Casa ereditata: cosa fare nei primi 30 giorni

Nei primi 30 giorni non devi decidere cosa fare della casa: devi metterla al sicuro, raccogliere documenti e informazioni, e soprattutto evitare gesti che ti facciano accettare l’eredità senza volerlo. Le decisioni vere (accettare o rinunciare, tenere, affittare o vendere) arrivano dopo, con calma e con le informazioni giuste. La legge ti lascia il tempo: la dichiarazione di successione si presenta entro 12 mesi e il diritto di accettare dura dieci anni.

Questa guida ti accompagna settimana per settimana. Usala come una lista: non tutto ti riguarderà, e va bene così.

Prima di tutto: chi sei, per la legge, in questo momento

Alla morte di una persona si apre la successione. Chi ha diritto all’eredità, per testamento o per legge, si chiama chiamato all’eredità. Il chiamato non è ancora erede: lo diventa solo quando accetta. Fino ad allora non è proprietario della casa e non risponde dei debiti del defunto.

L’accettazione può essere:

• espressa, con una dichiarazione scritta;
• tacita, quando compi un atto che presuppone la volontà di accettare e che non avresti il diritto di fare se non come erede (art. 476 del codice civile);
• con beneficio d’inventario, che limita la tua responsabilità per i debiti al valore di ciò che erediti.

Il punto pratico è questo: come chiamato puoi proteggere la casa, ma non puoi disporne. L’art. 460 del codice civile ti permette atti conservativi, di vigilanza e di amministrazione temporanea. Vendere, affittare, regalare, ristrutturare o svuotare la casa sono invece atti da proprietario. Se hai dubbi su un gesto, chiediti: lo farei anche se poi decidessi di rinunciare? Se la risposta è no, aspetta.

La timeline: cosa fare e quando

Le scadenze di legge da segnare subito:

Segna le date con lo scadenzario della successione.

Giorni 1-7: mettere al sicuro la casa

Certificati e documenti del defunto

Il decesso viene registrato dall’ufficiale di stato civile del Comune. Ti serviranno più volte certificati o estratti dell’atto di morte: per la banca, per le utenze, per il notaio. Chiedine qualche copia all’ufficio di stato civile o tramite i servizi online del tuo Comune. Recupera anche la carta d’identità e la tessera sanitaria del defunto: ti servono il codice fiscale e i dati esatti.

Chiavi: chi le tiene e come

Fai l’elenco di chi ha le chiavi della casa: familiari, vicini, badante, amministratore, portiere. Se le chiavi sono in molte mani, è prudente:

• raccoglierle e affidarle a una o due persone, d’accordo tra i chiamati;
• annotare per iscritto chi custodisce cosa;
• se una chiave è persa o in mano a persone non più fidate, cambiare il cilindro della serratura e consegnare le nuove chiavi a tutti i chiamati che le chiedono.

Cambiare la serratura per sicurezza è un atto di custodia. Usarlo per escludere un fratello dalla casa, invece, è l’inizio di una lite: avvisa sempre tutti.

Sicurezza minima

Nei primi giorni:

1. chiudi il rubinetto generale dell’acqua;
2. chiudi il gas e, se non serve il riscaldamento, valuta di spegnere la caldaia; d’inverno, in una casa fredda, chiedi a un tecnico se è meglio lasciarla in antigelo;
3. stacca gli elettrodomestici, ma lascia acceso il frigorifero solo se lo svuoti entro pochi giorni; altrimenti svuotalo e spegnilo;
4. chiudi finestre e tapparelle, controlla balconi e piante;
5. ritira la posta: bollette, avvisi e lettere della banca ti diranno molto su debiti e contratti.

Approfondisci nella guida sulla casa vuota.

Fotografa la casa così com’è

Prima che qualcuno sposti qualcosa, scatta foto e brevi video di ogni stanza, degli armadi aperti, dei cassetti principali, dei contatori con le letture. È un inventario fotografico informale: non sostituisce l’inventario ufficiale, ma protegge tutti da future accuse (“mancava l’orologio del papà”). Salva le foto in una cartella condivisa con data.

