Liquidare i fratelli e tenere la casa: imposte a confronto

Per tenere la casa ereditata e liquidare i fratelli hai due strade: comprare le loro quote con una compravendita, oppure fare una divisione in cui la casa va a te e paghi agli altri un conguaglio. Con una sola casa le imposte delle due strade sono spesso simili, perché il conguaglio oltre il 5% della tua quota è tassato come una vendita (art. 34 del D.P.R. 131/1986). La divisione diventa più conveniente quando ci sono altri beni da assegnare ai fratelli al posto del denaro.

Questa guida mette a confronto le due strade con tabelle ed esempi numerici, spiega come funziona la prima casa in questi casi e come ottenere un mutuo per liquidare gli altri eredi.

Le due strade in breve

Le regole sono quelle in vigore per gli atti stipulati entro il 31 dicembre 2026. Dal 2027 la disciplina dell’imposta di registro confluisce nel D.Lgs. 123/2025: se l’atto è previsto per il 2027, chiedi al notaio di verificare.

Che cos’è il prezzo-valore e perché conta

Quando un privato compra un’abitazione da privati, può chiedere al notaio che le imposte si calcolino non sul prezzo, ma sul valore catastale: è il sistema del prezzo-valore. Nell’atto va comunque indicato il prezzo reale.

• Valore catastale di un’abitazione: rendita × 1,05 × 120.
• Se ricorrono i requisiti prima casa: rendita × 1,05 × 110.

Il valore catastale è di solito molto più basso del prezzo di mercato, quindi il risparmio è rilevante. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il prezzo-valore si può usare anche nella divisione con conguaglio, limitatamente alla parte di abitazione per cui si paga il conguaglio (circolare 18/E del 2013, che richiama la risoluzione 136/2007).

Esempio pratico: Carla compra le quote di Dario ed Enrico

Carla, Dario ed Enrico ereditano un terzo ciascuno di un appartamento con valore di mercato di 240.000 euro e rendita catastale di 1.000 euro. Carla vuole tenerlo e paga 80.000 euro a ciascun fratello: 160.000 euro in tutto.

Valori di partenza

• Valore catastale ordinario: 1.000 × 1,05 × 120 = 126.000 euro; i due terzi valgono 84.000 euro.
• Valore catastale prima casa: 1.000 × 1,05 × 110 = 115.500 euro; i due terzi valgono 77.000 euro.

Strada A: compravendita dei due terzi

Senza prezzo-valore, cioè sul prezzo di 160.000 euro, il registro sarebbe di 14.400 euro (9%) o di 3.200 euro (2%).

Strada B: divisione con conguaglio

La casa intera va a Carla, che riceve più della sua quota di diritto. L’eccedenza (due terzi) supera largamente il 5% della sua quota, quindi è tassata come trasferimento. Semplificando, e usando i valori catastali:

Conclusione dell’esempio. Con una sola casa e tutto il valore pagato in denaro, in questa simulazione la compravendita costa qualche centinaio di euro in meno, per via delle imposte fisse più basse e dell’assenza della parte all’1%. Il risultato reale dipende dai valori che il notaio userà, dall’applicabilità della prima casa e dagli onorari, che vanno sommati alle imposte. Su alcuni casi di conguaglio la giurisprudenza ha dato letture più favorevoli alla divisione: chiedi al notaio di simulare entrambe le strade.

Quando la divisione conviene davvero

La divisione diventa nettamente più conveniente quando ai fratelli si possono assegnare altri beni invece del denaro, così che nessuno riceva più della sua quota.

Esempio. Oltre all’appartamento da 240.000 euro, i tre fratelli ereditano un box da 30.000 euro e 210.000 euro tra conti e titoli: massa di 480.000 euro, 160.000 a testa. Carla prende l’appartamento (240.000) e paga 80.000 euro di conguaglio; Dario ed Enrico si dividono box, conti e titoli. Il conguaglio tassato come vendita scende da 160.000 a 80.000 euro: in termini di valore catastale, riguarda un terzo dell’appartamento invece di due terzi, e l’imposta sul conguaglio si dimezza rispetto all’esempio precedente.

Se invece l’appartamento valesse 160.000 euro, cioè esattamente la quota di Carla, e Dario ed Enrico ricevessero beni per 160.000 euro ciascuno, non ci sarebbe alcun conguaglio: si pagherebbe solo l’1% sulla massa, più 200 + 200 euro. Le regole sono spiegate nella guida sulla divisione amichevole dal notaio.

Se compri la quota di un solo fratello

Non sempre tutti vogliono uscire. Prendiamo quattro fratelli, un quarto ciascuno, e una casa da 280.000 euro con rendita di 1.200 euro. Solo Pietro vuole vendere; Laura vuole comprare la sua quota, mentre gli altri due restano.

• Prezzo concordato: un quarto di 280.000 = 70.000 euro.
• Valore catastale ordinario: 1.200 × 1,05 × 120 = 151.200 euro; un quarto = 37.800 euro.
• Registro al 9% con prezzo-valore: 3.402 euro, più 50 + 50 euro.

In questo caso la compravendita è la strada naturale: una divisione richiederebbe la firma di tutti e quattro e non scioglierebbe la comunione tra chi resta. Dopo l’atto, Laura ha metà della casa e gli altri due fratelli un quarto ciascuno. Se Laura non ha i requisiti prima casa, perché per esempio abita altrove, paga l’aliquota ordinaria; e un mutuo per comprare una quota che non la rende unica proprietaria può essere più difficile da ottenere, perché l’ipoteca dovrebbe gravare su una casa ancora in comproprietà: è una domanda da fare subito alla banca. Conviene allora valutare se gli altri due fratelli sono disposti a vendere a loro volta, in un unico atto, oppure se è meglio aspettare e liquidare tutti insieme.

