Terreni agricoli e case rurali ereditati: tasse e prelazione

I terreni agricoli e le case rurali si ereditano come gli altri immobili, ma con alcune regole proprie: agevolazioni fiscali per chi continua l’attività agricola, un’IMU calcolata sul reddito dominicale (con esenzioni per i coltivatori), la prelazione dell’affittuario o del confinante se vendi, e la plusvalenza sempre dovuta se il terreno è edificabile.

Molte famiglie ereditano un pezzo di campagna: un uliveto, una vigna data in affitto a un vicino, un casale con qualche ettaro intorno. Spesso nessuno degli eredi lo coltiva e la domanda è: tenerlo, darlo in affitto o venderlo? In questa guida vediamo le tasse in successione, l’IMU, la prelazione agraria e la plusvalenza sui terreni edificabili. Le regole descritte valgono per le successioni aperte nel 2025-2026: dal 1° gennaio 2027 il Testo unico successioni confluisce nel D.Lgs. 123/2025 e alcune norme qui citate cambiano testo.

Alcuni termini:

• Coltivatore diretto (CD): chi coltiva direttamente il fondo con il lavoro proprio e della famiglia.
• Imprenditore agricolo professionale (IAP): chi dedica all’agricoltura una parte prevalente del proprio lavoro e ne ricava la parte prevalente del reddito, secondo i requisiti di legge.
• Reddito dominicale: il reddito catastale del terreno, indicato nella visura.
• Prelazione agraria: il diritto di essere preferito a parità di condizioni quando il terreno viene venduto.

Le tasse in successione

L’agevolazione per i giovani agricoltori (legge 441/1998)

L’art. 14 della legge 441/1998 esenta dall’imposta di successione, dalle imposte catastali e di bollo, e assoggetta all’imposta ipotecaria solo in misura fissa, gli atti relativi ai beni che costituiscono l’azienda agricola (fabbricati, pertinenze, scorte e tutto ciò che è strumentale all’attività) trasmessi per successione o donazione tra ascendenti e discendenti entro il terzo grado, se l’erede è:

• un coltivatore diretto o imprenditore agricolo a titolo principale che non ha ancora compiuto 40 anni, iscritto alla previdenza agricola o che si iscrive entro tre anni dal trasferimento; oppure
• un giovane sotto i 40 anni che acquisisce la qualifica entro 24 mesi dal trasferimento e si iscrive alla previdenza agricola entro i due anni successivi.

Condizione decisiva: l’erede deve obbligarsi a coltivare o condurre direttamente i fondi per almeno sei anni. Se non rispetta gli impegni, rischia di perdere l’agevolazione. Il testo dell’articolo è modificato con effetto dal 1° gennaio 2027: per le successioni aperte da quella data verifica la nuova formulazione.

L’esenzione per il passaggio dell’azienda

Se il defunto aveva un’azienda agricola e la lascia a figli o coniuge che la portano avanti per almeno cinque anni, il trasferimento non è soggetto all’imposta di successione (TUS, art. 3, comma 4-ter). Gli eredi devono chiedere l’agevolazione nella dichiarazione di successione, con l’impegno a proseguire l’attività; se l’attività non prosegue per cinque anni, l’agevolazione si perde. Fatti assistere da chi prepara la dichiarazione per le formalità esatte.

IMU sui terreni ereditati

Dal giorno della morte ogni erede paga l’IMU per la sua quota. Le regole per i terreni sono diverse da quelle per le case.

Esempio di calcolo. Un terreno ha un reddito dominicale di 200 euro. Base imponibile: 200 × 1,25 × 135 = 33.750 euro. Con un’aliquota comunale ipotetica dell’1,06%, l’IMU annua è di circa 358 euro, da dividere tra gli eredi secondo le quote. Controlla l’aliquota del tuo Comune e verifica se il terreno ricade in un’area esente. Approfondisci nella guida IMU sulla casa ereditata.

Vendere: la prelazione agraria

Se gli eredi vendono un terreno agricolo, prima di vendere a un estraneo devono rispettare la prelazione agraria.

Come si notifica. Il proprietario invia al titolare della prelazione una raccomandata con il preliminare di vendita, con il nome dell’acquirente, il prezzo e le altre condizioni. Il titolare ha 30 giorni per esercitare il diritto; se lo esercita, paga il prezzo entro sei mesi dal trentesimo giorno dalla notifica, salvo diverso accordo (L. 590/1965, art. 8).

Se non si notifica. Il titolare può riscattare il terreno dall’acquirente e da ogni successivo avente causa entro un anno dalla trascrizione della vendita. Lo stesso vale se nel contratto è indicato un prezzo inferiore a quello comunicato.

Quando non c’è prelazione agraria. Non spetta in caso di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità, e quando i terreni sono destinati dal piano regolatore, anche non ancora approvato, a uso edilizio, industriale o turistico.

Attenzione. Vendere un terreno agricolo ignorando la prelazione dell’affittuario o del confinante espone l’acquirente al riscatto per un anno dalla trascrizione, e quindi espone voi a contestazioni e richieste di danni. Prima di firmare un preliminare, chiedi al notaio di verificare chi coltiva il fondo e chi sono i confinanti. Anche un contratto d’affitto agrario verbale, non scritto, può dare diritti all’affittuario.

