Casa ereditata con inquilino: affitto, canoni e vendita

Se la casa ereditata è affittata, il contratto non si interrompe con la morte del proprietario: prosegue con gli eredi, che diventano i nuovi locatori alle stesse condizioni. L’inquilino continua ad abitare la casa e paga l’affitto agli eredi; gli eredi devono comunicare il subentro all’Agenzia delle Entrate e decidere come tassare i canoni.

Il Codice civile non ha una norma specifica sulla “morte del locatore”: vale il principio generale per cui gli eredi subentrano in tutti i rapporti del defunto. L’art. 1614 c.c., che a volte si cita, riguarda il caso opposto: la morte dell’inquilino, quando gli eredi dell’inquilino possono recedere dal contratto entro tre mesi se la locazione deve durare ancora più di un anno e la sublocazione era vietata. In questa guida vediamo cosa cambia per gli eredi del proprietario: canoni, tasse, disdetta, vendita e prelazione.

Due termini:

• Locatore: chi dà in affitto (il proprietario, poi gli eredi).
• Conduttore: l’inquilino.

Cosa fare nei primi mesi

Chi incassa i canoni e chi paga le tasse?

• Canoni maturati prima della morte e non pagati: sono un credito del defunto, che fa parte dell’eredità.
• Canoni maturati dopo la morte: spettano agli eredi in proporzione alle quote.
• Redditi del defunto: i canoni fino alla data della morte vanno nella dichiarazione dei redditi del defunto, che gli eredi devono presentare per lui. Chiedi al CAF o al commercialista.
• Redditi degli eredi: dalla morte in poi ciascun erede dichiara la sua parte dei canoni.

Esempio. La casa è affittata a 750 euro al mese. Il proprietario muore il 10 marzo; eredi sono i due figli al 50%. I canoni di gennaio e febbraio sono stati pagati al padre e vanno nella sua dichiarazione. Da aprile in poi ciascun figlio incassa e dichiara 375 euro al mese. Il canone di marzo, nella pratica, si ripartisce secondo i giorni, ma conviene chiedere al professionista come indicarlo.

La cedolare secca

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva dell’IRPEF sui canoni delle abitazioni affittate a uso abitativo: 21% del canone, ridotta al 10% per i contratti a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa e negli altri Comuni previsti dalla legge (art. 3 D.Lgs. 23/2011). Sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sul contratto. È una scelta del locatore.

Cosa significa per gli eredi:

• l’opzione per la cedolare è una scelta personale del locatore: se il defunto l’aveva esercitata, gli eredi che subentrano devono valutare se mantenerla o tornare al regime ordinario, e comunicarlo nei modi previsti, di solito con il modello RLI al momento del subentro;
• con la cedolare il locatore rinuncia per quel periodo all’aggiornamento del canone, anche ISTAT;
• la scelta conviene in genere a chi ha redditi medio-alti; per chi ha redditi bassi il regime ordinario può essere più leggero.

Con più eredi, ognuno valuta la propria situazione: un figlio con un reddito alto potrebbe preferire la cedolare, una sorella pensionata con un reddito basso potrebbe pagare meno con l’IRPEF. Chiedi al CAF se nel vostro caso l’opzione può essere esercitata separatamente da ciascun erede e quali effetti ha sull’aggiornamento del canone per tutti; poi fatti fare una simulazione con entrambi i regimi, tenendo conto anche delle addizionali regionali e comunali che la cedolare sostituisce.

Le regole sulla comunicazione del subentro per gli eredi non sono sempre applicate in modo uniforme: fatti seguire da un CAF o da un commercialista. Dal 1° gennaio 2027 la disciplina della cedolare secca confluirà nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026); le regole descritte qui riguardano il periodo fino al 31 dicembre 2026.

Posso mandare via l’inquilino per vendere la casa libera?

Una casa libera di solito si vende a un prezzo più alto e a più acquirenti. Ma l’inquilino ha diritto a restare fino alla scadenza del contratto.

Attenzione a due conseguenze della disdetta per vendita:

• all’inquilino spetta il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità degli artt. 38 e 39 della L. 392/1978;
• se la disdetta è illegittima, il locatore deve un risarcimento non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone; e se entro 12 mesi dal rilascio la casa non viene destinata all’uso dichiarato, l’inquilino può chiedere il ripristino del contratto o lo stesso risarcimento (art. 3, commi 3 e 5, L. 431/1998).

Il requisito “non avere altri immobili a uso abitativo” va verificato in capo a chi dà la disdetta: con più eredi la situazione può essere complicata. Prima di inviare la disdetta, fatti consigliare da un avvocato.

Vendere la casa con l’inquilino dentro

Non serve aspettare la scadenza: puoi vendere la casa affittata. Il contratto con data certa anteriore alla vendita, come un contratto registrato, è opponibile all’acquirente (art. 1599 c.c.), che subentra nei diritti e negli obblighi del locatore dal giorno dell’acquisto (art. 1602 c.c.). Le locazioni di immobili non trascritte sono opponibili all’acquirente nei limiti di nove anni dall’inizio.

