Divisione amichevole della casa ereditata dal notaio: costi

La divisione amichevole è un contratto firmato davanti al notaio da tutti gli eredi, con cui si scioglie la comproprietà e si assegna a ciascuno la sua parte. Fiscalmente è un atto “dichiarativo”: paga l’imposta di registro dell’1% sul valore dei beni divisi, più le imposte ipotecaria e catastale fisse di 200 euro ciascuna. Se però un erede riceve più della sua quota e paga agli altri un conguaglio superiore al 5% della quota che gli spetta, quella parte eccedente è tassata come una vendita (art. 34 del D.P.R. 131/1986).

È quasi sempre la strada più rapida ed economica quando gli eredi sono d’accordo. Questa guida spiega come funziona, quanto costa, come si calcolano le imposte con esempi numerici e che cosa controlla il notaio.

Come funziona, passo per passo

1. Accordo tra gli eredi su chi prende cosa e su eventuali conguagli in denaro.
2. Stima dei beni: non è obbligatoria una perizia giurata, ma è molto utile avere un valore condiviso.
3. Raccolta dei documenti: successione, accettazione, titoli di provenienza, visure e planimetrie, documenti urbanistici.
4. Verifiche del notaio: provenienza, ipoteche, conformità catastale e urbanistica.
5. Bozza dell’atto inviata agli eredi.
6. Firma di tutti, di persona o con procura.
7. Registrazione e trascrizione a cura del notaio, che versa le imposte.

Dalla decisione alla firma bastano di solito alcune settimane, se i documenti sono in ordine.

Le regole civili da conoscere

• Forma. Gli atti di divisione di immobili richiedono la forma scritta a pena di nullità (art. 1350, n. 11). Per la trascrizione nei registri immobiliari serve un atto notarile o una scrittura autenticata.
• Conguagli. Se le porzioni non hanno lo stesso valore, la differenza si compensa in denaro (art. 728).
• Effetto retroattivo. Chi riceve la casa è considerato unico e immediato successore del defunto in quel bene, come se non avesse mai avuto la proprietà degli altri beni (art. 757). Per questo la divisione non è considerata una vendita tra fratelli.
• Rescissione. Se un coerede riceve un valore inferiore di oltre un quarto alla sua quota, può chiedere la rescissione entro due anni (art. 763). Una stima seria protegge tutti.

Le imposte sulla divisione

Per gli atti stipulati fino al 31 dicembre 2026 valgono queste regole.

Qualche spiegazione:

• La base dell’1%. Nelle comunioni ereditarie la massa comune è il valore, alla data della divisione, dell’asse ereditario netto determinato con le regole dell’imposta di successione (art. 34, comma 1). Per gli immobili si parte spesso dal valore catastale, ma il notaio valuta il caso.
• La soglia del 5%. I conguagli superiori al 5% del valore della quota di diritto sono tassati come trasferimenti (art. 34, comma 2). L’Agenzia precisa che questa presunzione è “assoluta”: scatta anche se il conguaglio non viene concretamente pagato (circolare 18/E del 2013).
• Prezzo-valore. Se il conguaglio riguarda un’abitazione, per calcolare la base imponibile della parte eccedente si può usare il criterio del prezzo-valore, cioè il valore catastale, riferito alla sola quota per cui si paga il conguaglio (circolare 18/E, che richiama la risoluzione 136/2007).
• Imposte fisse. L’Agenzia delle Entrate, nella risposta n. 452/2021, ricorda che per l’atto di divisione sono dovute le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Dal 1° gennaio 2027 la disciplina dell’imposta di registro confluisce in un nuovo testo unico (D.Lgs. 123/2025): se firmi dopo quella data, chiedi al notaio di verificare le regole applicabili.

Attenzione. Il conguaglio tassato non è solo quello che si paga davvero. Se assegnate a un fratello beni che valgono più della sua quota, l’eccedenza oltre il 5% si considera comunque conguaglio, anche se “tra fratelli” nessuno chiede soldi. E se il valore dichiarato risulta inferiore a quello accertato, la differenza si considera conguaglio (art. 34, comma 3). Dichiarate valori realistici e fate i conti con il notaio prima della firma.

Esempio pratico 1: due case, due fratelli, nessun conguaglio

Anna e Bruno ereditano in parti uguali dal padre:

• un appartamento in città, valore 200.000 euro;
• una casa al mare, valore 190.000 euro;
• un conto con 10.000 euro.

Massa: 400.000 euro, quindi 200.000 a testa. Anna prende l’appartamento (200.000). Bruno prende la casa al mare e il conto (190.000 + 10.000 = 200.000). Le porzioni corrispondono alle quote: nessun conguaglio.

Imposte, semplificando e assumendo come base il valore di 400.000 euro:

Se il notaio può usare per gli immobili valori più bassi, per esempio quelli catastali, l’imposta di registro scende di conseguenza.

Esempio pratico 2: una casa sola e il conguaglio

Carla, Dario ed Enrico ereditano un terzo ciascuno di un appartamento da 240.000 euro. Carla vuole tenerlo e paga 80.000 euro a Dario e 80.000 a Enrico, di tasca sua.

