Prima casa in successione: requisiti e vendita entro 5 anni

Se almeno uno degli eredi ha i requisiti “prima casa”, le imposte ipotecaria e catastale sulla casa ereditata scendono da 2% e 1% del valore a 200 € ciascuna, e il vantaggio vale per tutti gli eredi. La chiede l’erede che ha i requisiti, con una dichiarazione sostitutiva allegata alla dichiarazione di successione. Attenzione al vincolo: se la casa viene venduta o donata prima di cinque anni, l’agevolazione si perde, salvo che chi l’ha chiesta ricompri entro un anno un’altra casa da adibire ad abitazione principale.

Cosa prevede la legge

La regola è nell’art. 69, comma 3, della legge 342/2000: le imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa ai trasferimenti di case di abitazione non di lusso derivanti da successioni o donazioni, quando in capo al beneficiario, o ad almeno uno dei beneficiari, ci sono i requisiti previsti per l’acquisto della prima casa. Quei requisiti sono nella “nota II-bis” della tariffa dell’imposta di registro (D.P.R. 131/1986), la stessa che si usa quando si compra casa dal notaio.

La misura fissa è di 200 € per l’imposta ipotecaria e 200 € per quella catastale. Restano dovuti bollo e tassa ipotecaria. Il comma 4 dello stesso articolo stabilisce che le dichiarazioni sui requisiti si rendono nella dichiarazione di successione e che, in caso di decadenza o di dichiarazione mendace, si applicano le sanzioni previste per la prima casa comprata.

I requisiti

Secondo le istruzioni ufficiali della dichiarazione di successione, la casa non deve essere di categoria A/1, A/8 o A/9 e deve trovarsi in uno di questi Comuni (requisiti alternativi):

Inoltre l’erede che chiede l’agevolazione:

1. non deve essere titolare, da solo o in comunione con il coniuge, di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di un’altra casa nello stesso Comune;
2. non deve essere titolare, neppure per quote e in tutta Italia, di un’altra casa acquistata con le agevolazioni prima casa da lui o dal coniuge. Se ce l’ha, può comunque chiedere l’agevolazione impegnandosi a venderla entro due anni dal decesso: il termine è stato portato da uno a due anni dalla legge di bilancio 2025 (legge 207/2024).

L’agevolazione si applica a una casa, quella indicata come prima casa, con le eventuali pertinenze: al massimo una per ciascuna categoria C/2 (cantina, soffitta), C/6 (box, posto auto) e C/7 (tettoia).

Chi la chiede e come

La chiede l’erede (o il legatario) che ha i requisiti. Lo fa con una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui attesta di avere i requisiti:

• se è lui stesso a presentare la dichiarazione di successione, la rende nel quadro EH;
• se la presenta un altro erede, la sua dichiarazione va allegata nel quadro EG.

Le istruzioni precisano che l’allegazione è richiesta a pena di decadenza: senza la dichiarazione dei requisiti, l’agevolazione non si applica. Nel quadro degli immobili si indica il codice dell’agevolazione sul bene scelto.

L’estensione agli altri eredi

È il punto più vantaggioso. La legge dice “in capo ad almeno uno di essi”: se un solo erede ha i requisiti, le imposte fisse valgono per l’intero immobile, quindi anche per le quote degli altri eredi che non li hanno.

Esempio tipico: tre fratelli ereditano la casa dei genitori; due hanno già una casa propria nello stesso Comune, il terzo vive in affitto in quel Comune. Basta che il terzo chieda l’agevolazione: si pagano 200 € + 200 € per tutta la casa.

Casi frequenti

Il coniuge superstite. Spesso è proprio il coniuge ad avere i requisiti: vive nella casa, ha lì la residenza e non possiede altre case nello stesso Comune. L’agevolazione vale anche per il diritto di abitazione che gli spetta per legge, perché la norma comprende anche la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alla casa. Attenzione al requisito delle case “già agevolate”: se la casa familiare era stata comprata dai coniugi con le agevolazioni, la quota del coniuge superstite è una casa acquistata con i benefici. In questi casi fatti guidare dal professionista nella compilazione della dichiarazione sostitutiva.

