Tasse sulla vendita della casa ereditata: plusvalenza e 5 anni

Sulla vendita di una casa ereditata, di norma, non si paga alcuna imposta sulla plusvalenza, anche se la vendita avviene subito dopo la successione. È una delle differenze più importanti rispetto alla casa comprata. Le eccezioni riguardano casi precisi: la casa ricevuta in donazione, la quota comprata da un coerede e i terreni edificabili.

La plusvalenza è il guadagno che ottieni vendendo un bene a un prezzo più alto di quello che ti è costato. Per gli immobili la legge la tassa solo in alcuni casi, come “reddito diverso”.

La regola

Il Testo unico delle imposte sui redditi (art. 67) tassa come “reddito diverso” la plusvalenza ottenuta vendendo, entro cinque anni, un immobile acquistato a titolo oneroso, cioè comprato. La casa ricevuta per successione non è un acquisto a titolo oneroso, e la norma la esclude espressamente (“esclusi quelli acquisiti per successione”): per questo la plusvalenza non è tassabile.

Non conta né quanto tempo è passato dal decesso né quanto valeva la casa in successione: anche se compri a 0 e vendi a 200.000 €, sulla parte ereditata non devi nulla al fisco come imposta sul reddito. Per capire quale riga della tabella ti riguarda, guarda l’atto con cui la casa è arrivata a te e, se c’è una donazione, anche quello precedente: il notaio li ricostruisce comunque prima del rogito.

Esempio pratico: la casa ereditata

Giulia eredita da sola la casa del padre, morto a gennaio 2026. Nella dichiarazione di successione la casa ha un valore catastale di 150.000 €. Ad agosto 2026 la vende a 210.000 €.

• Prezzo di vendita: 210.000 €.
• “Costo” della casa ai fini fiscali: non rileva, perché la plusvalenza non è tassata.
• Imposta sulla plusvalenza: 0 €.

Giulia non deve indicare la vendita nella dichiarazione dei redditi. Paga solo le spese della vendita (agenzia, APE, eventuali sanatorie). L’imposta di registro sull’atto la paga chi compra.

Esempio pratico: la casa donata

Il padre di Luca ha comprato un appartamento nel 2023 a 200.000 €, con 3.000 € di spese notarili. Nel 2024 lo dona a Luca. Nel 2026 Luca, che non ci ha mai abitato, lo vende a 230.000 €.

Per la donazione i cinque anni si contano dall’acquisto del donante, cioè dal 2023: la vendita del 2026 è entro i cinque anni. Come prezzo di acquisto si usa quello sostenuto dal donante, aumentato dell’eventuale imposta di donazione e dei costi inerenti.

Se invece Luca o i suoi familiari avessero abitato nella casa come abitazione principale per la maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita, la plusvalenza non sarebbe tassata. Se il padre l’avesse comprata nel 2019, la vendita del 2026 sarebbe oltre i cinque anni: nessuna imposta.

Esempio pratico: la quota comprata dal fratello

Marco ed Elena ereditano a metà una casa. Nel 2026 Marco compra la quota di Elena per 90.000 €, con 2.500 € di spese. Nel 2028 vende l’intera casa a 200.000 €, senza esserci mai andato a vivere.

• Metà ereditata: ricavo 100.000 €, nessuna imposta.
• Metà comprata: ricavo 100.000 € − 90.000 € − 2.500 € = 7.500 € di plusvalenza, tassabile perché venduta entro cinque anni dall’acquisto. Con l’imposta sostitutiva del 26%: 1.950 €.

Se Marco avesse abitato nella casa come abitazione principale per la maggior parte dei due anni, nemmeno la quota comprata sarebbe tassata. Attenzione: se la quota arriva non con una compravendita ma con una divisione con conguaglio, la qualificazione può essere diversa. È un punto tecnico da verificare con il notaio. Vedi anche comprare la quota dei fratelli.

L’eccezione dei terreni edificabili

La regola di favore vale per i fabbricati, non per i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo il piano urbanistico al momento della vendita. Su questi la plusvalenza è tassata sempre, anche se il terreno è stato ereditato e anche dopo cinque anni.

Per un terreno ereditato, il prezzo di acquisto da cui partire è il valore dichiarato nella dichiarazione di successione (o quello poi definito dall’ufficio), aumentato dell’imposta di successione e dei costi successivi inerenti. Il costo dei terreni edificabili è anche rivalutato in base all’indice dei prezzi al consumo. Per questo, quando nell’eredità c’è un terreno edificabile, conviene dichiarare in successione un valore realistico, non il minimo possibile: un valore troppo basso aumenta la plusvalenza futura.

Esempio. Nella successione di Rita un terreno edificabile è dichiarato per 40.000 €. Tre anni dopo il figlio lo vende a 70.000 €. La plusvalenza parte da circa 30.000 €, meno la rivalutazione e i costi documentati, ed è tassabile. Il calcolo esatto e il modo di tassazione vanno verificati con il commercialista.

Altri casi che creano dubbi

La casa comprata dal defunto da poco. Non conta quando il defunto l’aveva comprata: anche se l’aveva acquistata un anno prima di morire, per gli eredi la casa arriva per successione ed è esclusa. I cinque anni non “passano” agli eredi, a differenza di quanto accade con la donazione.