La prima casa: requisiti e attenzioni

Per l’aliquota del 2% servono le condizioni della nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, del D.P.R. 131/1986:

Due attenzioni specifiche per chi compra le quote dei fratelli:

• la quota già ereditata dello stesso appartamento va considerata nella verifica dei requisiti, in particolare se in successione hai chiesto le agevolazioni prima casa: il notaio controllerà la tua posizione;
• se vendi o doni la casa acquistata con l’agevolazione prima di cinque anni, perdi il beneficio e paghi le imposte ordinarie con una sovrattassa del 30%, salvo che entro un anno compri un’altra casa da adibire ad abitazione principale.

Il minimo di 1.000 euro

Per le compravendite immobiliari l’imposta di registro proporzionale non può essere inferiore a 1.000 euro (art. 10 del D.Lgs. 23/2011). Conta quando compri una quota piccola.

Esempio. Luca compra dalla sorella il suo 25% di un bilocale con rendita di 500 euro, con i requisiti prima casa. Valore catastale prima casa: 500 × 1,05 × 110 = 57.750 euro; il 25% vale 14.437,50 euro; il 2% sarebbe 289 euro. Ma scatta il minimo: Luca paga 1.000 euro di registro, più 50 + 50 euro.

Il mutuo per liquidare i fratelli

Se non hai la liquidità, puoi chiedere un mutuo. Qualche indicazione pratica:

1. Parti dal prezzo: una stima indipendente rende più semplice sia l’accordo con i fratelli sia la valutazione della banca. Leggi la guida su come stabilire il prezzo di una casa ereditata.
2. Chiedi la pre-delibera: la banca valuta reddito, rata sostenibile e importo.
3. Prepara i documenti come per un normale acquisto: successione, accettazione, provenienza, conformità catastale e urbanistica. Le verifiche sono le stesse descritte nella guida su cosa controlla chi compra una casa ereditata.
4. Coordina la firma: atto di acquisto delle quote (o divisione) e mutuo si firmano di solito lo stesso giorno, dallo stesso notaio. Con l’atto diventi unico proprietario e la banca iscrive l’ipoteca sull’intera casa.
5. Valuta il preliminare: se i tempi della banca sono lunghi, un preliminare con i fratelli fissa prezzo e scadenze.

Altre cose da sapere

• Prelazione. L’obbligo di offrire la quota agli altri coeredi riguarda la vendita a un estraneo (art. 732). Se compri tu, che sei coerede, la prelazione non si applica; ma se compri da un solo fratello, gli altri restano comproprietari con te per le loro quote.
• Accettazione. Per vendere, i fratelli devono aver accettato l’eredità: la vendita della quota, anzi, comporta accettazione (art. 477 c.c.). Se qualcuno teme debiti, se ne parla prima.
• Plusvalenza. Per i fratelli che vendono, la cessione di un immobile ricevuto per successione di solito non genera plusvalenza tassata: vedi la guida sulla plusvalenza.

Attenzione. Non fare “accordi in famiglia” con bonifici ai fratelli senza un atto notarile. Finché non c’è un atto, la casa resta in comproprietà: i soldi versati non ti rendono proprietaria, e in caso di lite o di morte di un fratello la situazione si complica. Prima l’atto (compravendita o divisione), poi o contestualmente i pagamenti, tracciati.

Come proporre l’acquisto ai fratelli

Comprare le quote è prima di tutto una trattativa in famiglia, e conviene impostarla bene fin dall’inizio.

Parti da un valore condiviso. Proponi di far stimare la casa da un tecnico scelto insieme, o da due tecnici, uno a testa, facendo la media. Un numero che nessuno ha “inventato” chiude molte discussioni.

Spiega cosa risparmiano i fratelli. Vendendo a te non pagano provvigioni d’agenzia, non devono aspettare un acquirente esterno e non sostengono le spese di gestione della casa durante la vendita. Questo giustifica un prezzo un po’ più basso di quello di mercato, ma la differenza va discussa apertamente.

Metti la proposta per iscritto. Una lettera o un’email con il prezzo per ogni quota, i tempi dell’atto, il modo di pagamento (bonifico tracciato al rogito) e chi paga le spese notarili. Le spese di solito sono a carico di chi compra, ma si può concordare diversamente.

Prevedi un piano B. Se un fratello non vuole vendere, puoi comprare solo le quote degli altri e restare in comproprietà con lui. In questo caso rileggi la sezione sull’acquisto della quota di un solo fratello.

Gli errori frequenti

Non chiedere il prezzo-valore. Va richiesto espressamente al notaio: senza, le imposte si calcolano sul prezzo.

Dare per scontata la prima casa. Il notaio deve verificare i requisiti, compresa la quota ereditata.

Confrontare solo le aliquote. Contano anche le imposte fisse, il minimo di 1.000 euro e gli onorari.

Dimenticare gli altri beni. Con conti, titoli o altri immobili, una divisione ben costruita può ridurre molto i conguagli.

Firmare il preliminare prima della delibera del mutuo. Se la banca non finanzia, rischi la caparra.

Checklist

• Stima del valore di mercato condivisa con i fratelli.
• Visura catastale con la rendita, per calcolare il prezzo-valore.
• Verifica dei requisiti prima casa con il notaio.
• Simulazione delle imposte per compravendita e per divisione.
• Pre-delibera del mutuo, se serve.
• Documenti della casa pronti (successione, accettazione, conformità).
• Pagamenti tracciati e contestuali all’atto.

Le informazioni di questa pagina sono di carattere generale e aggiornate alla data indicata. Non sostituiscono il parere di un avvocato, notaio o commercialista sul tuo caso specifico. Hai trovato un errore? Scrivici dalla pagina Chi siamo.