Casa ereditata dove abita la madre: diritto di abitazione

Quando muore uno dei coniugi, l’altro ha diritto di continuare ad abitare per tutta la vita la casa che era la residenza della famiglia, e di usare i mobili che la arredano, se la casa era del defunto o di entrambi (art. 540 c.c.). Il diritto spetta anche senza testamento e si aggiunge alla quota di eredità del coniuge.

Per i figli questo significa che, finché il genitore superstite è in vita, la casa resta abitata da lui e il suo valore di mercato si riduce. Per il coniuge significa una tutela forte: nessuno può costringerlo a lasciare la casa per venderla. In questa guida vediamo quando spetta il diritto, quanto “vale”, come incide sul prezzo se si vuole vendere, chi paga l’IMU e come funziona la rinuncia.

Due termini prima di iniziare:

• Diritto di abitazione: è il diritto di abitare una casa per i bisogni propri e della propria famiglia (art. 1022 c.c.). Nella famiglia rientrano anche i figli nati o adottati dopo (art. 1023 c.c.). Alle questioni pratiche si applicano, se compatibili, le regole dell’usufrutto (art. 1026 c.c.). A differenza dell’usufrutto, però, il diritto di abitazione non si può cedere né dare in affitto (art. 1024 c.c.): il coniuge può viverci, ma non può locare la casa a terzi per ricavarne un reddito. Se non la abita più, la casa resta di fatto inutilizzata finché il diritto non viene rinunciato o si estingue.
• Nuda proprietà: è la proprietà della casa “senza” il diritto di goderne. I figli che ereditano la casa gravata dal diritto del genitore ne sono di fatto nudi proprietari finché il diritto dura.

Quando spetta il diritto di abitazione?

Il diritto non deve essere accettato o richiesto: nasce con l’apertura della successione. Va però indicato nella dichiarazione di successione e, di regola, trascritto nei registri immobiliari, così che risulti a chiunque voglia comprare la casa.

Come si calcola sulle quote di eredità?

L’art. 540 c.c. stabilisce che i diritti di abitazione e di uso gravano prima sulla quota disponibile e, se questa non basta, sulla quota di riserva del coniuge e poi su quella dei figli. In pratica il coniuge riceve, oltre alla sua quota, anche il valore del diritto di abitazione.

Nella successione senza testamento la questione è stata a lungo discussa. Secondo l’orientamento affermato dalle Sezioni Unite della Cassazione nel 2013, anche nella successione legittima il coniuge riceve il diritto di abitazione in aggiunta alla sua quota: il valore del diritto si “toglie” dalla massa prima di dividere il resto secondo le quote di legge. È un tema tecnico: per una divisione con numeri precisi rivolgiti a un notaio.

Quanto vale il diritto di abitazione?

Il diritto è vitalizio: più il coniuge è giovane, più vale. Ai fini fiscali, il valore dei diritti che durano per tutta la vita di una persona si calcola così:

valore del diritto = valore della piena proprietà × saggio di interesse × coefficiente legato all’età

Il saggio da usare non può essere inferiore al 2,5% (art. 17, comma 1-ter, Testo unico successioni), anche se il saggio legale per il 2026 è più basso. I coefficienti sono nel prospetto allegato al Testo unico, introdotto dal D.Lgs. 139/2024 e confermato per il 2026 dal decreto MEF del 24 dicembre 2025. Ecco il prospetto, con la percentuale che ne deriva al 2,5%:

Questi valori servono per le imposte (dichiarazione di successione, atti di vendita o di rinuncia). Il mercato, invece, ragiona anche sulla durata attesa, sullo stato della casa e sull’interesse degli acquirenti: chi compra una nuda proprietà spesso chiede uno sconto diverso da quello fiscale. I coefficienti vengono aggiornati con decreto quando cambia il saggio legale: verifica sempre quelli in vigore nell’anno in cui si apre la successione o si firma l’atto.

Esempio pratico: Maria, 74 anni, e i figli Luca e Anna

Carlo muore senza testamento. Lascia la moglie Maria, 74 anni, e due figli, Luca e Anna. La casa dove vivevano, intestata solo a Carlo, vale 300.000 euro. Ci sono anche 60.000 euro sul conto.

Il valore del diritto di Maria. A 74 anni il coefficiente è 14: 300.000 × 2,5% × 14 = 105.000 euro. La nuda proprietà vale 195.000 euro.

La divisione (secondo l’orientamento delle Sezioni Unite): dalla massa di 360.000 euro si toglie il valore del diritto di abitazione, che va a Maria. Restano 255.000 euro (nuda proprietà della casa più il conto), da dividere un terzo al coniuge e due terzi ai figli (art. 581 c.c.): 85.000 euro di valore a testa.

