Vendere la quota di una casa ereditata

Sì, puoi vendere la tua quota di casa ereditata anche senza il consenso degli altri eredi, ma prima devi offrirla a loro: il Codice civile (art. 732) riconosce ai coeredi un diritto di prelazione, detto retratto successorio.

Quando una casa è ereditata da più persone, ognuno possiede una quota ideale dell’intero immobile, per esempio un terzo, e non una stanza precisa. Vendere la quota significa cedere questo diritto: chi compra prende il tuo posto nella comproprietà, con gli stessi diritti e gli stessi limiti.

Prima di arrivare a vendere a un estraneo, nella maggior parte delle famiglie conviene percorrere tre tappe: parlarne apertamente con gli altri eredi partendo da una stima della casa intera, proporre loro di comprare la tua quota e, solo se non c’è interesse, cercare un acquirente esterno. Anche in quest’ultimo caso, la legge ti obbliga a dare ai coeredi un’ultima possibilità.

Come funziona la prelazione

1. Comunichi agli altri coeredi la proposta di vendita, con prezzo e condizioni.
2. Hanno due mesi di tempo per esercitare la prelazione alle stesse condizioni.
3. Se nessuno la esercita, puoi vendere all’estraneo alle condizioni comunicate.
4. Se vendi senza notifica, i coeredi possono riscattare la quota dall’acquirente finché dura la comunione.

Alcuni dettagli che contano:

• i due mesi decorrono dall’ultima delle notifiche, se i coeredi sono più di uno;
• la proposta deve indicare il prezzo; conviene indicare anche tempi e modalità di pagamento, perché la prelazione si esercita alle stesse condizioni;
• se più coeredi vogliono comprare, la quota è assegnata a tutti in parti uguali;
• il riscatto si può esercitare non solo verso il primo acquirente, ma anche verso chi ha comprato da lui, finché la comunione ereditaria non è sciolta.

La legge parla di “notificare” la proposta: fallo per iscritto, in un modo che si possa provare, per esempio con raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC, meglio se con l’aiuto di un avvocato o del notaio. Una proposta vaga o a voce espone al riscatto.

Quando la prelazione non si applica

• Se vendi a un altro coerede: la prelazione protegge dall’ingresso di estranei, non regola le vendite interne.
• Se la comunione è già stata sciolta con la divisione: da quel momento la casa, se resta in comproprietà, è una comunione ordinaria.
• Se doni la quota: di norma la prelazione riguarda le cessioni con un prezzo, non le donazioni; una donazione “di comodo” che nasconde una vendita può però essere contestata.

Un punto incerto: secondo l’orientamento prevalente la prelazione riguarda la quota dell’eredità nel suo insieme. Se l’eredità comprende solo la casa, le due cose coincidono. Se ci sono anche altri beni (conti, un’altra casa) e vuoi vendere solo la tua quota di quella casa, l’applicazione della regola è più discussa: fatti consigliare da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

Il prezzo della quota

Chi compra una quota entra in una comproprietà con persone che non conosce, spesso in conflitto. Per questo una quota vale meno della frazione corrispondente del valore pieno della casa. Spesso conviene di più:

• vendere la casa intera insieme agli altri eredi;
• cedere la quota agli stessi coeredi;
• chiedere la divisione, se non c’è accordo.

Chi compra quote di case ereditate da estranei sono di solito investitori, che mettono in conto i tempi e i costi di una possibile divisione giudiziale: il loro prezzo riflette questo rischio. Non esiste una percentuale fissa di sconto; dipende dalla zona, dalla grandezza della quota, dal numero degli altri comproprietari e da quanto è probabile che la casa venga venduta presto per intero.

Esempio pratico

Giovanni, Sofia e Pietro ereditano in parti uguali la casa del padre, che vale 240.000 € libera. Sofia vive all’estero e vuole uscire; Giovanni e Pietro non vogliono vendere ora.

Valore teorico della quota di Sofia: 240.000 € / 3 = 80.000 €.

Sofia riceve tre possibilità:

Gli importi delle offerte sono ipotesi d’esempio: nella realtà conviene raccogliere più di una proposta scritta e confrontarle con la stima della casa intera. Quando Sofia notifica ai fratelli l’offerta dell’investitore a 52.000 €, Giovanni e Pietro possono comprare allo stesso prezzo: spesso è proprio la notifica di un’offerta concreta a sbloccare la trattativa in famiglia. In questo caso ciascuno dei due paga 26.000 € e diventa titolare di metà della casa.

Cosa succede se Sofia non notifica. Se Sofia vende all’investitore senza notifica, Giovanni e Pietro possono riscattare la quota pagando all’investitore il prezzo dell’atto, finché la comunione ereditaria dura. L’investitore rischia di perdere l’affare: per questo chi compra quote chiede quasi sempre la prova della notifica.

Secondo esempio: la quota venduta al fratello

Laura e Marco ereditano a metà un bilocale da 150.000 €. Laura ci vive già e vuole tenerlo; Marco vuole liquidità. Valore teorico della quota di Marco: 75.000 €.

Trattandosi di una vendita tra coeredi, non serve la prelazione. I due si accordano a 72.000 €, riconoscendo a Laura le spese di condominio e IMU che ha anticipato per Marco nei mesi successivi al decesso (3.000 €). Laura chiede un mutuo per l’acquisto della quota e il notaio stipula l’atto.