La prelazione dell’inquilino quando si vende con lui dentro. Per le abitazioni, la legge riconosce la prelazione all’inquilino nel caso della disdetta per vendita alla prima scadenza (art. 3 L. 431/1998). Al di fuori di questo caso, per una casa a uso abitativo l’inquilino in genere non ha prelazione, salvo che il contratto la preveda. Per gli immobili non abitativi, come negozi e uffici, la L. 392/1978 prevede una prelazione più ampia: il locatore deve notificare la volontà di vendere con prezzo e condizioni, e l’inquilino ha 60 giorni per accettare; se non viene avvisato, può riscattare l’immobile entro sei mesi dalla trascrizione della vendita (artt. 38 e 39). Fatti confermare dal notaio quale regola si applica al tuo contratto.

Ricorda inoltre che, se vendi solo la tua quota di casa ereditata a un estraneo, gli altri coeredi hanno diritto di prelazione (art. 732 c.c.). Vedi vendere la quota.

Esempio pratico: Chiara e Davide e l’appartamento di Bologna

La madre di Chiara e Davide aveva affittato con contratto 4+4, iniziato il 1° febbraio 2024, un bilocale a Bologna a 900 euro al mese. Muore nel maggio 2026. I due figli ereditano al 50%. Il bilocale libero varrebbe circa 240.000 euro; con l’inquilino, un investitore offre 205.000 euro.

• Prima scadenza del contratto: 31 gennaio 2028. Per dare disdetta per vendita, i figli devono inviarla almeno sei mesi prima, entro il 31 luglio 2027, e devono avere i requisiti di legge; Davide però possiede già un altro appartamento affittato, quindi il motivo della lettera g potrebbe non essere utilizzabile: serve un parere legale.
• Nel frattempo incassano 10.800 euro l’anno di canoni (5.400 a testa). Con la cedolare secca al 21% ciascuno paga circa 1.134 euro l’anno.
• Calcolano anche l’IMU e le spese condominiali che pagheranno aspettando.

Alla fine propongono all’inquilino un accordo: lascia la casa entro dicembre 2026 in cambio di 4.000 euro e della rinuncia a due mensilità. L’inquilino accetta, l’accordo viene firmato per iscritto. La casa, libera, si vende a 238.000 euro: 33.000 euro in più rispetto all’offerta dell’investitore. Tolti i 4.000 euro di contributo e le due mensilità rinunciate (1.800 euro), il vantaggio resta di circa 27.000 euro, cioè 13.600 euro a testa.

Attenzione. Non cambiare le serrature, non staccare le utenze e non pretendere che l’inquilino lasci la casa “perché il proprietario è morto”. Il contratto continua, e comportamenti di questo tipo possono esporti a responsabilità anche gravi. Se vuoi la casa libera, usa le strade previste: scadenza, disdetta nei casi di legge o accordo scritto.

Se a morire è l’inquilino

Se è l’inquilino a morire, la situazione è diversa: la legge consente ad alcune persone che vivevano con lui di subentrare nel contratto; tra queste c’è espressamente il convivente di fatto (L. 76/2016, comma 44). Per gli altri familiari conviventi chiedi conferma a un professionista. Gli eredi dell’inquilino, se la sublocazione era vietata e il contratto deve durare più di un anno, possono recedere entro tre mesi dalla morte con preavviso di almeno tre mesi (art. 1614 c.c.).

Se gli eredi non sono d’accordo sull’inquilino

Con più eredi la casa è in comunione, e le decisioni sull’affitto seguono le regole della comunione:

Se non si forma una maggioranza, ciascun erede può rivolgersi al giudice, che può anche nominare un amministratore (art. 1105 c.c.). Nella pratica conviene designare per iscritto un erede che tenga i rapporti con l’inquilino, incassi l’affitto su un conto dedicato e divida le somme ogni mese o ogni trimestre, con un rendiconto semplice. Per le liti tra eredi vedi eredi in disaccordo.

E se l’inquilino non paga?

Se l’inquilino era già moroso quando è morto il proprietario, gli arretrati sono un credito dell’eredità e possono essere chiesti dagli eredi. Se smette di pagare dopo, gli eredi, come nuovi locatori, possono sollecitarlo per iscritto e, se il problema continua, rivolgersi a un avvocato per l’intimazione di sfratto per morosità. Prima di farlo, verificate di aver comunicato chiaramente all’inquilino chi sono gli eredi e dove pagare: un inquilino che non sa a chi versare l’affitto non va trattato come un moroso.

Checklist dei documenti

• Contratto di locazione e ricevuta di registrazione, con eventuali proroghe.
• Comunicazioni sulla cedolare secca inviate dal defunto all’inquilino.
• Ricevuta del deposito cauzionale.
• Ultime ricevute di pagamento del canone e degli oneri accessori.
• Attestato di prestazione energetica, che servirà anche in caso di vendita.
• Codici fiscali e IBAN degli eredi per la ripartizione dei canoni.

Errori frequenti

• Non comunicare il subentro all’Agenzia delle Entrate. Può creare problemi con la cedolare e con le sanzioni.
• Lasciare che l’inquilino paghi sul conto del defunto. Il conto è spesso bloccato: indica subito un nuovo conto.
• Dimenticare il deposito cauzionale. Va restituito, con gli interessi se previsti, alla fine del contratto.
• Inviare una disdetta per vendita senza i requisiti. Il risarcimento può arrivare a 36 mensilità.
• Dimenticare la casa affittata nella dichiarazione di successione.

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