L’erede che vive in un altro Comune. Può chiedere l’agevolazione se si impegna a portare la residenza nel Comune della casa entro 18 mesi dal decesso, oppure se lavora in quel Comune. Se il trasferimento non avviene, decade.

Più case nell’eredità. L’agevolazione si applica a una sola casa (con le pertinenze ammesse). Per le altre si pagano le imposte proporzionali. Conviene indicarla sulla casa con il valore catastale più alto, se i requisiti lo consentono.

Nuda proprietà e usufrutto. L’agevolazione si applica anche quando in successione si trasferiscono diritti diversi dalla piena proprietà sulla casa, per esempio la nuda proprietà o l’usufrutto lasciati per testamento, se il beneficiario ha i requisiti.

Il legatario. Chi riceve la casa con un legato (un lascito di un bene specifico nel testamento) può chiedere l’agevolazione alle stesse condizioni dell’erede.

Esempio pratico

Elena e Paolo ereditano dal padre, morto nel 2026, un appartamento a Verona con rendita 1.000 €. Elena vive a Verona in affitto e non ha mai comprato casa con le agevolazioni. Paolo vive a Padova in una casa sua.

Tre anni dopo i fratelli vogliono vendere. Se lo fanno prima che siano passati cinque anni e Elena non compra entro un anno un’altra casa da adibire a sua abitazione principale, si decade dall’agevolazione. In base alla nota II-bis, comma 4, sono dovute le imposte in misura ordinaria (3.780 €, meno i 400 € già pagati: 3.380 €), più una sovrattassa del 30% delle stesse imposte (circa 1.134 €) e gli interessi di mora. In tutto oltre 4.500 €.

Se invece aspettano la scadenza dei cinque anni, o se Elena usa il ricavato per comprare entro un anno la sua prima casa, non perdono nulla.

Vendita entro cinque anni e riacquisto

I cinque anni si contano, secondo le istruzioni del modello di successione, dall’apertura della successione, cioè di norma dalla data del decesso. Nel quesito esaminato dall’Agenzia con la risposta 551/2021 il quinquennio viene invece collegato alla registrazione della successione: se sei vicino alla scadenza, fatti confermare la data dal notaio prima del rogito.

Sul termine di riacquisto, il testo della nota II-bis, comma 4, in vigore nel 2026 parla di un anno dalla vendita. La legge 207/2024 ha portato a due anni un termine diverso: quello per vendere la casa già posseduta quando ne compri una nuova con le agevolazioni (comma 4-bis). Le istruzioni del modello di successione citano entrambi i termini in modo compatto, ed è facile confonderli. Per rispettare il termine di riacquisto conta, in genere, la data del rogito definitivo: un semplice preliminare potrebbe non bastare. Prima di firmare, chiedi al notaio quale termine si applica al tuo caso.

La risposta 551/2021: casa ereditata e nuovo acquisto

Un caso frequente: hai ottenuto la prima casa in successione su una casa nel tuo Comune e ora vuoi comprarne un’altra, sempre lì, con le agevolazioni. Con la risposta 551 del 25 agosto 2021 l’Agenzia ha chiarito che si può, applicando il comma 4-bis della nota II-bis anche alla casa ricevuta in successione con l’agevolazione: compri con l’agevolazione e vendi la casa ereditata entro il termine previsto (allora un anno, oggi due anni dalla data del nuovo acquisto).

Nella stessa risposta l’Agenzia ricorda che, secondo la circolare 44/2001 e la circolare 18/E/2013, aver usato l’agevolazione per un acquisto gratuito, come una successione, non impedisce di usarla di nuovo per un acquisto a titolo oneroso, perché i presupposti sono diversi.