Se Laura rivendesse tutto entro cinque anni senza averci abitato come abitazione principale, sulla metà comprata potrebbe esserci una plusvalenza tassabile; vivendoci, no. I passaggi completi, compreso il mutuo, sono nella guida su come comprare la quota dei fratelli.

In alternativa allo strumento della compravendita, la stessa operazione si può fare con una divisione: la casa va a Laura e Marco riceve un conguaglio in denaro. Le imposte sono diverse nei due casi: chiedi al notaio di confrontarle prima di scegliere.

Cosa contiene una buona notifica

La legge chiede di indicare il prezzo. Nella pratica, perché i coeredi possano decidere davvero “alle stesse condizioni”, conviene che la proposta contenga:

• la quota che vuoi vendere (per esempio 1/3 della casa, con i dati catastali);
• il prezzo e come verrà pagato (tutto al rogito, acconto e saldo, eventuale mutuo);
• i tempi del rogito e il notaio, se già scelto;
• l’invito a rispondere per iscritto entro due mesi;
• se vuoi, l’indicazione dell’acquirente estraneo, che molti consigliano per trasparenza.

Conserva le ricevute di consegna: serviranno al notaio e all’acquirente per dimostrare che la prelazione è stata rispettata.

Se ricevi tu la notifica

Se sei tu il coerede che riceve la proposta, hai due mesi per decidere. Le possibilità sono tre:

1. Esercitare la prelazione: comunichi per iscritto che compri alle stesse condizioni. Se anche altri coeredi lo fanno, la quota si divide in parti uguali tra chi ha aderito.
2. Lasciare scadere il termine: il coerede può vendere all’estraneo, ma solo alle condizioni comunicate. Se poi vende a un prezzo più basso, la prelazione può considerarsi violata.
3. Proporre un’alternativa: per esempio la vendita della casa intera o una divisione amichevole. Non sospende i due mesi, ma spesso porta a un accordo migliore per tutti.

Prima di decidere, fatti un’idea del valore con una stima indipendente e pensa a cosa significa avere un estraneo come comproprietario: dovrete decidere insieme spese, affitti e, prima o poi, la vendita.

Cosa compra davvero chi compra una quota

Chi compra la tua quota diventa comproprietario al tuo posto. Può usare la casa, ma senza impedire agli altri di farne pari uso; partecipa alle spese in proporzione alla quota; partecipa alle decisioni di ordinaria amministrazione, che si prendono a maggioranza calcolata sul valore delle quote; può chiedere la divisione in qualsiasi momento. Per un investitore la divisione è spesso l’obiettivo: comprare una quota con sconto e poi ottenere la vendita della casa intera, incassando la sua parte del valore pieno. È per questo che gli altri eredi, quando ricevono la notifica, spesso preferiscono comprare.

Se c’è il diritto di abitazione del coniuge

Se il genitore superstite vive nella casa con il diritto di abitazione, chi compra una quota compra una casa occupata a vita: non può usarla né affittarla finché il diritto dura. Il prezzo di mercato di una quota in questa situazione è ancora più basso. Spesso è meglio aspettare, oppure accordarsi in famiglia con una cessione interna. Vedi il diritto di abitazione del coniuge.

Tasse e costi

• Plusvalenza: per la quota ereditata non c’è plusvalenza tassabile, anche se vendi subito. Se invece vendi una quota che avevi comprato da un altro coerede meno di cinque anni prima, su quella parte la plusvalenza può essere tassata. Vedi plusvalenza.
• Imposte sull’atto: le paga di solito chi compra.
• Spese: notaio (di solito a carico di chi compra), avvocato per la notifica, eventuale valutazione.
• Accettazione: vendere la quota vale per legge come accettazione dell’eredità. Prima devi essere sicuro di voler essere erede, anche dei debiti.

Checklist per vendere la quota

• Verifica che la dichiarazione di successione sia stata presentata.
• Controlla la tua quota esatta (testamento o successione legittima).
• Fai stimare il valore della casa intera e, se possibile, della quota.
• Proponi prima la cessione ai coeredi, in modo informale.
• Se c’è un acquirente estraneo, metti per iscritto prezzo e condizioni.
• Notifica la proposta a tutti i coeredi, per iscritto e in modo provabile.
• Aspetta due mesi dall’ultima notifica, senza firmare il rogito con l’estraneo.
• Rogito dal notaio, con la prova della notifica allegata o richiamata.

Errori frequenti

Le alternative alla vendita della quota

Se gli altri non vogliono vendere né comprare, resta sempre la divisione: ogni coerede può domandarla in qualsiasi momento, salvo che il testamento l’abbia vietata per un periodo limitato (al massimo cinque anni dalla morte, o fino a un anno dalla maggiore età dell’ultimo erede minore). Prima del giudice è obbligatoria la mediazione. Vedi la divisione amichevole e la divisione giudiziale.

Se nel frattempo un coerede abita la casa da solo, gli altri possono chiedere un accordo sull’uso o un’indennità: ogni comproprietario può usare la casa, ma senza impedire agli altri di farne pari uso. Vedi se un coerede occupa la casa.

Attenzione. Non firmare con un acquirente estraneo un preliminare che non tiene conto della prelazione dei coeredi: se loro esercitano il diritto, rischi di non poter rispettare l’impegno con l’acquirente. Prevedi nel preliminare una clausola che subordina la vendita al mancato esercizio della prelazione.

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