Morte dell'usufruttuario: riunione dell'usufrutto e cosa fare

Quando muore l’usufruttuario, l’usufrutto si estingue e si “riunisce” alla nuda proprietà: il nudo proprietario diventa pieno proprietario in automatico, senza imposte di successione su quella casa. Dal 1° gennaio 2025 anche il catasto si aggiorna d’ufficio e gratis, sulla base dei dati dell’anagrafe tributaria. Restano da sistemare soprattutto IMU, dichiarazione dei redditi e utenze. Una domanda di voltura serve solo in pochi casi, come l’usufrutto con diritto di accrescimento.

Usufrutto e nuda proprietà in due parole

L’usufrutto è il diritto di usare una casa e di goderne i frutti (abitarla, affittarla) senza esserne il proprietario pieno. La nuda proprietà è la proprietà “senza uso”: il nudo proprietario non può abitare la casa finché dura l’usufrutto, ma ne è il titolare.

Le situazioni più comuni in cui si arriva qui sono:

• un genitore ha donato la casa al figlio riservandosi l’usufrutto (la legge lo consente, anche a favore di un’altra persona dopo di lui, art. 796 del codice civile);
• i genitori hanno comprato la nuda proprietà a nome dei figli e l’usufrutto a nome proprio;
• un testamento ha lasciato l’usufrutto al coniuge e la nuda proprietà ai figli;
• una casa è stata venduta “con usufrutto” a un acquirente che aspettava di entrarvi.

Il codice civile stabilisce che la durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario (art. 979) e che l’usufrutto si estingue anche per la riunione con la proprietà nella stessa persona (art. 1014). Per questo, alla morte, non c’è nulla da “ereditare”: il diritto semplicemente finisce.

Cosa succede in catasto dal 2025

Fino al 2024 il nudo proprietario doveva presentare una domanda di voltura per riunione di usufrutto. Il D.Lgs. 139/2024 (art. 8) ha cambiato le regole: gli aggiornamenti delle intestazioni dopo la morte di chi era titolare di usufrutto, uso o abitazione sono fatti dall’Agenzia delle Entrate d’ufficio, in esenzione da tributi e oneri, sulla base delle comunicazioni all’anagrafe tributaria. L’Agenzia precisa che, in questi casi, chi beneficia della riunione non deve compiere alcun adempimento.

Ci sono però eccezioni:

Il diritto di accrescimento funziona così: se due persone hanno l’usufrutto insieme e una muore, la sua parte “si accresce” all’altra, che diventa usufruttuaria dell’intero. Senza accrescimento, la parte del defunto si riunisce invece alla nuda proprietà (lo dice, per il legato di usufrutto, l’art. 678 del codice civile). Chi non presenta la domanda di voltura per l’accrescimento entro un anno rischia le sanzioni previste dalle norme sul catasto.

Serve la dichiarazione di successione?

Per quella casa, di norma no. L’usufrutto vitalizio si estingue con la morte e non entra nell’eredità dell’usufruttuario. Le istruzioni del modello di successione, infatti, prevedono che i diritti di usufrutto, uso o abitazione del defunto si indichino nella dichiarazione quando sono costituiti per testamento, cioè quando nascono proprio con la successione, non quando si estinguono.

La dichiarazione può servire però per gli altri beni dell’usufruttuario. Ricorda le regole di esonero: non va presentata solo se l’eredità va a coniuge e parenti in linea retta, ha un valore fino a 100.000 € e non comprende immobili o diritti reali immobiliari.

Se hai dubbi sulla natura del diritto (usufrutto vitalizio, a termine, successivo), leggi l’atto di donazione o di acquisto o chiedi al notaio che l’ha redatto. Vedi anche la guida alla dichiarazione di successione.

IMU: da quando paga il nudo proprietario

Per l’IMU il soggetto passivo è il possessore: il proprietario oppure il titolare di usufrutto, uso o abitazione (art. 1, comma 743, legge 160/2019). Finché l’usufruttuario era in vita pagava lui, oppure era esente se la casa era la sua abitazione principale non di lusso. Il nudo proprietario non pagava nulla.