Attenzione però: vendere la casa ereditata prima dei cinque anni resta una possibile causa di decadenza dell’agevolazione di successione. Se la nuova casa è comprata come abitazione principale, valuta con il notaio come si coordinano i due termini.

Il credito d’imposta per il riacquisto

Il credito d’imposta (art. 7 della legge 448/1998) spetta a chi vende una casa comprata con le agevolazioni prima casa e, entro un anno, ne acquista un’altra con i requisiti. È pari all’imposta di registro o IVA pagata sul primo acquisto agevolato, fino all’imposta dovuta sul nuovo.

Due conseguenze per gli eredi:

• se vendi la casa ereditata con l’agevolazione, di norma non nasce un credito, perché in successione non hai pagato imposta di registro né IVA, ma solo le imposte fisse;
• se hai già un credito d’imposta, la legge consente di usarlo per intero anche per pagare le imposte ipotecaria, catastale e di successione dovute sulle dichiarazioni presentate dopo la sua nascita (comma 2).

Il credito va usato secondo le regole dell’anno: chiedi al notaio di indicarlo nell’atto di riacquisto.

Se hai dimenticato di chiederla o la successione è tardiva

Con la risoluzione 66/E del 2024 l’Agenzia ha chiarito che:

• se non l’hai chiesta nella dichiarazione, puoi farlo con una dichiarazione integrativa o sostitutiva, finché l’ufficio non notifica l’avviso di rettifica e liquidazione;
• se la dichiarazione di successione è stata omessa, l’agevolazione si può chiedere con la dichiarazione tardiva entro cinque anni dal termine ordinario;
• i requisiti devono esistere alla data del decesso: se ti eri impegnato a trasferire la residenza e sono già passati i 18 mesi senza farlo, l’agevolazione non spetta.

Vedi anche la guida sulla successione tardiva.

Attenzione. Prima di chiedere l’agevolazione, chiediti se venderete entro cinque anni. Se la vendita è probabile e nessuno di voi comprerà una nuova abitazione principale entro un anno, il risparmio iniziale può trasformarsi in imposte piene più il 30%. Non è un motivo per rinunciare all’agevolazione, ma per decidere con calma i tempi della vendita. Un’altra trappola: dichiarare requisiti che non si hanno, per esempio una residenza “di comodo”. È una dichiarazione mendace, con le stesse conseguenze.

Errori frequenti

• Pensare che serva andare a vivere nella casa ereditata. Il requisito riguarda il Comune, non la casa: basta avere o stabilire la residenza nel Comune in cui si trova, o lavorarci.
• Chiederla per due case. L’agevolazione si applica a una sola abitazione con le sue pertinenze: sulle altre case si pagano le imposte ordinarie.
• Includere troppe pertinenze. Sono ammesse al massimo una cantina o soffitta (C/2), un box o posto auto (C/6) e una tettoia (C/7).
• Dimenticare la dichiarazione sostitutiva dell’erede che ha i requisiti, quando la successione la presenta un altro: senza allegato l’agevolazione non si applica.
• Non annotare le scadenze. I 18 mesi per la residenza, i due anni per vendere una casa già agevolata e i cinque anni per la vendita sono termini che nessuno ti ricorderà.
• Confondere le imposte. L’agevolazione non riguarda l’IMU: se la casa non diventa l’abitazione principale di chi la possiede, l’IMU resta dovuta.

Checklist

• verifica la categoria catastale (non A/1, A/8, A/9);
• controlla, per ciascun erede, residenza, altre case nello stesso Comune e case già acquistate con le agevolazioni;
• scegli chi la chiede e prepara la dichiarazione sostitutiva;
• se ti impegni a trasferire la residenza, segna la scadenza dei 18 mesi;
• se hai già una casa agevolata, segna la scadenza dei due anni per venderla;
• annota la data dei cinque anni prima di qualsiasi vendita.

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