Casa ereditata e agenzia: mandato, firme e provvigione

Si può affidare a un’agenzia la vendita di una casa ereditata anche prima che la successione sia chiusa. Se gli eredi sono più di uno, però, il mandato lo devono firmare tutti, o chi ha una procura degli altri: un solo erede non può impegnare la casa intera. La provvigione non ha una tariffa di legge: si concorda nel mandato e, salvo patti diversi, matura quando la vendita è conclusa, di solito già al preliminare.

Ecco come funziona e cosa controllare prima di firmare.

Chi firma il mandato quando gli eredi sono più di uno

Dopo il decesso, finché non si divide, la casa è in comunione ereditaria: ogni erede ha una quota della casa intera, non una stanza. Vendere è un atto che supera l’ordinaria amministrazione, e per vendere l’intero immobile serve il consenso di tutti i comproprietari.

In pratica:

• il mandato di vendita va firmato da tutti gli eredi, anche in momenti diversi;
• chi non può esserci firma con una procura, meglio se notarile, soprattutto se poi dovrà firmare anche il preliminare e il rogito;
• un mandato firmato da un solo erede non obbliga gli altri: l’agenzia può trovare un acquirente che poi non riuscite a soddisfare.

Se tra fratelli non c’è accordo sul vendere o sul prezzo, conviene chiarirlo prima di chiamare l’agenzia. Le possibilità sono nella guida sugli eredi in disaccordo, e i passaggi pratici in quella su come vendere la casa con più eredi.

Mandato in esclusiva o libero

Leggi con attenzione la durata e il rinnovo: un’esclusiva di sei mesi con rinnovo tacito può bloccarvi a lungo. Se firmi il mandato a casa tua, e non nei locali dell’agenzia, come consumatore hai di regola 14 giorni per recedere (art. 52 del Codice del consumo).

Quando si paga la provvigione e quanto

Per il Codice civile il mediatore ha diritto alla provvigione se l’affare è concluso per effetto del suo intervento (art. 1755). Nella compravendita l’affare si considera di regola concluso con il preliminare vincolante, non solo con il rogito: per questo molte agenzie chiedono la provvigione alla firma del compromesso.

Quanto. Non esiste una tariffa di legge: la misura si concorda nel mandato, in percentuale sul prezzo o a cifra fissa, più IVA. Varia molto per zona e per tipo di immobile, e si può negoziare. Fai scrivere chiaramente:

• la percentuale o l’importo, e se l’IVA è compresa;
• quando matura (preliminare o rogito) e cosa succede se la vendita salta;
• se ci sono spese a parte, per esempio per pratiche tecniche o pubblicità;
• che la provvigione si divide tra gli eredi in base alle quote, se è questo che volete.

L’agente deve essere un mediatore abilitato e iscritto al registro delle imprese (legge 39/1989): puoi controllarlo con una visura camerale.

Cosa serve all’agenzia, e cosa servirà al notaio

Molte agenzie si offrono di occuparsi anche dei controlli tecnici. Va bene, purché sia chiaro chi paga il tecnico e che le verifiche si facciano prima di mettere in vendita: una difformità scoperta dopo la proposta rischia di far saltare tutto. Cosa controllerà l’acquirente è nella guida su cosa controllano notaio e acquirente.

Il prezzo: fissatelo voi, con una stima solida

L’agenzia propone un prezzo, ma la decisione è degli eredi, ed è il punto dove i fratelli litigano più spesso. Una stima indipendente, fatta prima di scegliere l’agenzia, vi dà un riferimento comune e vi protegge da due rischi opposti: il prezzo gonfiato per ottenere l’incarico e il prezzo basso per vendere in fretta. Come si stima una casa ereditata, con le quotazioni OMI e il peso dei lavori da fare, è nella guida su quanto vale la casa ereditata.

Esempio pratico

Tre fratelli ereditano dal padre un appartamento. Uno vive all’estero.

1. Chiedono una valutazione e si accordano su un prezzo minimo.
2. Il fratello all’estero firma una procura notarile per mandato, preliminare e rogito.
3. Firmano un mandato in esclusiva di quattro mesi, senza rinnovo automatico, con la provvigione dovuta al rogito e divisa per quote.
4. Intanto il CAF presenta la dichiarazione di successione, e il tecnico conferma che la planimetria è conforme.
5. Al preliminare, un fratello firma per sé e per il fratello all’estero; il rogito è fissato dopo la ricevuta della dichiarazione.

Errori da evitare

Firmare il mandato da soli. Non vincola gli altri eredi e può lasciarvi con una provvigione contestata.

Mettere in vendita prima dei controlli. Planimetria non conforme o provenienza da ricostruire scoperte tardi fanno saltare le trattative.

Non leggere durata, rinnovo e penali. Sono le clausole che pesano di più se cambiate idea o trovate un acquirente da soli.

Promettere un rogito troppo vicino. Se la dichiarazione di successione non è ancora presentata, il notaio non può stipulare. Vedi dopo quanto si può vendere la casa ereditata.

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