Dalla morte dell’usufruttuario, l’IMU diventa del nuovo pieno proprietario. I mesi si contano così: il mese in cui il possesso è durato più della metà dei giorni si conta per intero; il giorno del passaggio si attribuisce a chi subentra (comma 761). Se la casa diventa la tua abitazione principale, con residenza e dimora, non paghi IMU (salvo categorie di lusso A/1, A/8, A/9). Se resta vuota o la affitti, paghi con l’aliquota decisa dal tuo Comune.

Esempio pratico

Rosa, nel 2010, ha donato al figlio Andrea la casa in cui viveva, riservandosi l’usufrutto. Rosa muore il 18 maggio 2026. La casa, a Varese, ha rendita catastale di 700 €. Andrea vive in un’altra città e per ora la lascia vuota.

• Catasto: Andrea non presenta nulla. Dopo qualche tempo controlla la visura: Rosa non compare più e lui risulta proprietario per 1/1.
• Successione: Rosa aveva solo un conto da 18.000 € e l’usufrutto. Eredi i due figli. Non serve la dichiarazione di successione (esonero sotto i 100.000 € senza immobili).
• IMU 2026: a maggio Rosa ha posseduto 17 giorni su 31, più della metà, quindi maggio resta a lei (ed era esente come abitazione principale). Andrea paga da giugno: 7 mesi.
  • Base imponibile: 700 × 1,05 × 160 = 117.600 €.
  • Con un’aliquota ipotetica dell’1,06%: 117.600 × 1,06% = 1.246,56 € l’anno.
  • Per 7 mesi: 1.246,56 × 7/12 = 727 € circa, da versare con il saldo del 16 dicembre 2026.
• 730 del 2027 (redditi 2026): Andrea indica la casa nel quadro B dal 18 maggio al 31 dicembre, con codice “a disposizione”. Se la casa è in un Comune diverso da quello della sua abitazione principale, l’IMU sostituisce l’IRPEF e in pratica non c’è imposta sul reddito; se è nello stesso Comune, la rendita conta per il 50%. Vedi la guida su come dichiarare la casa ereditata nel 730.

Secondo esempio: usufrutto dei genitori con accrescimento

Nel 2005 Franco e Lucia hanno comprato un appartamento a Lecce: la nuda proprietà a nome della figlia Sara, l’usufrutto a nome di entrambi, “con diritto di accrescimento”. Franco muore il 3 febbraio 2026.

• Cosa succede al diritto: per effetto dell’accrescimento, Lucia diventa usufruttuaria dell’intero appartamento. Sara resta nuda proprietaria e non può ancora usare la casa.
• Catasto: l’Agenzia aggiorna d’ufficio l’intestazione togliendo Franco, ma l’accrescimento a favore di Lucia va fatto risultare con una domanda di voltura presentata da Lucia, esente da tributi, entro il 3 febbraio 2027. Può usare il servizio online Voltura catastale web o rivolgersi all’Ufficio provinciale - Territorio.
• Successione di Franco: per l’appartamento non c’è nulla da dichiarare, perché la quota di usufrutto di Franco non passa ai suoi eredi. La dichiarazione servirà se Franco aveva altri immobili o più di 100.000 € di beni.
• IMU: Lucia vive nella casa e vi ha la residenza: come titolare dell’usufrutto è lei il soggetto passivo e, trattandosi di abitazione principale non di lusso, di norma non paga.
• Quando morirà Lucia: l’usufrutto si estinguerà del tutto e Sara diventerà piena proprietaria, con aggiornamento catastale d’ufficio.

Se nell’atto non ci fosse stato l’accrescimento, alla morte di Franco la sua metà di usufrutto si sarebbe riunita subito alla nuda proprietà di Sara. Sara sarebbe diventata piena proprietaria per metà e nuda proprietaria per l’altra metà, con IMU sulla sua metà se non è la sua abitazione principale. Per questo è importante rileggere l’atto di acquisto o di donazione.

Diritto di abitazione del coniuge: stessa logica

Il coniuge superstite ha per legge il diritto di abitazione sulla casa familiare (art. 540 del codice civile). È un diritto simile all’usufrutto ma più limitato: consente di abitare la casa, non di affittarla. Finché il coniuge è in vita, è lui a pagare l’IMU ed è lui a indicare la casa nella dichiarazione dei redditi; i figli, proprietari “gravati” dal diritto, non la dichiarano.

