:

• Titolo edilizio: è l’autorizzazione del Comune ai lavori (licenza, concessione, permesso di costruire, SCIA e simili).
• Difformità: è la differenza tra ciò che è stato costruito e ciò che il titolo autorizzava.
• Conformità catastale: è la corrispondenza tra la planimetria depositata al catasto e lo stato reale della casa.

Successione, vendita, divisione: cosa è bloccato?

Il punto sulla divisione è importante. Fino al 2019 alcuni sostenevano che la divisione tra eredi fosse esente. Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 25021 del 2019, hanno invece stabilito che anche gli atti di scioglimento della comunione ereditaria sono colpiti dalla nullità. In pratica: se la casa è abusiva, gli eredi non possono dividersela con atto notarile, e anche il giudice, prima di disporre la divisione, deve verificarne la regolarità urbanistica.

Cosa deve contenere l’atto di vendita?

Menzioni urbanistiche. Per gli edifici iniziati dopo il 17 marzo 1985, l’atto deve indicare gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, dichiarati dal venditore (art. 46, comma 1). La regola vale anche per gli interventi eseguiti con SCIA (comma 5-bis). Per gli edifici precedenti si applica l’art. 40 della L. 47/1985; per le opere iniziate prima del 1° settembre 1967 basta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti l’inizio dei lavori prima di quella data.

Conformità catastale. Gli atti tra vivi che trasferiscono, costituiscono o sciolgono la comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, a pena di nullità, l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione degli intestatari che dati catastali e planimetrie sono conformi allo stato di fatto (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985). La dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di un tecnico abilitato. Il notaio deve inoltre verificare che gli intestatari catastali corrispondano ai registri immobiliari: per questo, dopo la successione, va fatta la voltura.

Nullità “testuale”. Le Sezioni Unite (sentenza n. 8230 del 2019) hanno chiarito che la nullità dell’art. 46 colpisce l’atto che non menziona un titolo edilizio reale e riferibile all’immobile. Se il titolo esiste ed è indicato, l’atto è valido anche se ci sono difformità rispetto al titolo. Questo però non rende le difformità innocue: restano le sanzioni amministrative, e un acquirente informato chiederà comunque di sistemarle o di abbassare il prezzo.

Se le menzioni sono state omesse per errore, e non perché il titolo manca, l’atto si può confermare con un atto successivo che le integra (art. 46, comma 4; art. 29, comma 1-ter, L. 52/1985).

Le tolleranze: quando una differenza non è un abuso

Non ogni differenza è un abuso. L’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 prevede le tolleranze costruttive:

Per gli interventi successivi la tolleranza generale è del 2% su altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri parametri. Sono inoltre tollerate, se non violano norme urbanistiche e non pregiudicano l’agibilità, piccole irregolarità geometriche, modifiche alle finiture e diversa collocazione di impianti e opere interne; per gli interventi fino al 24 maggio 2024 anche, per esempio, la diversa posizione di aperture interne e gli errori di disegno corretti in cantiere. Le tolleranze vanno dichiarate da un tecnico, anche in una dichiarazione allegata all’atto di vendita o di divisione.

Come si sana un abuso?

La domanda di sanatoria può essere presentata anche dall’attuale proprietario, quindi dagli eredi, non solo da chi ha commesso l’abuso. Le condizioni concrete dipendono dalle norme urbanistiche del tuo Comune e da eventuali vincoli, per esempio paesaggistici, che allungano i tempi.

Quanto costa il tecnico?

Non esistono tariffe fisse: i compensi di geometri, architetti e ingegneri sono liberi e variano molto per città e complessità. Come ordine di grandezza indicativo, che devi sempre verificare con preventivi scritti:

Chiedi almeno due preventivi e fatti indicare separatamente onorario, oblazione stimata, diritti di segreteria e tributi.

Esempio pratico: la veranda della casa di Ivana

Elena e Roberto ereditano dalla madre Ivana un appartamento di 85 mq a Pescara, valutato 190.000 euro. Vogliono venderlo. Il tecnico che hanno incaricato fa l’accesso agli atti e scopre che:

1. il balcone è stato chiuso con una veranda negli anni Novanta, senza titolo;
2. la parete tra cucina e soggiorno è stata spostata di 40 cm rispetto al progetto;
3. la planimetria catastale è quella del 1978.

Cosa succede:

• lo spostamento della parete rientra tra le difformità tollerate (diversa collocazione di opere interne, intervento anteriore al 24 maggio 2024): il tecnico lo dichiara;
• per la veranda il tecnico verifica se è conforme alle norme urbanistiche attuali e se lo era quando è stata costruita. Il regolamento comunale non la consente: non è sanabile e va rimossa. Costo della rimozione: 3.500 euro;
• dopo la rimozione, il tecnico aggiorna la planimetria catastale.