Avvisa la banca

Comunica il decesso alla banca del defunto con il certificato di morte. La banca bloccherà i conti intestati solo a lui. Ricorda che la delega si estingue con la morte (art. 1722 c.c.): chi aveva la delega non deve più prelevare. Nei conti cointestati con firma disgiunta il cointestatario superstite può continuare a operare, ma secondo la Banca d’Italia solo per la propria parte. I dettagli nella guida sul conto del defunto.

Cosa NON fare per non accettare l’eredità senza volerlo

Finché non sai se ci sono debiti, evita questi gesti.

Attenzione. Se sei nel possesso di beni ereditari, per esempio vivevi con il defunto o hai preso tu le chiavi e gestisci la casa, l’art. 485 del codice civile ti dà tre mesi per fare l’inventario. Se non lo fai, sei considerato erede puro e semplice, con la responsabilità anche per i debiti, e secondo l’orientamento prevalente non puoi più rinunciare in modo efficace. Quando non si possa escludere la presenza di debiti, parla con un notaio entro le prime settimane. Cosa significhi in concreto “essere nel possesso” dipende dai casi: è proprio il tipo di dubbio da chiarire con il professionista.

Giorni 8-30: raccogliere le informazioni

Cercare il testamento

Le strade sono tre, e conviene percorrerle tutte:

1. Cerca tra le carte del defunto: cassetti, scrivania, cassetta di sicurezza, buste chiuse. Un testamento scritto a mano si chiama olografo.
2. Chiedi ai notai con cui il defunto aveva rapporti (quello del rogito della casa, per esempio): potrebbe aver lasciato un testamento in deposito o un testamento pubblico.
3. Richiedi il certificato del Registro generale dei testamenti, tenuto dal Ministero della Giustizia. Il servizio è solo telematico: il modulo si invia per posta elettronica, con il documento d’identità. Secondo la pagina del Ministero (aggiornata al 2020) il certificato italiano costa 37,16 €, tra tassa e bolli: verifica l’importo prima di pagare.

Il Registro non contiene i testamenti olografi tenuti in casa e mai depositati. E per i verbali di pubblicazione dei testamenti olografi il Ministero consiglia di aspettare almeno tre mesi dal decesso, perché potrebbero non essere ancora registrati.

Se trovi un testamento olografo, non aprirlo, non correggerlo e non distruggerlo. Chi lo ha in mano deve portarlo a un notaio per la pubblicazione appena sa della morte (art. 620 c.c.). Solo dopo la pubblicazione il testamento ha esecuzione.

Chi sono i chiamati

Fai un elenco di chi potrebbe essere chiamato all’eredità: coniuge, figli (anche di precedenti unioni), e in loro assenza genitori, fratelli e altri parenti. Se ci sono figli minori o persone incapaci tra i chiamati, l’accettazione segue regole speciali e serve quasi sempre il beneficio d’inventario: segnalalo subito al notaio.

I documenti della casa

Utenze e condominio

Non disdire nulla di corsa. Una casa senza luce non ha allarme né frigorifero; una casa senza riscaldamento d’inverno può subire danni agli impianti. Per i primi mesi le bollette possono restare intestate al defunto; poi si sceglie tra voltura, subentro o disdetta. Vedi la guida sulle utenze della casa ereditata.

All’amministratore di condominio invia una comunicazione scritta del decesso con i recapiti di chi fa da riferimento. Chiedi la situazione dei pagamenti e se sono stati deliberati lavori. Approfondisci in condominio e casa ereditata.

Mesi 1-3: la prima scelta

Entro il terzo mese dovresti avere un quadro di cosa c’è e cosa si deve: valore indicativo della casa, saldo dei conti, debiti noti (mutui, finanziarie, tasse, condominio). Con questo quadro decidi, con un notaio:

• se accettare in modo puro e semplice, quando i debiti sono assenti o chiari;
• se accettare con beneficio d’inventario, quando i debiti sono incerti;
• se rinunciare, quando i debiti superano i beni.

Se ci sono più chiamati, mettete per iscritto anche come gestire la casa nel frattempo: chi tiene le chiavi, chi paga le spese urgenti, come si rimborsano. Un semplice foglio firmato da tutti evita molte liti. Vedi gestire la casa in attesa di decidere.