La casa ricevuta per legato. Il legato è un bene lasciato con il testamento a una persona determinata, senza che diventi erede di tutto. Anche il legato è un acquisto per successione: vale la stessa esclusione.

La metà del coniuge superstite. Spesso la casa era in comunione tra i coniugi. Alla morte di uno, la sua metà passa in successione, mentre l’altra metà resta del coniuge superstite a titolo di acquisto. Esempio: Franco e Maria comprano una casa al mare nel 2023 per 240.000 €. Franco muore nel 2025 e Maria, con i figli, vende tutto nel 2026 a 280.000 €. Sulla metà di Franco, ereditata, non c’è plusvalenza. Sulla metà di Maria sì, perché l’ha comprata meno di cinque anni prima: 140.000 € − 120.000 € − la sua parte di spese di acquisto. Se invece la casa fosse stata l’abitazione principale della coppia per la maggior parte del periodo, anche la metà di Maria sarebbe esclusa.

I lavori con i bonus edilizi. La legge tassa anche le plusvalenze sulla vendita di case su cui sono stati fatti lavori Superbonus conclusi da meno di dieci anni, ma esclude espressamente gli immobili acquisiti per successione. Diverso è il tema delle detrazioni per ristrutturazione non ancora usate dal defunto: passano per intero solo all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta della casa, e in caso di vendita le quote residue passano di regola all’acquirente, salvo diverso accordo scritto nell’atto. Se ci sono detrazioni in corso, parlane con il notaio prima del rogito.

Il valore in successione e quello di vendita. Molti temono che vendere a un prezzo molto più alto del valore catastale indicato in successione crei problemi. Per la casa non è così: la successione si calcola di norma sul valore catastale, la vendita sul prezzo di mercato, e la differenza non è tassata come plusvalenza. Il prezzo va però dichiarato per intero nell’atto.

Cosa resta da pagare quando vendi

• Nessuna imposta sulla vendita a carico del venditore: l’imposta di registro la paga chi compra.
• Eventuale perdita dell’agevolazione prima casa chiesta in successione, se vendi entro cinque anni dall’apertura della successione. La decadenza non scatta se entro un anno dalla vendita riacquisti un’altra casa da destinare ad abitazione principale (il termine di due anni introdotto dalla legge di bilancio 2025 riguarda un caso diverso: la vendita della casa già posseduta quando se ne compra una nuova con l’agevolazione). Conferma il termine con il notaio. Se perdi l’agevolazione, paghi la differenza tra imposte fisse e ordinarie, con interessi ed eventuali sanzioni. Verifica il tuo caso con il notaio e vedi agevolazioni prima casa.
• Spese per conformità, APE ed eventuale provvigione d’agenzia.
• La quota di IMU dell’anno, fino al mese del rogito.

Vendere subito o aspettare: il fisco non è un buon motivo per rinviare

Poiché la plusvalenza sulla casa ereditata non è tassata, non c’è nessun vantaggio fiscale nell’aspettare cinque anni. Anzi, ogni anno di attesa costa. Con una casa di rendita 800 € e un’aliquota IMU d’esempio dell’1,06%, l’IMU è di circa 1.425 € l’anno; aggiungendo condominio, utenze e manutenzione si superano facilmente i 4.000 € l’anno. Il confronto completo, con un esempio su cinque anni, è nella guida vendere, affittare o tenere.

Le buone ragioni per aspettare sono altre: il tempo del lutto, un accordo da trovare tra eredi, documenti da sistemare, un erede che vuole andarci a vivere. Le ragioni fiscali, per la casa ereditata, quasi mai.

Come si paga quando è dovuta

Quando c’è una plusvalenza tassabile, hai due strade:

1. Imposta sostitutiva del 26%: la chiedi al notaio al momento del rogito. Il notaio calcola e versa l’imposta, ricevendo da te la somma, e comunica i dati all’Agenzia delle Entrate. È la via più semplice.
2. Dichiarazione dei redditi: indichi la plusvalenza nella dichiarazione dell’anno successivo e la paghi secondo le regole IRPEF. Valuta con il commercialista quale delle due conviene nel tuo caso.

Checklist prima di vendere

• Ricostruisci come hai ricevuto ogni quota della casa: successione, donazione, acquisto.
• Per una casa donata, recupera l’atto di acquisto del donante con data e prezzo.
• Per una quota comprata da un coerede, conserva atto e spese.
• Verifica se qualcuno di voi ha avuto la casa come abitazione principale e per quanto tempo.
• Controlla se in successione è stata chiesta l’agevolazione prima casa e da chi.
• Se c’è un terreno, chiedi al Comune il certificato di destinazione urbanistica.
• Chiedi al notaio, prima del preliminare, se applicare l’imposta sostitutiva.

Errori frequenti

Attenzione. Vendere la casa vale come accettazione tacita dell’eredità. Se non hai ancora deciso se accettare, o se temi debiti del defunto, chiarisci prima questo punto: vedi accettare o rinunciare.

Dal 1° gennaio 2027 l’art. 67 del TUIR è sostituito dal nuovo testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026): aggiorneremo il riferimento appena verificata la nuova norma. Il quadro normativo cambia: verifica sempre la data di aggiornamento di questa pagina e chiedi conferma al tuo commercialista o notaio prima della vendita.

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