Totale speso: 3.500 euro di lavori più 1.800 euro di onorari tecnici e tributi, divisi a metà: 2.650 euro a testa. La vendita a 190.000 euro può procedere con le menzioni urbanistiche e la dichiarazione di conformità catastale corrette.

Se avessero tentato di vendere “così com’è”, il notaio non avrebbe potuto stipulare l’atto con una dichiarazione di conformità non veritiera; e un acquirente avrebbe probabilmente chiesto uno sconto ben superiore ai 5.300 euro spesi.

Attenzione. Non firmare dichiarazioni di conformità “a occhio” e non accettare la proposta di chi suggerisce di “sistemare dopo il rogito”. Una dichiarazione falsa può portare a contestazioni dell’acquirente e a conseguenze anche penali. E ricorda: se gli eredi vogliono dividersi la casa, la verifica serve anche per la divisione, non solo per la vendita.

Esempio pratico 2: tre fratelli e una casa di campagna non sanabile

Sergio, Laura e Fabio ereditano dal padre due immobili: un appartamento in città da 210.000 euro, perfettamente regolare, e una casa di campagna da 90.000 euro, ampliata negli anni Ottanta con una stanza costruita senza alcun permesso e non sanabile. Vogliono dividersi i beni con un atto notarile.

• Sulla casa di campagna, per la sentenza delle Sezioni Unite del 2019, la divisione con atto notarile non si può fare finché c’è l’abuso.
• Una soluzione possibile è dividere solo i beni regolari e lasciare la casa di campagna in comunione: l’appartamento va a Sergio, che paga a Laura e Fabio un conguaglio, mentre la casa di campagna resta dei tre, ciascuno per un terzo.
• In alternativa i fratelli possono demolire l’ampliamento abusivo, riportando la casa allo stato autorizzato, e poi dividere o vendere anche quella.

Secondo la prassi notarile, la divisione parziale che esclude l’immobile irregolare è una via spesso praticata, ma va valutata caso per caso, anche perché lascia aperta una comunione che prima o poi andrà risolta: chi resta comproprietario della casa di campagna continua a pagarne IMU e spese per la sua quota. Ogni strada ha costi e tempi diversi: il notaio e il tecnico possono aiutare a confrontarle. L’importante è non firmare un atto che potrebbe essere dichiarato nullo anni dopo.

E se c’era un condono in corso?

Capita di trovare tra le carte del defunto una domanda di condono presentata decenni fa e mai conclusa. In questi casi:

• chiedi al Comune lo stato della pratica e gli eventuali importi ancora da versare;
• verifica se la domanda è stata respinta, è in istruttoria o è stata definita;
• chiedi al notaio come indicarla nell’atto: le norme sui condoni hanno regole proprie, e la soluzione dipende dalla legge con cui è stata presentata la domanda e dallo stato della pratica.

Documenti da chiedere al tecnico e al Comune

• Copia dei titoli edilizi originali e delle varianti (accesso agli atti).
• Eventuale certificato di agibilità o abitabilità.
• Visura e planimetria catastale aggiornate.
• Relazione tecnica di conformità, con indicazione delle tolleranze applicate.
• Eventuali pratiche di condono o sanatoria e ricevute di pagamento.
• Attestato di prestazione energetica, che il notaio e l’agenzia ti chiederanno comunque per vendere o affittare.

Come procedere tra eredi

1. Incaricate insieme un tecnico con un mandato scritto e un preventivo; dividete le spese secondo le quote.
2. Chiedete l’accesso agli atti in Comune: è l’unico modo per sapere quali titoli esistono.
3. Confrontate titoli, planimetria catastale e stato reale.
4. Decidete insieme: sanare, rimuovere, oppure vendere a un prezzo che tenga conto dell’irregolarità, se la legge lo consente.
5. Aggiornate il catasto solo dopo aver sistemato la parte edilizia, per non dichiarare al catasto uno stato non autorizzato.

Se un erede non vuole pagare la sua parte, la decisione rientra nella gestione della comunione: vedi eredi in disaccordo.

Errori frequenti

• Pensare che, siccome si eredita, non ci siano problemi. I problemi emergono alla vendita o alla divisione.
• Confondere catasto e Comune. Una planimetria aggiornata non sana un abuso edilizio.
• Aggiornare il catasto senza titolo edilizio. Si rischia di “fotografare” un abuso.
• Ignorare le tolleranze. Molte piccole differenze non sono abusi.
• Rimandare la verifica. Tempi di Comune e catasto possono richiedere mesi.

Le informazioni di questa pagina sono di carattere generale e aggiornate alla data indicata. Non sostituiscono il parere di un avvocato, notaio o commercialista sul tuo caso specifico. Hai trovato un errore? Scrivici dalla pagina Chi siamo.