I numeri sono indicativi e servono a capire l’ordine di grandezza. Ognuno, poi, paga le imposte sul valore di ciò che riceve; con le franchigie per coniuge e figli, in molti casi l’imposta di successione vera e propria non è dovuta, mentre restano le imposte ipotecaria e catastale sulla casa. Puoi fare una stima con il calcolatore delle imposte di successione.

Si può vendere la casa con il diritto di abitazione?

Sì, ma le strade sono diverse e vanno scelte insieme.

Esempio di vendita congiunta. Maria decide di trasferirsi vicino ad Anna. La famiglia vende la casa a 300.000 euro. Se si usano i valori fiscali, il prezzo si divide così: a Maria il valore del diritto di abitazione (35%, cioè 105.000 euro) più la sua quota di proprietà sulla nuda proprietà; ai figli la loro quota sulla nuda proprietà. È solo un criterio di partenza: la famiglia può accordarsi diversamente, purché lo metta per iscritto.

Attenzione. Il diritto di abitazione non si cancella da solo perché il coniuge si trasferisce in una casa di riposo o da un figlio. Finché non c’è una rinuncia formale con atto notarile, chi compra la casa se la trova gravata dal diritto, e la vendita libera non si può fare. Se il genitore è fragile, valutate per tempo come procedere: se non è più in grado di decidere da solo, servirà un amministratore di sostegno autorizzato dal giudice.

Quanto pesa l’età: due casi a confronto

L’età del coniuge cambia tutto. Prendiamo la stessa casa da 250.000 euro e due situazioni diverse.

• Giorgio ha 58 anni quando muore la moglie. Coefficiente 24: il suo diritto vale 250.000 × 2,5% × 24 = 150.000 euro, cioè il 60%. La nuda proprietà dei figli vale appena 100.000 euro. Vendere la nuda proprietà a un estraneo, in questo caso, è quasi sempre poco conveniente: l’acquirente potrebbe aspettare decenni prima di entrare in casa.
• Teresa ha 85 anni quando muore il marito. Coefficiente 8: il suo diritto vale 250.000 × 2,5% × 8 = 50.000 euro, cioè il 20%. La nuda proprietà vale 200.000 euro. Qui la vendita della nuda proprietà, o la vendita congiunta se Teresa decide di trasferirsi da un figlio, sono opzioni più concrete.

In entrambi i casi il calcolo vale per le imposte e come base di trattativa. Prima di firmare, fai stimare la casa da un tecnico o da un’agenzia, perché il valore di partenza della piena proprietà conta più di ogni coefficiente.

Il diritto d’uso sui mobili

Insieme all’abitazione, il coniuge ha il diritto d’uso sui mobili che arredano la casa, se erano del defunto o comuni (art. 540 c.c.). Significa che i figli non possono portare via mobili, elettrodomestici e arredi della casa familiare finché il genitore la abita, salvo accordo. Oggetti di valore particolare, come quadri o gioielli, vanno valutati caso per caso: conviene farne un elenco condiviso subito dopo la morte, anche con foto, per evitare discussioni future.

Come si rinuncia al diritto di abitazione?

Il coniuge può rinunciare al diritto, per esempio perché si trasferisce o vuole aiutare i figli a vendere. La rinuncia:

1. si fa con atto notarile, perché riguarda un diritto su un immobile e va trascritta;
2. può essere gratuita oppure avvenire contestualmente alla vendita, con una parte del prezzo riconosciuta al coniuge;
3. ha effetti fiscali che dipendono dalla forma scelta: il notaio valuterà quali imposte si applicano;
4. è definitiva: una volta rinunciato, il coniuge non può tornare indietro.

Se il coniuge non è più in grado di decidere da solo, la rinuncia può farla un amministratore di sostegno, ma solo con l’autorizzazione del giudice tutelare, che valuterà se è nell’interesse del genitore.

Chi paga l’IMU e le spese?

Per il dettaglio sull’imposta municipale vedi la guida IMU sulla casa ereditata.

Errori frequenti

• Pensare che il coniuge abbia “solo” la sua quota. Ha anche il diritto di abitazione, che pesa molto sul valore.
• Mettere in vendita la casa libera senza il consenso del coniuge. Non si può: serve la sua firma o la sua rinuncia.
• Dimenticare il diritto nella dichiarazione di successione. Va indicato, e incide sulle imposte di tutti.
• Usare i coefficienti di un anno sbagliato. Si applicano quelli in vigore alla data della successione o dell’atto.
• Confondere coniuge e convivente. Il convivente di fatto ha un diritto diverso e temporaneo.

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