Mesi 3-12: gli adempimenti

La dichiarazione di successione va presentata online entro 12 mesi dal decesso. Con un immobile è quasi sempre obbligatoria: l’esonero vale solo se l’eredità va al coniuge e ai parenti in linea retta, vale non più di 100.000 € e non comprende immobili. Con la dichiarazione si chiede anche la voltura catastale e si pagano le imposte ipotecaria e catastale; l’imposta di successione, se dovuta, va autoliquidata e versata entro 90 giorni dalla scadenza dei 12 mesi. Dettagli nella guida sulla successione e sulle tasse della casa ereditata.

Ricorda anche l’IMU: dalla data del decesso la pagano gli eredi per le loro quote, se la casa non è la loro abitazione principale. Rate al 16 giugno e al 16 dicembre. Vedi IMU sulla casa ereditata.

Se pensate di vendere, non serve aspettare la fine dei 12 mesi: si può vendere appena la dichiarazione è presentata e la casa è in regola. Vedi dopo quanto si può vendere la casa ereditata.

Novità dal 2027. Dal 1° gennaio 2027 il Testo unico successioni confluisce nel D.Lgs. 123/2025. Le regole qui descritte valgono per le successioni aperte nel 2025 e nel 2026; se la tua dichiarazione verrà presentata nel 2027, fai verificare i riferimenti a chi la prepara.

Esempio pratico: Anna e Luca

Anna e Luca perdono la madre, vedova, il 3 marzo 2026. Lei viveva da sola in un appartamento di proprietà con rendita catastale di 900 €. Non risultano mutui; c’è una carta di credito revolving di cui non conoscono il saldo.

Settimana 1. Anna, che abita vicino, raccoglie le tre copie delle chiavi (la sua, quella di Luca e quella della vicina) e ne tiene due. Chiude acqua e gas, svuota il frigorifero, fotografa la casa. Luca avvisa la banca: il conto della madre viene bloccato. Il funerale, 3.800 €, lo pagano i due figli con soldi propri, metà ciascuno, conservando la fattura.

Settimane 2-4. Trovano nella scrivania una busta con scritto “testamento”. Non la aprono e la portano a un notaio per la pubblicazione: la madre lascia la casa ai due figli in parti uguali. Chiedono comunque il certificato del Registro generale dei testamenti. Scrivono all’amministratore: risultano 640 € di rate condominiali non pagate.

Mese 2. Chiedono alla società della carta revolving il saldo: 2.300 €. Il conto della madre ha 9.500 €. Il quadro è chiaro: i beni superano di molto i debiti. Con il notaio valutano che non serve il beneficio d’inventario.

Le date che segnano:

I numeri delle imposte. Il valore catastale della casa è 900 × 1,05 × 120 = 113.400 €. Senza agevolazione prima casa, le imposte ipotecaria (2%) e catastale (1%) sono 2.268 € + 1.134 € = 3.402 €. Se uno dei due ha i requisiti “prima casa”, diventano 200 € + 200 €. L’imposta di successione non è dovuta: ognuno riceve molto meno della franchigia di 1 milione per i figli. Puoi rifare il calcolo con il calcolatore delle imposte.

Checklist dei primi 30 giorni

• Copie del certificato o estratto dell’atto di morte
• Elenco di chi ha le chiavi; chiavi raccolte o serratura cambiata
• Acqua e gas chiusi, frigorifero svuotato, finestre chiuse
• Foto e video di ogni stanza e dei contatori
• Posta ritirata e conservata in una cartella
• Banca avvisata; nessun prelievo dal conto del defunto
• Ricerca del testamento: carte, notai, Registro generale dei testamenti
• Elenco dei possibili chiamati all’eredità
• Documenti della casa raccolti (provenienza, catasto, IMU, condominio, polizza)
• Amministratore di condominio informato per iscritto
• Elenco dei debiti noti e delle bollette arretrate
• Appuntamento con un notaio, soprattutto se sei nel possesso o temi debiti
• Scadenze segnate in calendario

A chi rivolgersi

Trovi un elenco nella pagina dei professionisti. Per le parole difficili c’è il glossario.

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