Comprare una casa ereditata: cosa controllano notaio e acquirente

Chi compra una casa ereditata, e il suo notaio, vogliono essere sicuri di tre cose: che i venditori siano davvero diventati proprietari, che la casa sia libera da sorprese e che sia in regola. In pratica controllano la continuità delle trascrizioni (compresa l’accettazione dell’eredità), la provenienza (in particolare se c’è una donazione nella storia della casa), ipoteche e pignoramenti, la conformità catastale e urbanistica, l’APE e le spese condominiali.

Se sei un erede che vende, conoscere queste verifiche in anticipo ti fa risparmiare mesi: puoi preparare i documenti prima di mettere la casa sul mercato ed evitare che una trattativa salti a un passo dal rogito.

Le verifiche in sintesi

Titolarità: successione, voltura e accettazione

Dopo la morte, gli eredi presentano la dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate. Per gli immobili, l’Agenzia esegue la trascrizione del certificato di successione nei registri immobiliari e la voltura in catasto, con le imposte calcolate nella dichiarazione stessa.

Ma la successione è un atto fiscale: non prova che gli eredi abbiano accettato. L’art. 2648 del Codice civile prevede che si trascriva l’accettazione dell’eredità che comprende immobili. La trascrizione si può fare:

• sulla base di un’accettazione espressa, in atto pubblico o scrittura privata autenticata;
• sulla base di un atto che comporta accettazione tacita, se risulta da sentenza, atto pubblico o scrittura autenticata;
• sulla base di un atto notarile che contiene una dichiarazione sostitutiva di atto notorio dell’erede, che attesta l’accettazione tacita o l’acquisto della qualità di erede per il possesso dei beni.

In pratica, molto spesso il notaio del rogito inserisce nell’atto di vendita stesso la dichiarazione con cui gli eredi accettano, e ne cura la trascrizione. È comunque un passaggio da segnalare subito: se l’accettazione manca, va sistemata.

Continuità delle trascrizioni: perché conta

L’art. 2650 stabilisce che, quando un acquisto è soggetto a trascrizione, le trascrizioni successive non producono effetto se non è stato trascritto l’atto di acquisto precedente. È la continuità delle trascrizioni: ogni passaggio deve “agganciarsi” al precedente nei registri.

Per una casa ereditata, la catena tipica è:

1. atto con cui il defunto aveva comprato o ricevuto la casa (trascritto);
2. accettazione dell’eredità da parte degli eredi (da trascrivere);
3. vendita degli eredi all’acquirente (trascritta dal notaio).

Se manca il secondo anello, la vendita all’acquirente è a rischio rispetto a chi abbia diritti trascritti sulla casa. Il notaio controlla almeno i passaggi degli ultimi vent’anni con l’ispezione ipotecaria. Spesso emergono “vecchie” successioni di nonni mai accettate in modo formale: si sistemano, ma servono tempo e documenti.

La provenienza da donazione: cosa è cambiato

Fino al 2025, una casa con una donazione nella sua storia recente spaventava acquirenti e banche. Il motivo: se la donazione ledeva la quota di legittima di qualche erede del donante, questi poteva chiedere la riduzione e, a certe condizioni, la restituzione della casa anche da chi l’aveva comprata dal donatario.

La legge 182/2025 (art. 44), in vigore dal 18 dicembre 2025, ha cambiato le regole:

• la riduzione della donazione non pregiudica i terzi a cui il donatario ha venduto la casa, salvo il caso in cui la domanda di riduzione sia stata trascritta prima (art. 563 nel nuovo testo, che richiama l’art. 2652);
• il donatario resta obbligato a compensare in denaro i legittimari;
• ipoteche e pesi concessi dal donatario restano efficaci (art. 561 nel nuovo testo).

Le nuove regole si applicano alle successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025. Per quelle aperte prima c’è un regime transitorio: i legittimari potevano proteggersi notificando e trascrivendo una domanda di riduzione o un atto di opposizione alla donazione entro sei mesi; in mancanza, decorsi i sei mesi, le nuove regole si applicano anche alle successioni più vecchie.

Cosa significa in pratica: oggi il notaio verifica nei registri se ci sono domande di riduzione o opposizioni trascritte. Se non ce ne sono, la provenienza donativa è, di regola, molto meno problematica di un tempo. Il caso concreto va comunque esaminato, perché le date contano.

Ipoteche e pignoramenti

L’ipoteca dà al creditore il diritto di far vendere la casa anche contro il terzo acquirente (art. 2808). Per questo nessun acquirente compra una casa con ipoteche non cancellate o senza un accordo per cancellarle al rogito.

Le situazioni tipiche:

• mutuo del defunto ancora in corso: si estingue con una parte del prezzo, di solito con la banca presente o con accordi precisi, e l’ipoteca viene cancellata;
• mutuo già estinto ma ipoteca ancora iscritta: si verifica la cancellazione con la banca;
• ipoteche di altri creditori o pignoramenti: vanno risolti prima, spesso pagando il debito con il ricavato. Leggi la guida su casa ereditata con debiti, cartelle o ipoteca.

Conformità catastale e urbanistica

Catasto. Gli atti di vendita devono contenere, a pena di nullità, l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione degli intestatari che dati e planimetrie sono conformi allo stato di fatto. La dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di un tecnico abilitato. Il notaio verifica anche che gli intestatari catastali corrispondano ai registri immobiliari (L. 52/1985, art. 29). Una casa ereditata ha spesso planimetrie vecchie: un tramezzo spostato può bastare a richiedere un aggiornamento.