• Quota di diritto di Carla: 80.000 euro.
• Valore assegnato a Carla: 240.000 euro.
• Eccedenza: 160.000 euro, ben oltre il 5% della sua quota (4.000 euro).

Secondo l’art. 34 del TUR, la parte eccedente è trattata come una vendita. In modo semplificato:

Con il prezzo-valore, la base dell’eccedenza può essere calcolata sul valore catastale invece che sul valore di mercato, con un risparmio rilevante. Supponiamo una rendita catastale di 1.000 euro: il valore catastale “prima casa” è 1.000 × 1,05 × 110 = 115.500 euro; i due terzi relativi al conguaglio valgono 77.000 euro, e il 2% è 1.540 euro.

In questo caso i numeri sono vicini a quelli di una compravendita delle quote: per confrontare le due strade, leggi la guida su come liquidare i fratelli e comprare la loro quota. Su alcuni casi di conguaglio pagato con denaro dell’eredità la giurisprudenza ha dato letture più favorevoli: il notaio ti dirà quale trattamento è sostenibile.

Esempio pratico 3: lo stralcio di una sorella

Franca, Giorgio e Ilaria ereditano una casa da 300.000 euro e 30.000 euro sul conto. Ilaria vuole uscire subito; Franca e Giorgio vogliono tenere la casa insieme. Si fa uno stralcio: Ilaria riceve i 30.000 euro del conto più 80.000 euro versati da Franca e Giorgio, ed esce dalla comunione. Franca e Giorgio restano comproprietari al 50% della casa.

L’Agenzia delle Entrate, in casi simili, ha applicato le regole della divisione: se a Ilaria va un valore non superiore alla sua quota di diritto (110.000 euro), per lei non c’è conguaglio tassato come vendita (risposta 452/2021). Franca e Giorgio, però, ricevono ciascuno più di quanto spettava loro in origine: il notaio verificherà se e per quale parte scatta la tassazione dei conguagli.

Quando i beni vengono da titoli diversi

Capita che gli stessi fratelli siano comproprietari di beni arrivati per strade diverse: la casa dei genitori ereditata, più un box comprato insieme anni prima. Per l’imposta di registro, in linea di principio, ogni titolo di acquisto crea una comunione distinta (le cosiddette “masse plurime”): non si possono compensare liberamente beni di comunioni diverse senza che scatti la tassazione come trasferimento.

C’è però una regola favorevole per le eredità: le comunioni tra gli stessi soggetti che nascono da più titoli sono considerate una sola comunione se l’ultimo acquisto di quote deriva da successione (art. 34, comma 4, del TUR, illustrato nella circolare 18/E). Il notaio valuterà se il vostro caso rientra in questa regola: può cambiare parecchio il conto finale.

Se un erede è all’estero, minorenne o non può firmare

• Erede all’estero. Può rilasciare una procura davanti a un notaio o al consolato italiano. Chiedi al notaio che redigerà la divisione il testo esatto della procura, per evitare che sia incompleta.
• Erede minorenne o sotto amministrazione di sostegno. Per la divisione servono le autorizzazioni del giudice previste per chi non ha piena capacità. Mettile in conto nei tempi: possono servire alcuni mesi.
• Erede che non risponde. La divisione amichevole non si può fare senza la sua firma. Restano la mediazione e la divisione giudiziale.

Quanto costa in tutto: un esempio di preventivo

Per una divisione semplice, con una sola casa assegnata per intero e conguagli pagati da chi la prende, le voci tipiche sono:

Chiedi che il preventivo distingua imposte (non trattabili) e onorario (trattabile), e che indichi l’ipotesi di calcolo dei conguagli.

Cosa controlla il notaio

Vantaggi e limiti

Vantaggi:

• imposte basse quando le porzioni corrispondono alle quote;
• tempi rapidi, di solito settimane;
• soluzioni su misura (stralcio, divisioni parziali, assegnazioni miste);
• nessuna causa, nessuna asta.

Limiti:

• serve l’accordo di tutti;
• se c’è un solo bene e conguagli alti, il vantaggio fiscale si riduce;
• una stima sbagliata può portare a una rescissione per lesione.

Gli errori frequenti

Firmare senza aver accettato o fatto la successione. Il notaio deve poter ricostruire la provenienza: prima si sistemano successione e voltura.

Dichiarare valori troppo bassi. Se l’Agenzia accerta un valore superiore, la differenza diventa conguaglio tassato.

Dimenticare le donazioni fatte in vita. Ai soli fini del calcolo della massa e delle quote si tiene conto anche dei beni donati soggetti a collazione (art. 34, comma 1).

Non chiedere più preventivi. L’onorario notarile è libero: confronta almeno due preventivi dettagliati.

Checklist

• Accordo scritto, anche informale, su chi prende cosa.
• Stima dei beni condivisa.
• Dichiarazione di successione e voltura fatte.
• Visure, planimetrie, ispezione ipotecaria.
• Documenti urbanistici della casa.
• Calcolo di quote e conguagli con il notaio.
• Preventivo dettagliato di imposte e onorario.
• Procure per chi non può essere presente.

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