Terreni edificabili: la plusvalenza si paga sempre

Per le case ereditate la plusvalenza in genere non è dovuta, perché gli immobili acquisiti per successione sono esclusi. Per i terreni edificabili la regola è diversa: l’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR tassa in ogni caso le plusvalenze realizzate con la cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della vendita, anche se ereditati.

Come si calcola. Per i terreni ricevuti in successione, il costo di partenza è il valore dichiarato nella dichiarazione di successione (o quello definito poi dall’ufficio), aumentato dell’imposta di successione pagata e degli altri costi inerenti (art. 68, comma 2, TUIR). La plusvalenza è la differenza tra il prezzo di vendita e questo costo.

Esempio. Marta e Luigi ereditano un terreno edificabile e nella dichiarazione di successione lo valutano 80.000 euro. Tre anni dopo lo vendono a 120.000 euro. Plusvalenza: 120.000 - 80.000 = 40.000 euro (20.000 a testa), che va tassata. Se avessero dichiarato in successione un valore realistico, per esempio 110.000 euro, la plusvalenza sarebbe stata di 10.000 euro. Dichiarare un valore troppo basso in successione per risparmiare sulle imposte può costare di più al momento della vendita. Per questo, quando nell’eredità c’è un terreno edificabile, conviene farlo stimare da un tecnico già al momento della successione e conservare la perizia insieme alla dichiarazione: sarà utile anche se l’Agenzia delle Entrate dovesse contestare il valore. Sulle modalità di tassazione, compresa l’eventuale imposta sostitutiva applicata dal notaio, vedi la guida sulla plusvalenza.

Attenzione anche al caso della lottizzazione: se gli eredi lottizzano il terreno o eseguono opere per renderlo edificabile e poi lo vendono, la plusvalenza è tassata secondo la lettera a) dello stesso articolo, con regole proprie sul costo.

Esempio pratico: il podere della nonna

Nonna Rosa lascia ai due nipoti, Andrea (32 anni, coltivatore diretto iscritto alla previdenza agricola) e Silvia (45 anni, impiegata), figli del figlio premorto, un podere di 12 ettari con una casa rurale, valore complessivo 300.000 euro, coltivato da Rosa come azienda agricola. I nipoti succedono per rappresentazione al padre.

• Andrea ha meno di 40 anni, è coltivatore diretto ed è discendente entro il terzo grado: per la sua quota può chiedere l’esenzione della L. 441/1998, impegnandosi a coltivare per sei anni. Paga l’imposta ipotecaria in misura fissa.
• Silvia non ha i requisiti: per la sua quota da 150.000 euro, come nipote in linea retta, rientra nella franchigia di 1 milione, quindi non paga l’imposta di successione, ma paga le imposte ipotecaria e catastale ordinarie.
• IMU: la quota di Andrea, che possiede e conduce i terreni, è esente; la quota di Silvia segue le regole ordinarie, salvo che il Comune sia in area esente.
• Il futuro: Silvia vuole vendere la sua metà. Andrea, come coerede, ha la prelazione sulla quota (art. 732 c.c.); se poi il podere fosse venduto intero a un estraneo, andrebbero verificati i diritti di eventuali affittuari e confinanti.

Tenere, affittare o vendere?

Non c’è una risposta giusta per tutti. Questa tabella aiuta a confrontare le strade più comuni quando nessuno degli eredi, o solo uno, vuole coltivare.

Esempio di confronto. Tre fratelli ereditano 5 ettari di seminativo, che il vicino coltivatore diretto è disposto a prendere in affitto per 1.500 euro l’anno o a comprare per 60.000 euro. Con l’affitto ognuno incassa 500 euro l’anno, da cui togliere l’IMU sulla propria quota e le tasse sul reddito. Con la vendita ognuno riceve 20.000 euro subito; trattandosi di terreno agricolo ricevuto in successione e non edificabile, in genere non c’è plusvalenza. Se il vicino è anche confinante e sul terreno non ci sono affittuari, ha comunque diritto di prelazione: conviene quindi trattare direttamente con lui, o notificargli la proposta prima di vendere ad altri.

Errori frequenti

• Dimenticare l’affittuario o il confinante quando si vende. Il riscatto dura un anno dalla trascrizione.
• Dichiarare un valore basso per un terreno edificabile. La plusvalenza si calcola su quel valore.
• Non controllare il piano regolatore. Un terreno “agricolo” per il catasto può essere edificabile per il Comune, con IMU e tasse diverse.
• Chiedere l’agevolazione senza poter coltivare per sei anni.
• Trascurare la casa rurale. Se non è accatastata correttamente, crea problemi alla vendita: vedi casa ereditata con difformità.

Checklist

• Visure catastali dei terreni e dei fabbricati, con reddito dominicale e agrario.
• Certificato di destinazione urbanistica del Comune, per sapere se un terreno è edificabile.
• Contratti di affitto agrario, anche verbali, e nomi dei confinanti.
• Iscrizione previdenziale e qualifica degli eredi che coltivano.
• Eventuali contributi agricoli in corso, che possono avere vincoli.

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