Urbanistica. Per gli edifici la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, l’atto deve indicare gli estremi del permesso di costruire o della sanatoria, altrimenti è nullo (D.P.R. 380/2001, art. 46). Per gli edifici più vecchi valgono regole analoghe con riferimenti diversi. In ogni caso, l’acquirente e la banca che concede il mutuo chiedono di solito una verifica tecnica di conformità urbanistica, perché le difformità interne non sanabili possono creare problemi anche dopo.

APE e spese condominiali

• APE. In caso di vendita, il proprietario deve produrre l’attestato di prestazione energetica, metterlo a disposizione all’avvio delle trattative e consegnarlo alla fine; nel contratto di compravendita l’acquirente dichiara di averlo ricevuto e una copia va allegata (D.Lgs. 192/2005, art. 6).
• Condominio. Chi subentra in un appartamento è obbligato in solido con il venditore per i contributi dell’anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.). L’acquirente chiede quindi una dichiarazione dell’amministratore su arretrati e lavori deliberati.

Diritti di terzi: coniuge, usufrutto, inquilini

Una casa ereditata può essere gravata da diritti che passano all’acquirente o che vanno sistemati prima.

• Diritto di abitazione del coniuge. Al coniuge superstite la legge riserva il diritto di abitazione sulla casa che era residenza familiare, se era di proprietà del defunto o comune, anche quando concorre con altri eredi (art. 540). Se il coniuge è vivo e non firma una rinuncia, chi compra potrebbe trovarsi una casa occupata per tutta la vita del coniuge. Il notaio verificherà la situazione e, se serve, farà intervenire il coniuge all’atto.
• Usufrutto. Se il defunto era solo nudo proprietario, o se c’è un usufrutto a favore di qualcuno, va chiarito chi vende che cosa. Approfondisci nella guida sulla riunione dell’usufrutto.
• Inquilini. Se la casa è affittata, il contratto prosegue con il nuovo proprietario nei casi previsti dalla legge: l’acquirente vuole sapere durata, canone e scadenze.

Le domande che l’acquirente ti farà

Arrivare con queste risposte già pronte rende la trattativa più veloce e ti mette in una posizione migliore anche sul prezzo.

Esempio pratico: la vendita di Roberto e Silvia

Roberto e Silvia ereditano dalla madre un appartamento a Padova e trovano un acquirente a 210.000 euro. Firmano un preliminare con caparra di 20.000 euro e rogito fissato a 60 giorni. Il notaio dell’acquirente avvia le verifiche e trova tre problemi:

1. Accettazione non trascritta. La successione è stata presentata, ma nessuno ha mai accettato in modo formale. Soluzione: dichiarazione degli eredi nell’atto di vendita e trascrizione. Costo e tempi contenuti.
2. Planimetria non conforme. Anni fa la madre aveva unito cucina e soggiorno. Serve un tecnico per l’aggiornamento catastale e la verifica edilizia: una spesa da preventivare e tre-quattro settimane di lavoro, se l’intervento è regolarizzabile.
3. Provenienza donativa. La madre aveva ricevuto la casa in donazione dal padre nel 2010; il padre era morto nel 2019. Il notaio verifica che non risultino trascritte domande di riduzione o opposizioni entro i sei mesi del regime transitorio della legge 182/2025: non ce ne sono, e la banca dell’acquirente concede il mutuo.

Il rogito slitta di tre settimane, ma si firma. Se Roberto e Silvia avessero preparato tutto prima di mettere in vendita la casa, avrebbero evitato il ritardo e la tensione con l’acquirente.

Attenzione. Non firmare un preliminare con date strette prima di aver verificato accettazione, conformità catastale e urbanistica. Se al rogito qualcosa non è a posto per colpa di chi vende, l’acquirente può recedere ed esigere il doppio della caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.). Prima fai controllare i documenti a un tecnico e al notaio, poi fissi le date.

Come prepararsi da venditore: la checklist

• Dichiarazione di successione presentata e ricevuta.
• Visura catastale con intestazione agli eredi (voltura fatta).
• Copia dell’atto di provenienza del defunto.
• Ispezione ipotecaria per verificare ipoteche e trascrizioni.
• Planimetria catastale confrontata con lo stato reale, da un tecnico.
• Titoli edilizi della casa, con eventuale accesso agli atti in Comune.
• APE valido.
• Dichiarazione dell’amministratore su arretrati e lavori.
• Accordo tra tutti gli eredi su prezzo e firma; procure per chi non può venire.
• Verifica dei diritti del coniuge superstite o di eventuali usufrutti.

Gli errori frequenti

Pensare che la successione basti. Senza accettazione trascritta, la catena delle trascrizioni non è completa.

Scoprire le difformità al rogito. Una verifica tecnica preventiva costa molto meno di una vendita saltata.

Ignorare la provenienza. Con la legge 182/2025 il rischio è minore, ma il notaio deve comunque controllare date e trascrizioni.

Dimenticare un erede. Per vendere la casa intera firmano tutti, come spiega la guida su vendere una casa ereditata con più eredi.

Sottovalutare le imposte del venditore. Di solito la vendita di un immobile ereditato non genera plusvalenza tassata, ma verifica il tuo caso nella guida sulla plusvalenza.

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