Alla morte del coniuge il diritto di abitazione si estingue e si riunisce alla proprietà dei figli. Dal 2025 anche questo aggiornamento catastale è fatto d’ufficio e senza oneri. Attenzione però: in questo caso il coniuge era spesso anche comproprietario della casa per la sua quota di eredità o di comunione. Quella quota invece passa ai suoi eredi e richiede la dichiarazione di successione del coniuge, con le relative imposte.

Redditi, utenze, condominio: la checklist

• visura catastale: controlla che l’usufrutto non risulti più. Le visure online sono gratuite;
• IMU: calcola i mesi dalla data del decesso e verifica l’aliquota sul sito del Comune;
• dichiarazione dei redditi: dall’anno del decesso indichi il fabbricato come pieno proprietario; il nudo proprietario, prima, non doveva dichiararlo;
• utenze (luce, gas, acqua): voltura dei contratti a tuo nome o disdetta;
• TARI: dichiarazione al Comune entro i termini del regolamento. Vedi la guida sulla TARI della casa ereditata;
• condominio: comunica all’amministratore il cambio, con la visura;
• contratti di affitto firmati dall’usufruttuario: chiedi a un professionista come proseguono, perché la durata dipende dal contratto e dalla legge;
• assicurazione sulla casa: aggiorna il contraente.

Se la casa era affittata dall’usufruttuario

L’usufruttuario può affittare la casa e incassare i canoni. Quando muore, i canoni maturati fino al decesso spettano ai suoi eredi; quelli successivi spettano al nuovo pieno proprietario, che dal decesso dichiara anche il reddito della locazione. Il codice civile prevede che le locazioni concluse dall’usufruttuario, se hanno data certa, continuino per la durata stabilita ma non oltre cinque anni dalla cessazione dell’usufrutto (art. 999). Comunica subito all’inquilino il cambio di proprietario e i nuovi estremi per il pagamento, e verifica con un professionista la registrazione del subentro nel contratto. Nel frattempo conserva le ricevute: ti serviranno per la dichiarazione dei redditi.

Bonus edilizi dell’usufruttuario

Se l’usufruttuario aveva fatto lavori con detrazioni fiscali (per esempio una ristrutturazione al 50%), le rate residue non passano ai suoi eredi, perché l’usufrutto è temporaneo. C’è però un’eccezione importante, chiarita dalla guida dell’Agenzia delle Entrate sulle ristrutturazioni: se l’erede dell’usufruttuario è anche il nudo proprietario che consolida la piena proprietà, può continuare a detrarre le rate residue, purché abbia la detenzione materiale e diretta della casa. Approfondisci nella guida sui bonus edilizi residui del defunto.

Attenzione. Non dare per scontato che la visura si aggiorni subito. L’aggiornamento d’ufficio si basa sui dati dell’anagrafe tributaria e può richiedere tempo. Se dopo alcuni mesi l’usufruttuario risulta ancora in visura, o se il decesso è avvenuto prima del 2025 e nessuno aveva chiesto la riunione, rivolgiti all’Ufficio provinciale - Territorio. Prima di vendere, il notaio controllerà comunque la situazione catastale e ipotecaria: meglio sistemarla per tempo.

Errori frequenti

• Presentare una successione inutile solo per la casa: se il defunto aveva soltanto l’usufrutto, per quella casa non c’è nulla da dichiarare.
• Dimenticare l’IMU perché “la casa è sempre stata mia”: da nudo proprietario non pagavi, da pieno proprietario sì.
• Confondere usufrutto e diritto di abitazione del coniuge: il diritto di abitazione che spetta per legge al coniuge superstite nasce con la successione e va indicato nella dichiarazione. Alla morte del coniuge, poi, anche quel diritto si riunisce alla proprietà.
• Ignorare l’accrescimento: se l’atto prevedeva l’usufrutto ai due genitori “con diritto di accrescimento”, alla morte del primo serve la domanda di voltura entro un anno.
• Vendere subito senza controllare la visura: un usufrutto ancora intestato al defunto rallenta il rogito.

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